«Купи квартиру, пусти жильцов, уезжай на Бали». Звучит как идеальный план, правда? Я тоже так думал, пока первый раз не столкнулся с прорывом трубы в два часа ночи и жильцами, которые решили завести кота вопреки договору. Оказывается, красивая картинка из интернета разбивается о быт быстрее, чем кажется.
Инвестиции в недвижимость — это не магия, где деньги капают просто за факт владения бетоном. Это бизнес. А любой бизнес требует расчетов, нервов и, внезапно, участия.
Где на самом деле лежат деньги?
Многие новички считают прибыль так: получил аренду, положил в карман. Всё. На деле математика жестче. Из этой суммы нужно вычесть налоги, амортизацию (диван сам себя не перетянет), простои между жильцами и коммуналку.
Если копать глубже, стратегий заработка всего несколько, и у каждой свои подводные камни.
Вот как это работает на практике:
- Длительная аренда — для ленивых (или занятых).
Самый понятный вариант. Ты находишь жильцов на год, подписываешь договор и выдыхаешь. Стабильно? Да. Сверхприбыльно? Вряд ли. Доходность тут редко превышает 4–6% годовых в крупных городах. Я держу одну «однушку» именно в таком формате — это скорее про сохранение денег, чем про их агрессивное приумножение. - Посуточная аренда — вторая работа.
Тут цифры вкуснее — можно выжать 10–12% годовых, а то и больше в сезон. Но забудь про свободные выходные. Встретить гостей, проверить чистоту, постирать белье, ответить на звонок в полночь: «А как включить микроволновку?». Либо ты делаешь это сам, либо платишь управляющему, который съедает часть прибыли. - Инвест-ремонт (флиппинг).
Покупаешь «убитую» квартиру, делаешь конфетку, продаешь дороже. Звучит просто, но риск велик. Ошибся с бригадой или оценкой района — и маржа испарилась. Видел я таких энтузиастов, которые потом годами не могут продать объект, в который вложили душу и все сбережения.
Главная ошибка новичка
Знаешь, на чем прогорают чаще всего? На эмоциях.
Человек выбирает квартиру «как для себя»: чтобы вид красивый, обои приятные, парк рядом. А арендатору часто плевать на парк, ему нужно метро в 5 минутах ходьбы и нормальный напор воды. Локация — это 80% успеха. Крошечная студия у транспортного узла всегда, абсолютно всегда принесет больше денег и проблем с поиском жильцов будет меньше, чем у просторной “двушки” на выселках.
И еще момент — ипотека.
Брать инвестиционную квартиру в ипотеку сейчас — занятие для смелых. С нынешними ставками арендный платеж часто даже не перекрывает ежемесячный взнос банку. Получается инвестиция наоборот: ты еще и доплачиваешь за то, чтобы кто-то жил в твоей квартире. А оно тебе надо?
Короче говоря
Недвижимость всё ещё остается твердой валютой, особенно когда фондовые рынки штормит. Но халявы тут нет.
Попробуй сделать вот что: перед тем как смотреть объявления на ЦИАН или Авито, открой эксель. Просто посчитай: цена квартиры + ремонт + мебель. Раздели это на реальную (не выдуманную!) стоимость аренды в этом районе. Если окупаемость меньше 15 лет — вариант рабочий. Если больше 20 — лучше положи деньги на вклад, нервы будут целее.
Инвестиции — это скучно. И если тебе скучно считать цифры, значит, ты всё делаешь правильно.