451 лид за 1 месяц из мёртвой базы. Агентство курортной недвижимости подключило ИИ-ассистента и перестало терять старых клиентов в CRM.
8,8 млн охватов и 2 208 заявок за 9 месяцев. Результат, когда вместо дорогой студийной съёмки запустили систему быстрого создания контента через ИИ-аватары.
Почему эти цифры в начале? Потому что в 2024–2025 годах рынок изменился кардинально: покупатель дольше принимает решения, больше сравнивает и реже оставляет заявку после первого касания, а стоимость лида в недвижимости выросла до нескольких тысяч рублей и продолжает расти.
Почему контекстная реклама для застройщиков больше не окупается
Все застройщики делают одно и то же: берут 500 тыс в месяц и кидают в Яндекс.Директ. Конкуренция зашкаливает, аукционы перегреты, CPC вырос на 50%. Результат: один лид стоит 3-5 тысяч рублей, и это в лучшем случае.
Проблема простая. Покупатель квартир больше не кликает на первое же объявление. Он:
- Ищет на Авито, в Картах, в TikTok
- Сравнивает 5-10 ЖК одновременно
- Не верит рекламе в Директе (реклама = ложь)
- Принимает решение неделями, а не часами
Когда все платят за клик в контекст, одного этого канала недостаточно. Нужна экосистема.
Система маркетинга для девелоперов: 6 каналов, которые работают вместе
Представьте сеть, где каждая нить усиливает остальные. Клиент видит вас на Авито → потом находит в Картах → гуглит название и видит сайт → встречает видео на YouTube → видит вас в TikTok.
Три встречи с брендом = в 5 раз больше доверия. Вот и система.
Канал 1: Контекстная и таргетированная реклама (первые 1-3 дня)
Это ваш быстрый старт. Нужны лиды прямо сейчас? Включаем контекст и таргет.
Как работает:
- Создаём лендинг под ЖК с планировками, ценами и интерактивным квизом
- Квиз вроде «1 или 2 комнаты?» отсекает холодную аудиторию
- Запускаем объявления в Яндекс.Директ и Instagram
Результаты:
- CPC: 50-200 рублей
- CPL: 1000-4000 рублей
- Первые заявки: за 1-3 дня
Но! В одиночку контекст дороговат. Это быстрый способ собрать первые лиды, а не основной источник. Как бонус, контекстная реклама создаёт спрос, который затем подхватывают долгосрочные каналы.
Канал 2: SEO сайта (результаты через 3-6 месяцев)
Это фундамент. Пока контекст кушает бюджет, сайт постепенно занимает позиции в поиске. Через год люди ищут «квартиры в Краснодаре» и находят вас, не видя никаких объявлений.
Как это работает:
- Оптимизируем сайт под запросы типа «ЖК рядом с метро», «новостройки в районе»
- Пишем статьи про выбор района, ипотеку, сравнение застройщиков
- Собираем ссылки от каталогов и партнёров
- Обновляем информацию о ходе строительства каждый месяц
Результаты:
- CPL через SEO: 200-600 рублей (самые дешёвые лиды!)
- Первые позиции: через 3-6 месяцев
- Значимый трафик: через 10-12 месяцев
Ловушка: результаты приходят медленно. Но когда приходят — это как бесплатный станок, который работает годы.
Канал 3: YouTube/Rutube (авторитет и тепло)
YouTube/Rutube работает иначе, чем контекст. Вы не продаёте, вы строите доверие.
Контент:
- Еженедельные ролики о ходе строительства (с дроном выглядит круто)
- Интервью с архитекторами и первыми покупателями
- Разбор планировок и района
- Советы по ипотеке и выбору квартиры
Пример видео: https://rutube.ru/video/5b2f693fb79ff619e7aab219d1e0fef2/?r=plemwd
Почему это работает:
- Видео вызывает в 10 раз больше доверия, чем баннер
- Один «залетевший» ролик приносит просмотры годами
- Люди подписываются и ждут новых видео о вашем ЖК
- YouTube видео попадают в поисковую выдачу (бонус к SEO)
Результаты:
- CPL: 500-1500 рублей
- Первые лиды: через 3-6 месяцев
- Качество лидов: очень высокое (они уже вас знают)
Канал 4: Instagram Reels и TikTok (охват за дни)
Если YouTube — это долгосрочное доверие, то Reels — это скорость. Один удачный видео может собрать 100k просмотров за 2 дня и привести 50-500 лидов.
Два способа:
Способ 1: Совместные посты с блогерами
Находим блогера с 50k-500k подписчиков в регионе, платим 5-50 тыс рублей за пост. Блогер приезжает на объект, снимает видео-тур, показывает планировки. В результате получаем 100k-500k просмотров и десятки лидов.
Способ 2: ИИ-контент (без видеографа)
- Снимаем короткий видео с объекта (или используем готовые кадры)
- ИИ-сервис HeyGen создаёт говорящий аватар (выглядит как человек)
- Через Luma Labs создаём вариации: разные ракурсы, тексты, озвучки
- Публикуем 50-100 видео в месяц вместо 3-4 (стоимость подписки 50-100 $)
Результаты:
- CPL: 300-800 рублей
- Скорость: первые лиды за 3-7 дней
- Охват: 10k-100k просмотров на ролик
Канал 5: Авито (горячий спрос прямо сейчас)
На Авито люди ищут не рекламу, они ищут квартиры. Если объявление выглядит профессионально — они звонят.
Что делать:
- Создаёте официальный профиль застройщика (не через брокера)
- Загружаете 30-40 качественных фото всех типов квартир
- Пишете подробное описание (материал стен, этажность, отделка, сдача)
- Обновляете объявление каждые 5 дней (поднимаете в топ)
Результаты:
- CPL: 500-2000 рублей (зависит от конкуренции)
- Скорость: первые лиды за неделю
- Плюс: отзывы и рейтинг, которые повышают доверие
Авито работает потому, что там уже есть спрос. Люди целенаправленно ищут квартиры. Ваша задача — быть видимым и профессиональным.
Канал 6: ИИ-маркетинг в мессенджерах (451 лид за месяц из старой базы)
Это канал, о котором забывают все. У вас в CRM есть 1000-10000 старых контактов? Люди уже проявляли интерес, но не купили? Перепродавайте их с помощью ИИ.
Реальный кейс:
Агентство недвижимости имело в CRM 10000 контактов, которые лежали мёртвым грузом. Менеджеры отправляли 10-200 сообщений в день вручную, но результата не было.
Мы запустили ИИ-ассистента в WhatsApp:
- ИИ пишет первым, напоминает о прошлых касаниях
- Предлагает полезный материал (подборку квартир, консультацию)
- Задаёт уточняющие вопросы
- Отсеивает откровенно холодную аудиторию
- Только горячих передаёт менеджерам
Результаты за 1 месяц:
- Отправлено сообщений: 9117
- Получено ответов: 2070 (23%)
- Квалифицированных лидов: 451
- Конверсия: 4,95%
- Стоимость лида: 40-70 рублей (!)
То, что менеджер делал бы месяц, ИИ сделал за две недели. И лиды оказались качественнее.
Как это работает техически:
- Выгружаете контакты из CRM в WhatsApp/Telegram
- Подключаете обученный GPT-ассистент
- Он ведёт диалоги по сценарию, отвечает на типовые вопросы
- Лучшие контакты автоматически помечаются как «квалифицированные»
Стоимость: 10-50 тыс рублей в месяц на сервис и API. Окупается на первый же месяц.
Кейс: 8,8 млн просмотров и 2208 заявок за 9 месяцев без студии
Чтобы вы поняли, как это работает в реальности, расскажу про ИИ-контент-завод для агентства курортной недвижимости.
Ситуация:
Клиент хотел поток лидов, но бюджета на студию и видеографа не было. Контекст оказался дорогим (3000-6000 ₽ за лид).
Решение:
Собрали конвейер из 8 сервисов:
- TrendHero (поиск залетевших видео конкурентов)
- ChatGPT (переписывание сценариев)
- HeyGen (создание ИИ-аватара)
- Elevenlabs (озвучка голосом эксперта)
- CapCut (монтаж с субтитрами)
- SMM-планер (автопубликация)
Алгоритм простой:
- Ищем залетевшие видео конкурентов
- Переписываем сценарий под вашего эксперта
- ИИ озвучивает текст
- Автоматически монтируем с субтитрами
- Публикуем по расписанию в Instagram, TikTok, YouTube Shorts
За 9 месяцев получили:
- Охваты: 8,8 млн
- Заявки: 2208
- Подписчики: 25216
- Ролики: 7704 Reels
- Стоимость заявки: 706 рублей
- Общий расход: 1,56 млн рублей
Для сравнения: в Авито средняя заявка стоила 2800 ₽, в контексте — 3000-6000 ₽.
Что круто:
- Снимали 20+ видео в день (вручную было бы 3-4)
- Не нужны актёры, оператор, студия
- Стоимость подписчика: 62 рубля
- Поток заявок стал предсказуемым
Как распределить бюджет между каналами
Если у вас 150000 рублей в месяц на маркетинг, вот как это работает:
- 50000 — Авито + Яндекс.Карты + ИИ в мессенджерах (быстрые результаты)
- 40000 — SEO и контент (долгосрочный трафик)
- 30000 — YouTube и Reels (доверие и охват)
- 30000 — Контекстная реклама (если нужны лиды срочно)
Ошибка большинства: вкладывают 150000 только в контекст. Через 6 месяцев контекст дорожает, CPL становится неприемлемым, и проект встаёт.
Правильный подход: 40% на быстрые каналы, 60% на долгосрочные. Через год контекст работает дешевле, YouTube приносит органический трафик, SEO занимает позиции, а система в целом продолжает работать даже без рекламы.
Сравнение всех каналов: скорость, цена, качество
Видите разницу? ИИ в мессенджерах даёт лиды за 40 рублей. SEO — за 200-600. Контекст — за 1000-4000.
Практический план на первый месяц
Неделя 1:
- Проверьте скорость загрузки сайта (должна быть < 3 секунд)
- Создайте 2-3 лендинга под разные типы квартир
- Подготовьте 10 креативов для контекста
Неделя 2:
- Запустите контекстную рекламу (бюджет 50 тыс, тестируйте разные объявления)
- Запустите рекламу в Instagram (бюджет 30 тыс)
- Создайте профиль на Авито с 30+ качественными фото
Неделя 3:
- Создайте YouTube-канал
- Снимите первое видео: обзор строительства или планировок
- Подготовьте лендинг для брокеров
Неделя 4:
- Опубликуйте первое видео на YouTube
- Проанализируйте результаты контекста и Instagram
- Если есть старая база в CRM — запустите ИИ в WhatsApp
К концу месяца вы должны иметь:
- 20-50 лидов из контекста и Instagram
- Запущенный YouTube-канал с 1-2 видео
- Активный профиль на Авито
- Готовый контент-план на 3 месяца
Ошибки, которые убивают результаты
Ошибка 1: Плохие фото
Если на Авито размытые фото со строймусором — клиент не позвонит. Инвестируйте 30-50 тыс в профессиональную съемку. 8 лидов окупают съемку, а потом это просто профит.
Ошибка 2: Не обновлять объявления
Объявление теряет видимость через 5-7 дней. Обновляйте каждую неделю или платите за продвижение.
Ошибка 3: Разные цены в разных местах
На сайте одна цена, на Авито другая, на Картах третья. Клиент видит это и уходит к конкуренту.
Ошибка 4: Не отвечать на вопросы
Клиент пишет в Авито — ответ через сутки. В результате он уже звонит конкуренту.
Ошибка 5: Только контекст
Это как фундамент из песка. Контекст дорожает, и проект встаёт.
Что дальше
Если вы застройщик и на вас это посмотрело — вот что делать:
- Сегодня: проверьте, насколько хорошо выглядит ваше объявление на Авито. Если там 3 фото и описание в две строки — переделайте за день.
- На этой неделе: создайте лендинг под ЖК и запустите 50 тыс на контекст в Яндекс.Директ. Смотрите, какие объявления работают.
- На следующей неделе: зарегистрируйте YouTube-канал и снимите первое видео (можно даже смартфоном).
- Через месяц: проанализируйте результаты. Что работает лучше всего? На то и давайте бюджет.
За три месяца вы выйдете на систему, которая работает без вас. А через год застройщики, которые начнут это делать сейчас, будут продавать квартиры в 2-3 раза дешевле, чем те, кто ждёт.
Если тема зашла — рекомендую ознакомиться с полной статьёй на нашем сайте - ссылка на статью.