Падение спроса на квартиры в новостройках не ведет к снижению стоимости квадратного метра жилья в России. Это объясняется не принципиальностью девелоперов, а политикой тех, кто определяет их модель работы.
Российский рынок новой недвижимости оказался в сложной ситуации из-за высоких ставок по кредитам и резкого подорожания жилья в предыдущие годы. Минстрой в августе предупреждал, что пятая часть всех застройщиков уже попали в категорию потенциальных банкротов. Долги девелоперов в 2026 году увеличатся и из-за отмены моратория на неустойки, позволявшего компаниям без последствий откладывать срок сдачи дома.
Потенциал повышения цен на жилье практически исчерпан, и у застройщиков практически не осталось способов быстро пополнить эскроу счета большими деньгами, утверждает эксперт рынка недвижимости Виктор Зубик. По его словам, продаж в комфорт-классе сегодня практически нет, а крупные девелоперы даже стали продавать участки и проекты с уже полученными разрешениями на строительство. Эксперт сравнивает проблемы строительной отрасли со снежным комом, который будет только расти в 2026 и 2027 годах.
"Продаж в сегменте комфорт-класса сейчас практически нет. Есть огромное количество проектов, где продаются одна, две, десять квартир — и у них отсутствует тот самый эскроу счет. Раньше застройщик мог легко подвинуть сроки без риска штрафов, чтобы наполнить свой счет. Сейчас такой возможности не будет. Чтобы сдать дома быстрее, застройщики будут сдавать дома с недоделками, еще больше экономить, ухудшая качество проектов", — сказал эксперт.
Ситуацию ухудшает и увеличение себестоимости жилья при снижении спроса из-за высоких ставок. Коррекция ключевой ставки ЦБ на несколько процентов рынку не поможет, особенно на фоне ужесточения требований банков к строительным компаниям и получателям ипотеки. Именно банковский сектор эксперт называет главной причиной, по которой жилье в России не дешевеет даже при падении спроса до нуля.
"Если вы думаете, что за счет этого застройщики начнут делать скидки на свои квартиры и обрушат рынок, то это маловероятно. Потому что для начала постройки дома застройщик должен получить проектное финансирование от банка и защитить свою финансовую модель. И то, по какой стоимости и в какой момент продавать квадратный метр, сейчас решает больше не застройщик, а банк. Если банк посчитает, что нельзя давать скидки, то скидки не дадут — можно только повышать стоимость и предлагать более выгодные условия покупки, рассрочку, траншевые ипотеки. Но стоимость квадрата зависит от финансовой модели. И банку намного проще, если застройщик обанкротится и придет другой, который достроит этот проект, чем уходить в убыточную финансовую модель. Банк всегда защищает себя и работает на прибыль, ему абсолютно все равно на девелоперов, на бизнес, на людей", — сказал Зубик на своем YouTube-канале Smarent Pro.
Даже риск банкротства не позволяет застройщику снизить стоимость квартир для стимулирования спроса, утверждает эксперт. Из-за требований банков строительные компании имеют очень небольшой набор инструментов, способных повлиять на цены.