Пока заказчик мечтает о сдаче объекта, подрядчик бьётся за аванс, а субподрядчик молится, чтобы ему вовремя заплатили. Их цели противоположны, но спасти их может один документ — финансовый план. Как устроены денежные вселенные каждого участника и почему их баланс хрупче, чем карточный домик? Раскладываем по полочкам финансовую кухню стройки.
Взгляд сверху: финансовый план заказчика — как не слить миллиард и уследить за всеми
Для заказчика (инвестора/девелопера) стройка — это один большой инвестиционный проект. Его финансовый план — это дорожная карта по расходованию собственных или заёмных средств.
· Цель: построить объект в рамках утверждённого бюджета (CAPEX) и в срок, чтобы начать получать доход (от продажи квартир, аренды).
· Основа плана: утверждённая сметная стоимость объекта, разбитая по этапам (график финансирования).
· Главные риски, которые он страхует:
1) Рост цен на материалы.
2) Простой из-за нерасторопности подрядчика.
3) Непреодолимые обстоятельства (форс-мажор).
· Инструменты контроля: поэтапная оплата по актам выполненных работ (форма КС-2). Никаких денег вперёд просто так. Удержание гарантийного удержания (обычно 5% от суммы акта) до окончания гарантийного срока. Жёсткий бюджетный комитет, который согласует любые изменения.
Его девиз: «Заплачу только за то, что уже сделано и принято моим инспектором». Его кошмар — кассовый разрыв, когда деньги кончились, а до сдачи ещё полгода.
Взгляд из окна прораба: план генподрядчика — как выжить в тисках между заказчиком и субподрядами
Генподрядчик — это финансовый проводник. Он получает крупные транши от заказчика и должен так распределить их между сотней субподрядчиков и поставщиков, чтобы хватило всем, всё было в срок, и ещё осталась прибыль.
· Цель: выполнить работы с положительным cash flow (чтобы поступающие деньги покрывали текущие расходы) и получить сметную прибыль.
· Основа плана: смета генподряда (часто ниже, чем смета заказчика — это его потенциальная прибыль) и детализированный календарный план с привязкой платежей.
· Главные финансовые инструменты:
1. Авансирование от заказчика: забронировать материалы, выйти на площадку.
2. Отсрочка платежа субподрядчикам: классический приём. Оплатить их работу после того, как заказчик оплатит акт генподряда. Главный риск — если заказчик задержит платёж, генподрядчик оказывается в долговой яме.
3. Собственные оборотные средства: чтобы закрывать кассовые разрывы.
· Статья риска: штрафы за срыв сроков от заказчика и простои своих бригад из-за нерасторопности субподрядчиков.
Его девиз: «Деньги должны работать, а не лежать». Его кошмар — цепочка: «Заказчик не платит -> Я не могу платить субподряду -> Субподряд останавливает работу -> Срываются сроки -> Заказчик накладывает штраф».
Взгляд из траншеи: план субподрядчика — как не умереть в ожидании оплаты
Для субподрядчика мир прост и жесток. Он — исполнитель узкой задачи. Его финансовая вселенная вертится вокруг одного-двух договоров.
· Цель: выполнить свой участок работ с минимальными издержками и получить полную и своевременную оплату.
· Основа плана: собственная локальная смета (его цена за работу) и график платежей по договору с генподрядчиком.
· Главные финансовые вызовы:
1. Предоплата (аванс) на материалы: без неё часто нельзя начать. Борьба за аванс — первая битва.
2. Заработная плата бригады: люди должны получать деньги еженедельно или раз в две недели, независимо от того, перечислил ли деньги генподряд.
3. Аренда спецтехники: дорого, оплата по факту использования.
· Главный риск: просрочка платежей от генподряда. Это хроническая болезнь отрасли. Поэтому субподрядчик вынужден либо иметь запас прочности (свои «заначки»), либо брать краткосрочные кредиты на зарплату, съедая свою прибыль.
Его девиз: «Никаких работ за свой счёт». Его кошмар — стать «кредитором» генподрядчика, вложив в объект свои деньги и материалы, а потом годами выбивать долги через суд.
Точки столкновения: где рвётся финансовое равновесие
Именно здесь планы входят в конфликт, рождая долгострои и суды.
1. Изменение проекта. Заказчик захотел иначе. Генподряд: «Доплатите». Заказчик: «Включите в первоначальную цену». Финансовые планы всех летят в тартарары.
2. Рост цен на материалы. Субподряд заявляет: «Сталь подорожала на 30%, нужна доплата». Генподряд: «Ваши проблемы, договор-то твёрдый». Цепочка платежей рушится.
3. Обнаружение скрытых работ. Вскрыли грунт — а там старые коммуникации. Кто платит за их перенос? Споры замораживают финансирование этапа.
Единственный спасательный круг — прозрачность и документооборот. Любое изменение — через дополнительное соглашение (ДС) с ясной ценой. Без ДС — никаких работ и платежей.
Итог: финансовый план — это не про жадность, а про выживание
В идеальном мире финансовые планы всех участников синхронизированы, как швейцарские часы: заказчик платит по графику, генподряд перераспределяет, субподряд получает вовремя. В реальности — это постоянный торг, балансирование на грани и борьба за ликвидность.
Понимая логику каждого, можно предвидеть риски. Для заказчика — это проверка финансовой устойчивости подрядчика. Для генподряда — жёсткий отбор субподрядчиков не по самой низкой цене, а по платёжеспособности. Для субподрядчика — умение сказать «нет» кабальным условиям.
В конечном счёте, прочный финансовый план — это самый главный несущий элемент любой стройки, важнее даже бетона и арматуры.
А вы знали?
Самые продвинутые девелоперы и генподряды сейчас внедряют сквозное финансовое планирование в BIM (Building Information Modeling). В цифровую модель здания «зашивается» не только его конструкция, но и стоимость каждого элемента с привязкой ко времени. Это позволяет в реальном времени видеть, как любое изменение дизайна или задержка тут же бьют по бюджету. Это будущее, которое уже наступает.
Спорный вопрос: Как вы думаете, кто в этой цепочке находится в самом уязвимом финансовом положении и почему?
1. Заказчик, потому что он рискует самым большим капиталом.
2. Генподрядчик, потому что он зажат между молотом и наковальней.
3. Субподрядчик, потому что у него меньше всего ресурсов для манёвра и давления.
Ждём ваши мнения и, что важнее, личные истории в комментариях! Давайте обсудим, как наладить эту хрупкую систему.