В каждом доме, где я бывал как агент, рано или поздно появляется один и тот же пост в общем чате:
«Когда уже запретят эту посуточную аренду? Каждый день новые люди в лифте, шум до ночи, мусор в коридоре. Мы тут живём, а не гостиница!»
Через пару сообщений подтягивается другая сторона:
«Я купил квартиру на свои деньги и имею право сдавать как хочу. Не нравится - надо было покупать в другом месте».
И понеслось. Одни считают, что инвесторы превращают дом в общагу. Другие уверены, что семьи душат инициативу и мешают зарабатывать.
Я вижу этот конфликт постоянно и скажу честно: виноваты не «плохие инвесторы» и не «капризные семьи». Виновата неправильная связка проекта, управляющей компании и ожиданий людей.
Давай спокойно разберёмся, кто есть кто в новостройке и как по признакам понять, к какому дому тебе лучше не подходить с семьёй, а где инвестору делать особо нечего.
Кто такие инвесторы и кто такие «семьи» в новостройке
Сначала расставим роли. В реальности всё чуть сложнее, чем «плохой - хороший».
Семьи
Под семьями я имею в виду не только семьи с детьми. Это:
- пары, которые покупают жильё для жизни минимум на 5–10 лет;
- люди, которые привязаны к району школами, садиками, работой;
- те, кому важны тишина ночью, предсказуемые соседи и нормальный двор.
Для них дом - это часть жизни, а не строка в Excel.
Инвесторы
Инвесторы тоже разные:
- кто-то берёт одну квартиру под долгосрочную аренду как «вторую пенсию»;
- кто-то собирает портфель из студий около метро;
- кто-то работает в посуточной аренде почти как отельер;
- кто-то вообще просто купил на котловане и хочет продать на ключах.
Для них дом - это в первую очередь актив.
Качественный сервис и контингент важны, но через призму доходности:
если цифры бьются - терпеть можно многое.
Проблемы начинаются, когда эти два сценария оказываются в одном подъезде в неправильных пропорциях.
За что семьи не любят инвесторов
Пойдём по честному списку претензий, который я вижу в чатах снова и снова.
1. «Каждый день новые лица»
Когда половина подъезда сдается посуточно или на пару месяцев:
- в лифте постоянно новые люди с чемоданами;
- никто толком не знает соседей;
- дверь может хлопаться до ночи - заселения и выезды в любое время.
Для семьи это ощущается так, как будто они живут на ресепшене, а не в доме.
2. Шум и вечные «вечеринки»
Часть краткосрочных гостей приезжает не спать, а «отдохнуть»:
- компании с алкоголем и музыкой;
- курение на балконах и в подъезде;
- крики на балконе в два часа ночи «мы ща уезжаем, подождёшь?».
Да, не все такие, но одной такой квартиры на подъезд хватает, чтобы испортить жизнь этажу.
3. Мусор и бережное отношение к дому
Гость, который заехал на два дня, думает иначе:
- мусорный пакет можно поставить в коридоре «на минутку»;
- окурок кинуть с балкона - «да ладно, никто не увидит»;
- стены лифта - отличное место для чемоданов и самокатов.
Семьи, которые вкладывались в ремонт и платят взносы, это воспринимают как личное оскорбление.
4. Перегрузка лифтов и инфраструктуры
Когда в доме много посуточки:
- лифт забит чемоданами и курьерами;
- ресепшен (если он есть) превращается в камеру хранения;
- двор постоянно занят чужими машинами «на 10 минут».
Семьи начинают чувствовать себя гостями в собственном доме.
За что инвесторы не любят семьи
Теперь честно про обратную сторону.
Инвесторы тоже не промолчат - и их можно понять.
1. Быстрое ужесточение правил
Если в доме много семей, они активно организуются:
- создают советы дома;
- продавливают ограничения по посуточной аренде;
- подключают УК и даже администрацию.
Для собственника, который «рассчитывал на доход», это выглядит как подмена правил игры по ходу матча.
2. «Вы нам тут бизнес ломаете»
Инвестор считает:
- «Я купил квартиру по рыночной цене»;
- «Никто при покупке не предупреждал, что посуточка под запретом»;
- «Я плачу те же взносы и налоги, что и вы».
И когда ему напрямую говорят «сдавай только на год и только тихим айтишникам»,
он это воспринимает как маскированное «отдай свои деньги и молчи».
3. Конфликты с УК и проверками
Когда дом начинает борьбу с посуточкой:
- ужесточаются правила доступа в дом;
- администраторы ресепшена и охрана начинают придираться к каждому гостю;
- появляются дополнительные расходы (видеонаблюдение, доп. охрана), которые ложатся на всех.
Инвестору это означает рост расходов и усложнение управления объектом.
Кто тут реально виноват
Самый неприятный ответ: виновата не сторона, а несоответствие проекта и сценариев.
Проблема №1. Проекты, которые продают всем подряд
Есть такие ЖК, где:
- в одном подъезде по 10–15 студий на этаж;
- застройщик в рекламе пишет «идеально для инвестиций и для семей»;
- маркетинг одновременно бьёт по мамам с колясками и по инвесторам с калькулятором.
В итоге:
- инвесторы сюда летят за цифрами;
- семьи - за «новым районом и красивым двором».
И уже на этапе заселения становится понятно, что дом хочет быть и отелем, и тихим семейным гнездом одновременно. Так не бывает.
Проблема №2. Управляющая компания без позиции
Хорошая УК делает выбор:
- либо жёстко регулирует посуточку (отдельные входы, регламенты, штрафы);
- либо наоборот, выстраивает сервисный формат «апарт-отеля» и честно об этом говорит.
Плохая УК:
- кивает всем;
- жильцам обещает «сейчас всё запретим»;
- инвесторам говорит «да сдавайте, мы ничего не контролируем».
В результате в доме нет правил, только вечные войны.
Проблема №3. Отсутствие честной информации на старте
Большинство покупателей вообще не понимают, в какой дом они заходят:
- никто не считает процент студий;
- мало кто смотрит, как проект позиционируют в инвест-чатах;
- почти никто не анализирует, сколько квартир уже выкуплено юрлицами под сдачу.
Люди покупают картинку и цену, а не сценарий жизни в конкретном доме.
Как по планировкам и рекламным материалам понять, что дом будет «инвест-магнитом»
Дальше - чистая практика. Вот признаки, по которым я сразу понимаю:
в этом комплексе доля инвесторов будет очень высокая.
1. Много студий и маленьких однушек
Если на этаже:
- 10 квартир, из них 6 студий по 20–25 м² и пара маленьких «евро-однушек»;
- нормальных двушек и трешек почти нет,
то дом просто физически не про семейный сценарий.
Это полигон для аренды, другой функции у него мало.
2. Агрессивный маркетинг «для инвестиций»
Сигналы:
- в рекламе постоянно звучат слова «инвест», «доходность», «окупаемость»;
- застройщик сам предлагает «сервис по посуточной аренде»;
- в презентациях - примеры дохода «при 80–90% загрузке» и красивых ставках за ночь.
Такой комплекс честнее всего назвать инвестиционным продуктом.
Семьям там будет тесно и шумно.
3. Расположение рядом с транспортными узлами и бизнес-кластерами
Если дом стоит:
- прямо у метро/МЦД;
- недалеко от БЦ, технопарка, крупного вуза;
- с акцентом на «удобно для тех, кто много ездит и работает в центре»,
то он автоматически становится интересным для аренды, в том числе краткосрочной.
Это неплохо, просто надо понимать, во что ты входишь.
4. Низкий порог входа в «дорогом» районе
Когда:
- район в целом дорогой;
- а этот комплекс даёт возможность «зайти» с маленькой студии за относительно небольшие деньги;
туда опять же приходят массовые инвесторы, которым хватает одной-двух квартир.
Как выбрать дом, где у семей и инвесторов меньше конфликтов
Полностью избежать смешения не получится. Но можно сильно уменьшить риск.
Если ты семья
Обрати внимание на:
- Планировочную структуру дома.
Больше двушек и трешек, чем студий? Это плюс. - Маркетинг проекта.
Больше разговоров про школы, сады, дворы, кружки, чем про доходность?
Значит, девелопер таргетирует семьи. - Наличие апарт-башен или отдельных корпусов под аренду.
Иногда застройщик честно разделяет потоки:
в одном корпусе по большей части апарты и студии, в другом - семейные квартиры. - Чаты и отзывы по уже сданным очередям.
Посмотри, о чём спорят люди:
про «туристов и чемоданы» или про «качество детской площадки и работу садика». - Решения по доступу в дом.
Дом, где вход по пропускам, видеонаблюдение и активный совет жильцов,
намного менее удобен для массовой посуточки.
Если ты инвестор
Тебе тоже лучше выбирать осознанно.
- Иди в проекты, которые честно позиционируются как инвест ориентированные.
Там меньше сюрпризов от соседей. - Смотри, как УК относится к посуточной аренде.
Если она изначально против - война обеспечена. - Оцени соседей по локации.
Если вокруг одни семейные комплексы и школы -
твоя модель «вечеринок на выходных» там не приживётся.
Что спросить у агента или менеджера перед покупкой
Вот короткий список вопросов, которые можно задать вслух. Ответы многое покажут:
- Какое примерно соотношение студий и семейных квартир в доме?
- Покупают ли здесь юрлица блоками - под аренду?
- Есть ли ограничения по посуточной аренде в правилах дома или договоре с УК?
- В первых сданных очередях больше жалоб на «шумных гостей» или на что-то другое?
- Планируется ли отдельный корпус/секция под апартаменты и сервисные квартиры?
Если на эти вопросы ты слышишь:
- «Да не переживайте, всё будет хорошо»;
- «У нас таких проблем нет и не будет»;
- «Да все сейчас сдают, что вы…» –
это повод достать калькулятор и холодную голову.
Вместо «семьи против инвесторов» - вопрос «мне сюда или нет»
Самое честное, что можно сделать для себя перед покупкой:
- не демонизировать инвесторов;
- не считать семьи «ретроградами»;
- а задать простой вопрос:
«Этот дом и его логика - про мой сценарий жизни или про чужой?»
Если ты семья и хочешь тихий двор, предсказуемых соседей и долгую историю с этим домом -
выбирай проекты, где девелопер и УК играют на стороне семей.
Если ты инвестор и хочешь доход с аренды -
выбирай дома, которые честно готовы быть почти отелем,
а не комплексы, где каждый второй сосед мечтает тебя выгнать.
Тогда и конфликтов будет меньше, и чаты домов перестанут быть похожими на поле боя.