Как оказалось мне неплохо даются прогнозы по рынку и часто попаадаю плюс-минус в реальность.
Год назад прогноз на 2025 год был таким: в базовом сценарии ставка снизится, курс доллара вырастет, а цены пойдут вверх. Все сбылось, кроме курса.
Итак, что я вижу на 2026.
Факторы, влияющие на рынок жилья в 2026 году
1. Стагфляция в экономике
Как бы громко это не звучало, но я вижу мягкий стагфляционный сценарий в экономике как базовый. Ставки кредитов для бизнеса все еще слишком высоки, а инфляция опускается куда медленнее, чем хотелось бы ЦБ. Отдельно стоит заметить, что для представителей среднего класса инфляция сильно ускорилась.
Тут я имею в виду, что потребление среднего класса привязано к достаточно дорогим вещам длительного пользования. Например, автомобиль (от 3 млн. руб.), ремонт (от 4-5 млн. руб.), квартира (ПВ от 4-5 млн. руб. в Москве). Цены на автомобили, отделку квартир и квартиры выросли сильнее, чем официальная инфляция. На что-то на 50%.
Бизнес не открывает новых производств - спрос не растет (все в депозитах) - нет притока дешевых денег - растут цены.
2. Рост цен на стройматериалы и отделку
Цены на стройку постоянно растут и растут гораздо быстрее того же доллара или инфляции. Мало того, что застройщикам при Эскроу нужно проектное финансирование отнюдь не бесплатное, так еще и все, что связанное со стройкой - материалы, рабочая сила, техника - выросло в цене. Застройщики бы и рады продавать дешевле, но не могут.
Выходит интересная картина - продавать по "старым" ценам уже не получится никак. Потому что себестоимость увеличилась. А по тем же "старым" ценам на вторичке никто не купит - банально нет столько кэша, чтобы без рыночной ипотеке, рассрочек и прочего взять квартиру. И происходит интересная ситуация:
Квартира в новостройке стоит условно 12 млн. Квартира в доме напротив (монолит, не панелька) в 1.5 раза больше по площадию, с мебелью стоит 10. Ну вы и сами все знаете.
3. Рассрочки входят в новую фазу
2026 год, точнее его конец будет интересным временем для "рассрочников". Закончатся первые рассрочки эпохи высоких ставок, когда говорили "ну через пару лет рефинансируете". Им придется думать что делать с долгом - брать по рыночной ставке на тот момент и платить 300 вместо 120 тыс. в месяц, либо что-то решать. Если долг небольшой, то будет рефин, если большой - ну в целом семья, взявшая квартиру за 27 млн. потянет платеж 290 тыс. Новым "рассрочникам" будет легче: они уже будут брать под лучшие условия и ставка через пару лет будет точно не выше.
4. Ключевая ставка
Она снижается не так быстро. Даже очень уважаемые люди ошиблись, прогнозируя 14% к концу года. Это значит ипотека под 17-18%, наличные под 20%. Не верю, что через год она будет ниже 13%, а значит это 14-15% за ипотеку, что многовато. Значит вторичка еще не оживет, значит и не будет большого роста цен.
5. Курс доллара.
А он не вырос. В последний год опять разиваается ситуация, когда инфляция обгоняет рост курса (как в 2009-2013 годах). То есть цены растут, а доллар в рублях нет. Постепенно доллар становится дешевым и происходит шоковый сценарий 2014 года. Шок может произойти в любой момент и в течение недели увидеть рост на 20% - легко. Это будет догоняющий рост, а значит сильного отката не будет.
Как это все влияет на рынок недвижимости?
Цены на новостройки продолжат расти. Нет ни единого фактора, который хоть как-то будет замедлять рост. Если условная евротрешка в 2023 году стоила 23-27, в прошлом году 27-30, то сейчас к концу года мы приходим к 29-32.
Ключевым фактором роста станет отделка. Для покупателей квартир в бюджете от 25-30 млн. самыми большими расходами станет отделка. Это от 5-6 млн. рублей с мебелью - причем без изысков.
Напомню, что КОМПЛЕКТАЦИЯ (без черновых работ, без стен-пола-потолка) моей однушки в 32 метра обошлась в 1.2 млн. рублей под сдачу. Для себя будет дороже, потому что никто не будет в долгосрок покупать кровать на Озоне, диван на Авито (кстати очень хороший для своих денег) и шторы на ВБ.
Квартиры с отделкой от застройщика будут дорожать, а у покупателя будет выбор - либо сейчас заложить отделку в долг (для бизнеса - типа Whitebox, для ПИК - ПИК Стандарт или Плюс) и остановить инфляцию, либо через пару лет увидеть бетонные стены и понять, что нужно несколько миллионов, чтобы сделать стены-пол-потолок-электрику и отопление.
Вторичка будет стагнировать. Впервые я даю такой прогноз без роста про вторичку. Я изначально верил во вторичку и в целом всегда давал осторожные прогнозы на рост. Но в 2025 году после того как занялся своей новостройкой пришел к тому, что на "обычную" вторичку очень мало спроса. Люди привыкли к другому качеству жизни в новостройках. И те, кто пожили в новостройках (условно с 2015-2017 года постройки) НИКОГДА не переедут в панельное жилье. Даже в центре.
Я напишу отдельную статью по этому поводу, чтобы здесь не занимать место. Как следствие - вторичка становится хорошим приобретением для тех, кому не нужны чил-зоны в лобби, лапомойки и прочее.
Аренда потеряет доходность. Весь этот год я много рассказывал и друзьям и клиентам по поводу доходности и приводил в пример свою историю. Я вышел на плановую доходность и пока все идет рубль-в рубль (за исключением ну может нескольких вещей на комплектации квартиры). Но сейчас есть люди, кто покупает квартиру под сдачу за 19 млн., чтобы сдать за 80 тыс. Да, это еще в плюс к платежу по семейной ипотеке, но доходность вложений почти нулевая. Аренда поднялась и чуть опустилась за год. Сильного роста не будет - предложения много, рынок отыграл уже все факторы. А вот вниз она пойти может. За счет дешевых панелек с ремонтом 2000-х годов или за счет ультрадешевой комплектации, что я тоже наблюдаю.
По традиции - стоимость однушек в Отрадном
Понравилась статья? Поддержите автора!
По вашим заявкам делаю обзоры ЖК в Москве. Все подробности тут
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!