Рынок жилой недвижимости Израиля в 2025 году оказался под давлением сразу нескольких факторов — рекордного предложения, ослабленного спроса и ужесточения регулирования. Цены снижаются уже восемь месяцев подряд, и аналитики Globes не видят признаков разворота, ожидая продолжения коррекции в 2026 году.
Почему рынок начал остывать
Поворотным моментом стало решение Банка Израиля весной 2025 года ограничить сделки формата 20-80 и 10-90, при которых покупатель вносил минимальный первоначальный взнос, а основная часть суммы выплачивалась при завершении строительства. Эти схемы активно поддерживали спрос в предыдущие годы, прежде всего со стороны покупателей первого жилья.
После введения ограничений условия финансирования ужесточились, объёмы сделок начали снижаться, а спрос стал более осторожным и чувствительным к ценам. Рынок фактически лишился искусственной поддержки за счёт отсроченных платежей и квази-кредитных механизмов.
Сентябрь 2025 года: падение сделок
По данным Министерства финансов Израиля, в сентябре 2025 года было приобретено 6 925 квартир, включая жильё с государственной скидкой. Это заметно меньше как по сравнению с прошлым годом, так и по сравнению с августом. Если исключить субсидированные программы, сокращение выглядит ещё глубже.
Сильнее всего пострадал первичный рынок. Продажи новых квартир сократились особенно резко, тогда как вторичное жильё, несмотря на слабость, оказалось более устойчивым. Частично ситуацию смягчили крупные сделки по покупке проектов для долгосрочной аренды.
Также изменилось поведение покупателей. Доля сделок на стадии планирования проекта снизилась, причём сильнее всего — в районе Нетании. В Тель-Авиве, напротив, интерес к таким покупкам оказался более устойчивым.
Финансовые стимулы не спасли спрос
На фоне падения продаж застройщики активнее начали предлагать отсрочки платежей, льготные схемы финансирования и другие бонусы. В ряде регионов доля таких предложений выросла, однако восстановить спрос это не помогло.
В городах, где финансовые стимулы применялись наиболее активно — включая Нетивот, Лод, Рамат-Ган, Акко и Кирьят-Гат, — количество сделок продолжило сокращаться, а в отдельных случаях спад оказался особенно заметным.
Рекордное предложение и шаги девелоперов
При ослаблении спроса предложение продолжало расти. По данным Центрального статистического бюро, к октябрю 2025 года число непроданных квартир превысило 83 тысячи и остаётся рекордным для израильского рынка.
Одновременно увеличилось число строительных запусков и выданных разрешений. Это означает, что рынок входит в 2026 год с большим объёмом нового предложения, что усиливает давление на цены.
В этих условиях девелоперы стали менять подходы к продажам. Вместо прямого снижения цен появились сложные финансовые кампании. Rotshtein Real Estate предложила отсрочку ипотечных платежей на несколько лет, Av-Gad запустила программы обмена старого жилья на новое, а Aura предложила модель с возможностью расторжения договора перед заселением в случае снижения цен.
Меры лишь поддержали интерес отдельных покупателей и не изменили общий баланс спроса и предложения.
Цены и ипотека
Дисбаланс на рынке напрямую отразился на ценах. В ноябре индекс цен на жильё зафиксировал восьмое подряд месячное снижение — самое длительное падение за последние годы. Аналогичная динамика наблюдается и в сегменте новостроек.
Дополнительное давление оказывает ипотека. Рост процентных ставок за последние годы привёл к увеличению ежемесячных платежей и росту просроченной задолженности. На этом фоне покупатели всё чаще выбирают более консервативные ипотечные продукты, стараясь снизить риски.
Что ждёт рынок в 2026 году
Аналитики ожидают, что 2026 год пройдёт под знаком осторожной адаптации рынка. Экономисты отмечают, что сочетание высоких объёмов строительства и рекордного предложения выглядит нетипично, и застройщики, вероятно, будут вынуждены сокращать запуск новых проектов.
Даже возможное снижение процентных ставок, по оценкам экспертов, вряд ли приведёт к быстрому оживлению. Слабый спрос и избыток предложения создают предпосылки для дальнейшей ценовой коррекции.
Для инвесторов рынок жилья Израиля остаётся сложным. Несмотря на снижение цен, недвижимость по-прежнему дорогая, а доходность низкая. В сочетании с общей экономической неопределённостью и геополитическими рисками это снижает привлекательность сектора. Всё больше инвесторов, включая израильских, обращают внимание на альтернативные рынки — например, Грузию, где входной порог ниже, условия мягче, а потенциальная рентабельность выше.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Банк Израиля снизил ставку до 4,25%: что стоит за решением регулятор