Перемены семейной ипотеки, «схема Долиной» изменили поведение покупателей недвижимости под конец года
«Много броней и задатков, не всех успеваем вывести на сделки в декабре», — говорят на рынке жилой недвижимости Казани к завершению 2025 года. На рынок первички продолжают ощутимо влиять очередные перемены с семейной ипотекой — в результате число сделок в ноябре-2025 в 1,5 раза больше, чем год назад. Живее стал и вторичный рынок — там все еще много налички, фиксируют переток денег с банковских вкладов, но люди стали осторожнее из-за «дела Долиной». Банки удерживают ставки коммерческой ипотеки выше 20% годовых, число кредитов не растет, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ до 16%. Опрошенные застройщики ждут скорого роста цен и неожиданно позитивно восприняли отмену моратория на штрафы. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Итоги ноября и декабря на первичке
С ростом закончил минувший ноябрь рынок новостроек Татарстана. По данным Росреестра по РТ, число договоров долевого участия за месяц выросло на 3% до 2 393, а к аналогичному периоду 2024 года число сделок увеличилось в 1,5 раза.
«К концу года появился задел на некоторое выпрямление ситуации со сделками, — говорит генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — По итогам октября мы рассчитывали выйти на плато по количеству продаж в четвертом квартале, но длинные ноябрьские выходные испортили статистику. Декабрь же показывает вполне удовлетворительные продажи. И хоть рекордов мы не поставим, но удержимся в плановом коридоре. Это уже повод для радости. Не думаю, что сейчас мы видим постепенное раскрытие отложенного спроса. Скорее это совокупный эффект от предновогодних акций, субсидий, очередных изменений в семейной ипотеке и зашевелившейся вторички на фоне снижения ключевой ставки».
На рынок первички продолжают ощутимо влиять два фактора:
- С 1 февраля 2026 года семейная ипотека под 6% будет доступна только в случае покупки жилья для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Каждая семья сможет оформить только один льготный кредит, а супруги будут выступать в нем как созаемщики. Эти изменения призваны остановить «донорскую» ипотеку, когда супруги брали по отдельному льготному кредиту на одну семью.
- Госдума продолжает обсуждать рост процентной ставки для однодетных семей с 6% до 10% или вдвое до 12%, а для многодетных уменьшение до 4%. Закон о дифференцированных ставках планируют рассмотреть уже в начале 2026 года.
«Конец года традиционно остался окном возможностей для тех, кто внимательно следит за изменениями и действует на опережение, — говорит заместитель генерального директора „АБД“ Айгуль Латыпова. — Предновогодние месяцы заметно скорректировали поведение покупателей и общий ритм рынка. Ожидание изменений условий по семейной ипотеке стало важным фактором, который ускорил принятие решений: рациональные покупатели предпочли не откладывать сделки и зафиксировать условия здесь и сейчас. Это напрямую отразилось на динамике продаж на российском рынке, особенно в ноябре и декабре».
Рост продаж фиксирует и зеленодольская MIR Group. «На мой взгляд, это обусловлено прежде всего ростом привлекательности Зеленодольского района, масштабными планами по его развитию, а также доступной ценой квадратного метра, — рассказал генеральный директор MIR Group Тимур Егоров. При этом основные покупатели у застройщика из соседних республик. — Это дает нам не только высокие продажи, но и дополнительные кадры на производства».
Положительная динамика и за 11 месяцев — число договоров долевого участия за этот период по РТ выросло на 3% до 18,9 тыс. в сравнении с прошлым годом. Так что все страхи по поводу снижения спроса и падению рынка недвижимости остаются страшилками.
Не скупятся застройщики на скидки, отмечает тенденцию последних месяцев вице-президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. «Видим скидки даже до 800 тысяч – миллиона рублей, — говорит эксперт. — Плюс активнее пошли рассрочки. Они были и до этого, но сейчас практически у всех застройщиков есть варианты».
Вторичка подросла к прошлому году
Количество зарегистрированных Росреестром договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений за ноябрь по Татарстану сократилось на 16% до 8 тыс., но к аналогичному периоду 2024 года выросло на 2%.
«Вторичная недвижимость пользовалась спросом, люди снимают деньги с депозитов, перекладываются в квадратные метры, — говорит руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — В декабре, как и следовало ожидать, смотрят и покупают все что есть из дешевых предложений».
Конец года на вторичном рынке жилья по традиции активен, комментирует обстановку директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.
«Негативные прогнозы, которые делали некоторые эксперты, к счастью для всех участников рынка — и для покупателей, и для профессионалов — не сбылись, — продолжает собеседник издания. — Покупают как недорогое жилье, так и жилье элит-класса. Хотя пока из-за высоких ипотечных ставок не многие используют кредит для покупки недвижимости. Больше сделок сегодня за собственные средства».
Приглядимся к числу договоров купли-продажи за 11 месяцев. Росреестр провел 176,7 тыс. регистраций, что на 12% ниже прошлогоднего показателя. Что в разрезе этого рыночного пирожка?
- Земельные участки — число договоров сократилось на 21% до 89,4 тысячи.
- Нежилые помещения — уменьшение на 25% до 7,8 тыс. договоров.
- Жилые помещения — спад на 15% до 79,3 тыс. договоров.
«Рынок вторичной недвижимости в части спроса и цен чувствовал себя не очень хорошо ввиду отсутствия каких-либо ипотечных продуктов на вторичном рынке, — описывает ситуацию Савельев. — Так как здесь нет льготных программ, а ставка выше 20 процентов неприемлема, то спрос крайне низок».
Ключевую снижают, но ставки по ипотеке остаются
Количество сделок с ипотекой за месяц снизилось на 16% до 6 тыс., а к ноябрю 2024 года спад на 10%. Тем временем Центробанк снизил в ноябре ключевую ставку на полпроцента до 16 процентных пунктов, но ничего не происходит. И многие просто выжидают.
«Ключевая идет вниз, но ставки по ипотеке держатся на своем уровне, — говорит Кострыкина. — Риелторы ждут, когда банки начнут снижать свою ставку, и очень хочется увидеть ниже 20 процентов».
Тенденция положительная, но покупатели не так активно используют коммерческую ипотеку для покупки недвижимости, признают и в компании «Премьер-Недвижимость». «Скорее всего, это связано с ожиданием более низкой ставки в начале 2026 года, — размышляет Садреев. — Озвучивают прогнозы, что в 2026 году она будет снижена до 10 процентов, во что очень хотелось бы верить. Поэтому те, кто намеревается приобрести недвижимость по коммерческой ипотеке, также находятся в ожидании более выгодных ставок».
«Снижение ключевой ставки ЦБ до 16 процентов никак не повлияет, потому что ипотека все равно остается дорогой, — считает Савельев. — Но это позитивный сигнал для участников рынка, тенденция к снижению ставки продолжается. Надеемся, что в следующем году получим приемлемую ставку».
Текущее снижение до 16%, безусловно, позитивное, но все-таки минорное, признают и в СМУ-88. «Понятно, что ЦБ стремится сохранить баланс, не перегреть ситуацию, — отмечает Галеев. — Главное, чтобы тенденция сохранилась — это уже позволяет как-то планировать работу и запускать не только новые очереди, а новые проекты. Для строительной отрасли и рынка это важно, чтобы не допустить дефицита предложения, когда восстановится спрос».
«В первую очередь к нам возвращаются клиенты, у которых были размещены вклады», — говорит Егоров о плюсах снижения «ключа», но одновременно с этим вместе с клиентами ждет комфортную ставку по ипотеке не выше 10–11% годовых.
«Схема Долиной» бьет по сделкам в РТ
Негативной тенденцией уходящего года на вторичном рынке стала «схема Долиной», суть которой в том, что продавец квартиры вскоре после ее продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял денежные средства. Впрочем, рынок вздохнул после решения Верховного суда.
«Сделки, когда мошенники забирают у продавцов недвижимости деньги, были и в Казани, — говорит Садреев. — Но тем не менее к концу декабря это резонансное дело Долиной – Лурье разрешилось в позитивном ключе. Считаем, что эта ситуация поутихнет и будут приняты какие-то кардинальные решения. Как минимум в части рекомендаций от Верховного суда по рассмотрению дел аналогичного характера».
«Периодически сталкивались с этой схемой, — рассказывает Савельев. — Но, к счастью, нам удавалось предотвратить мошенничество. Покупатели стали внимательнее, тщательнее проверять документы. Хотя, в принципе, профессиональные риелторы и раньше все это делали. Все эти проверки и раньше проводили, но сейчас покупатели стали более требовательными. Сократилось количество сделок, когда покупатели приходят и покупают сразу за наличку. Таких сделок стало очень мало».
Вторичка людям нужна, но теперь стали еще более тщательнее относиться к документам и особенно к продавцам, соглашаются в АН «АртХаус». «Как-то на подборе квартиры была бабушка, которая не очень-то и хотела продавать квартиру, но ей по телефону кто-то сказал, что надо!!! — говорит Костыркина. — Естественно, такой объект мы не советуем своим клиентам к покупке».
«Ощутили, что на вторичном рынке жилья присутствовало определенное напряжение, — говорит Садреев о влиянии дела Долиной на рынок Казани. — Кто-то из покупателей приостановил, кто-то отложил сделку, но однозначно все стали более осторожно относиться к покупке вторичной недвижимости. Из наблюдений могу сказать, что прежде многие искали квартиры с быстрой продажей без несовершеннолетних детей среди собственников, а теперь покупатели чаще ищут не быструю сделку, а надежную — пусть и долгую. И сегодня собственники-дети являются даже своего рода защитой по сравнению со сделками с недвижимостью, где владельцами являются взрослые, а тем более пожилые люди».
Мораторий на штрафы не продлят. Ждем дефолтов?
Правительство РФ не стало продлевать мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков за нарушение сроков ввода жилья, действующий с 22 марта 2024 года и до конца 2025-го. Минстрой России вносил в кабмин предложение продлить запрет еще на год, но нет: Владимир Путин запретил. Инициатива вызвала критику, поскольку более половины новостроек в стране уже сдаются с задержкой. По данным на сентябрь, срок 19% строительных объектов уже перенесен, риск банкротства у 20% застройщиков.
«Своевременное планирование, контроль графика строительных работ — и нет никаких просрочек для клиентов. Отмена моратория — хороший инструмент для системного контроля, — оценивает решение Егоров. — Это, наоборот, очень хорошо для рынка, так как выявляет некомпетентных девелоперов».
В нынешних условиях сдвиг сроков ввода вправо — это попытка снизить финансовую нагрузку, оттянув момент раскрытия эскроу, подчеркивают в СМУ-88. «Когда продаж нет, заполнения счетов нет, расплатиться с банком за проектное финансирование нечем, плюс после ввода появляются расходы на налоги, „коммуналку“ и так далее, — говорит Галеев. — Сейчас, когда экономика проектов постепенно выравнивается, возвращение штрафов станет дополнительным стимулом для дисциплины. Добросовестные застройщики к этому готовы. Не думаю, что в Казани у кого-то из коллег были или будут с этим сложности. У нас опытные девелоперы, которые умеют работать в разных условиях и успешно со всем справляются. У нас, например, оба проекта, введенных в этом году, построены раньше запланированных сроков».
«Казанский рынок демонстрирует стабильность, и ведущие крупные компании Татарстана держат свои обязательства перед покупателями по передаче ключей в новостройках, — говорит Латыпова. — Поэтому дополнительных рисков для нашей компании при изменении законодательства мы не видим».
Новый рост цен неизбежен?
Рост стоимости нового жилья замедлился, и в течение года средний показатель по Казани редко превышал 250 тыс. рублей за «квадрат», в РТ (с учетом столицы) колебался на уровне 200–205 тыс. рублей. Но это не надолго, сходятся во мнении эксперты.
«Несмотря на ожидания самых осторожных оптимистов, рынок продолжает демонстрировать поступательное удорожание, связанное в том числе с ростом стоимости строительных материалов, работ и логистики. Дальнейшая коррекция цен — вопрос времени, — говорит заместитель генерального директора АБД. — Именно поэтому текущий период остается оптимальным для покупки: сегодня покупатель фиксирует цену, которая сформирована в более мягких экономических условиях, и тем самым выигрывает на перспективе».
Прибавим к этому рост НДС на 2%. Вроде немного, но НДС начнут платить и те, кто раньше работал по «упрощенке», — и эти компании уже приносят повышенные сметы. Только этот фактор даст 8–10% роста к себестоимости — это неминуемо заложат в цену.
Скачок цен с III квартала 2026 года прогнозируют в MIR Group. «Здесь много факторов, которые зависят не от самих девелоперов, — говорит Егоров и приводит в пример производителей стройматериалов, которые без постоянных заказов уходят с рынка. — Также многие строители снизили объемы строительства и оптимизировали персонал. Соответственно, при увеличении спроса на рынке девелоперы начнут увеличивать количество проектов. Дефицит кадров разгонит удорожание, производства стройматериалов не справятся с таким объемом. Конечно, девелоперам хотелось бы стагнации цен на материалы и работы, так как стоимость квадратного метра должна быть комфортна для клиентов, а не перегретая из-за дефицита».
«Рост цен неизбежен — запуск новых ЖК уже заметно сократился, даже в Татарстане, — говорят в СМУ-88. — И если лаг усилится, то и потолок удорожания будет гораздо выше».
Прогноз на январь
Первый месяц 2026 года, как и прежде, обещает быть тихим, но со сделками из 2025-го. «Большой объем сделок по семейной ипотеке переходит на январь ввиду того, что банки физически не успевают оформлять кредиты», — говорит Егоров.
В СМУ-88 на фоне приближения сроков изменения семейной ипотеки особого ажиотажа уже не ждут — пик прошел. «Те, кто хотел успеть в „последний вагон“ уходящих условий по ипотеке, сделали это в ноябре-декабре, — говорит генеральный директор группы компаний. — Январь уйдет на оформление начатых сделок, а реальную картину спроса 2026 года мы увидим уже ближе к марту-апрелю».
Какой взгляд на начало будущего года у риелторов? «В январе у нас будет затишье, — считает Савельев. — Ведь половина месяца — выходные. Ну и традиционно январь у нас всегда очень тихий и спокойный. Деловая активность на рынке недвижимости замирает».
«Много броней и задатков, не всех успеваем вывести на сделки в декабре, новые условия по семейной ипотеке будут только с 1 февраля 2026 года, поэтому январь будет горячим, я уверена», — оптимистичны в АН «АртХаус».