Подготовка к строительству — дело хлопотное.
Особенно если объект крупный.
Застройщики — люди опытные, но даже их компетенции порой не хватает для грамотной реализации проекта. И это понятно: нужно учесть сотни нюансов, чтобы в итоге получился не просто объект, а результат с разумным вложением средств, экономным и бережливым подходом.
Давайте по порядку.
Всё начинается с идеи. Идея бесплатна — идём дальше.
Далее — поиск земельного участка. Здесь возникают первые серьёзные затраты, которые нужно просчитать не только до ввода в эксплуатацию, но и на весь срок службы объекта.
Что важно учесть на старте:
· Стоимость участка, красные линии, ограничения (от зон охраны памятников до влияния аэропортов, военных объектов, линий связи и т.д.);
· Условия и стоимость техприсоединения к сетям (иногда цены космические);
· Наличие коридоров для прокладки коммуникаций;
· Возможные конфликты с местными жителями или собственниками сетей;
· «Краснокнижные» насаждения, водоносные пласты, скальные породы;
· Отсутствие подъездных путей, плотность застройки рядом, ограничения по шумным работам;
· Риски непродажи объекта, стоимость кредитных средств и многое другое.
А сколько ещё может всплыть скрытых проблем — от ошибок в проектах до внезапных судебных разбирательств!
Как это всё учесть?
Обычно застройщик полагается на собственный опыт, связи, штат юристов и экономистов. Привлечение сторонней компании — редкость, считается дорогим.
Следующий этап — проектирование.
Для экономии это крайне важный шаг. Любая ошибка, излишество или некомпетентность могут вылиться в выброшенные миллионы.
Как правило, проектированием занимается сторонняя организация, а приёмку делает сам застройщик. И вот тут легко «пролететь»: мы надеемся на всесторонние знания проектировщика, но у него свои задачи. Чтобы оставаться на плаву, он берётся за разные проекты и не может держать в штате всех узких специалистов.
Чаще всего работу координирует ГИП (главный инженер проекта), который привлекает экспертов. И неудивительно, что где-то затаится ошибка. Обнаружится она почти в конце — например, когда встанет вопрос о сборе ливневых вод и окажется, что нужны две сорокакубовые ёмкости с постоянным вывозом, вместо более грамотного решения (проточные очистные сооружения, фильтрующие колодцы, доказательства чистоты стоков и т.д.). И это лишь один из многих примеров.
Дальше — стройка и эксплуатация.
Здесь экономия становится делом техники и решается грамотным планированием и хозяйским подходом.
В чём же главный вызов?
Если с землёй и первичными расчётами застройщик справляется сам, то этап проектирования до получения разрешения на строительство почти всегда отдаётся на сторону. Как сделать это грамотно и учесть всё?
Нужно балансировать на грани разрешённого законом, конечно, не переступая её — иначе можно всё потерять.
Вывод: не хватает одного звена (человека или организации) с необходимым опытом. Идеально, если это будет специалист со знанием службы заказчика-застройщика, проектирования, подрядных работ, эксплуатации и госорганов. Тот, кто понимает, как живут и работают эти структуры.
Привлечение такой организации значительно повышает шансы:
· пройти по той самой грани,
· выжать максимум из проекта,
· успешно пройти экспертизу,
· и сэкономить на дальнейших этапах.
Есть ли у нас в регионе такие специалисты? Работают ли они на потоке с застройщиками? Не знаю. Но уверен: они были бы всегда востребованы. Так что если у вас есть такой опыт — в обозримом будущем с работой проблем не будет.
Это точно!
