Вот прогноз, который многим покажется знакомым, но от этого не менее важным. Крупнейшие банки — ВТБ, ПСБ, Дом. РФ — сходятся во мнении: в 2026 году российский ипотечный рынок может наконец выйти из стагнации и показать первый за два года заметный рост.
И причина не в новых госпрограммах. Всё дело в том, что на сцену должен вернуться давно забытый герой — рыночная, или классическая, ипотека.
Что происходит сейчас? Дисбаланс, который всем надоел
Давайте смотреть правде в глаза. Последние пару лет ипотека жила почти исключительно на льготных программах. «Семейная», «Дальневосточная», «Арктическая» — они обеспечивали до 76% всех выдач, как отмечают в ПСБ. Это ненормальная ситуация.
Рыночная ипотека с её ставками под 20% и выше была неконкурентоспособна. Получилось, что государство через льготы фактически поддерживало весь рынок. Банки это понимали, регулятор — тоже. Это нездоровый перекос.
Что изменится в 2026? Ключевое слово — «ключевая ставка»
Вся логика прогнозов строится на одном ожидании: продолжающееся снижение ключевой ставки Банка России. Вот как это будет работать:
- Дешевеют деньги для банков. Ключевая ставка — это стоимость заёмных средств для самих кредитных организаций. Когда она падает, банки получают возможность дешевле фондироваться.
- Банки снижают ставки для нас. Часть этого удешевления они передадут клиентам, чтобы стимулировать спрос. Управляющий ПСБ Дмитрий Грицкевич даёт конкретный прогноз: при снижении ключевой ставки до 12% к концу 2026 года, ставки по рыночной ипотеке могут опуститься до 16-17% годовых.
- Классика снова становится привлекательной. Разрыв между льготными (6-8%) и рыночными программами сократится. Для тех, кто не подходит под госпрограммы, ипотека снова станет вменяемым финансовым инструментом.
Какие будут последствия для рынка? Прогнозы банков
Вот как видят 2026 год главные игроки:
- ВТБ: Рынок завершит период адаптации. Доля рыночных программ может достичь паритета (50/50) с льготными. Это и есть тот самый восстанавливающийся баланс.
- ПСБ: Ожидает, что доля льготных программ снизится с 76% до примерно 65%. А общий объём выдачи ипотеки в стране может вырасти на 22% — до 5,2 трлн рублей.
- Дом. РФ: Прогнозирует, что объём выдачи рыночной ипотеки в их банке вырастет в 1,5-2 раза относительно 2025 года.
Общий тренд очевиден: льготная ипотека не исчезнет, но перестанет быть единственным игроком в поле. Рынок начнёт оживать за счёт классических продуктов.
Что это значит для вас? Мой взгляд на ситуацию
Если вы думали об ипотеке, но не попадали под льготы, 2026 год может стать вашим шансом. Но стоит держать в голове несколько вещей:
- Это прогноз, а не гарантия. Он зависит от плавного снижения ключевой ставки. Любой экономический шторм может эти планы скорректировать.
- Снижение будет постепенным. Не ждите, что в январе рыночная ипотека упадёт до 12%. Процесс займёт весь год.
- Требования к заёмщикам останутся жёсткими. Банки, наученные кризисом, будут так же придирчиво проверять платёжеспособность и кредитную историю. Дешёвых денег «всем подряд» не будет.
- Стоит начать готовиться уже сейчас. Если вы всерьёз нацелены на покупку, самое время привести в порядок документы, проверить кредитную историю и начать формировать первоначальный взнос. Чтобы когда ставки достигнут комфортного уровня, вы могли действовать быстро.
Итог: 2026 год может стать поворотным. Ипотечный рынок, наконец, попытается встать на две ноги: одна — господдержка для отдельных категорий, другая — рыночные механизмы для всех остальных. Для экономики это знак оздоровления. Для тысяч людей — новая возможность решить жилищный вопрос. Будем следить за ставками.