Одна из самых неприятных новостей для собственника звучит так: участок купили, деньги заплатили, документы на руках — а строить дом нельзя.
На первый взгляд кажется абсурдом: земля в собственности, забор стоит, соседи живут. Но на практике такие ситуации встречаются регулярно — и почти всегда причина в нюансах, которые не проверили до сделки.
Разберёмся, откуда берётся запрет на строительство и как этого избежать.
Причина №1. Неподходящий вид разрешённого использования (ВРИ)
Самая частая история. Участок может быть «садоводство», где жилой дом строить нельзя. Для стройки дома подходят только «ведение садоводства» и «для садоводства».
И пока ВРИ не приведён в соответствие, дом зарегистрировать невозможно. К нам периодически приходят клиенты с такой проблемой – это реальность.
Причина №2. Участок попал в охранную зону
Газопроводы, ЛЭП, водоохранные зоны – всё это ограничивает или даже полностью запрещает застройку.
Бывает, что собственник узнаёт об этом только, в лучшем случае, при подаче уведомления о строительстве, а в худшем – когда дом уже построили.
Но зачастую, конечно, спасает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на котором зачастую вы находите все необходимое для стройки.
Пример реальной истории. В выписке из ЕГРН и ГПЗУ не было охранной зоны, а при подаче уведомления – узнали, что здесь магистральный газопровод. Строить дом нельзя в 300 метрах от него, а участок ИЖС входит именно туда.
Причина №3. Дом стоит не в соответствии с границами участка
Ситуации, с которыми мы сталкиваемся в практике – собственник построил дом, обратился за регистрацией, а дом… на административной земле. Забор устанавливали не по координатам из выписки из ЕГРН, а выносом границ ничего не проверяли.
В этом случае есть выход – это прирезка участка. Но до прирезки Росреестр не зарегистрирует такой дом, так как его координаты также будут вноситься.
Причина №4 Градостроительные ограничения
Бывает, что по ПЗЗ допустима только определенная застройка. Например, в Москве очень жестко с плотностью застройки. У нас есть об этом отдельная статья.
А еще в Московской области с 2026 года стартовал новый эксперимент против хаотичной застройки – дачную амнистию временно отменили. Если вы вступили в право на землю с 1 января этого года, то получите обязательный ГПЗУ: выдали – и вы считаетесь уведомленными. В соответствии с этим документом вы обязаны построить дом. Проверять будут – и серьезно. Читайте об этом отдельную статью.
Участок – это не только право собственности. Это ещё и ограничения, правила и координаты, которые могут сделать строительство невозможным.
Мы в Геомере как раз и занимаемся тем, чтобы такие истории не начинались. Проверяем участки перед покупкой и помогаем привести документы в порядок, если проблема уже есть.
Вам также будет интересно прочитать: