Друзья, добрый день, был запрос на статью по сделкам с маткапиталом.
Попросил Тамару - публикую её статью. Скоро будет статья по налогам и банкротству. Если у Вас есть другие запросы юридического характера, пожалуйста, формулируйте их в комментариях - введём постоянную рубрику "Ответы юриста". Тамаре гораздо проще писать не абстрактные статьи по какой-то теме, а ответы на конкретные вопросы, поэтому, пожалуйста, пишите, постараемся оперативно всё осветить.
Здравствуйте, дорогой читатель. Поступил следующий вопрос: как продать квартиру, с вложенным материнским капиталом, если новая квартира приобретается в ипотеку? Как договориться с опекой, если она на контакт не идёт? Можно ли договориться с банком о выделении долей в новой квартире, которая приобретена в ипотеку? Как юридически оформлять подобные сделки? Может быть, был подобный опыт у Вас?
Опыт, безусловно, был, давайте рассмотрим.
Что бы продать квартиру с вложенным материнским капиталом, необходимо выделить доли детям и обоим родителям в случае, если сертификат на получение материнского капитала был оформлен в период брака. Сделать это нужно, составив соглашение о выделе долей. Законом предусмотрена как нотариально заверенная форма соглашения, так и простая письменная.
Пример: жилое помещение приобретено за цену 4 499 700 рублей за счет собственных и кредитных средств, а также с использованием средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату в размере 428 026 рублей, которые были направлены Государственным учреждением - Отделением Пенсионного Фонда Российской Федерации по г. Москве и Московской области на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту в соответствии с кредитным договором, что подтверждается Справкой, выданной Банком. В отношении указанного жилого помещения присутствует ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона. На основании статей 40-42 Семейного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", я, Иванова Ольга Ивановна, изменяю установленный законом режим собственности, устанавливаю режим долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение и устанавливаю следующие доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение:
Ивановой Ольге Ивановне - 27/30 (двадцать семь тридцатых) долей,
Иванову Василию Ивановичу (муж) - 1/30 (одна тридцатая) доля,
Ивановой Марии Васильевне (дочь) - 1/30 (одна тридцатая) доля,
Иванову Василию Васильевичу (сын) - 1/30 (одна тридцатая) доля.
Далее, подписанное всеми совершеннолетними собственниками, а также детьми, достигшими 14-ти лет соглашение необходимо подать на регистрацию в Росреестр через МФЦ в количестве экземпляров по числу собственников, оплатить госпошлину за регистрацию прав на недвижимость в размере 1333 рубля за каждого будущего собственника.
С 7 июля 2025 года вступил в силу закон, который позволяет оформлять в собственность ипотечное жилье с использованием средств материнского капитала, выделяя доли всем членам семьи, до погашения жилищного кредита, согласие банка не требуется.
Далее, получив ЕГРН с внесенными изменениями, нужно обратиться в опеку для получения разрешения на продажу. Для этого, нужно выбрать альтернативный объект, где Вы планируете выделить доли детям, не ухудшая текущее состояние, то есть доля в приобретаемой квартире у детей, не достигших совершеннолетнего возраста, должна быть не менее имеющейся в отчуждаемом объекте. И здесь о выделении долей Вы договариваетесь не с банком, а с собственником приобретаемой квартиры. В предварительном договоре с продавцом квартиры, расписываете подробно порядок оплаты. Нужно сделать в аккредитованной в банке (будущем кредиторе) компании оценочные альбомы на оба объекта. Составить предварительные договоры, на отчуждаемый и приобретаемый объекты. Пакет документов подается через МФЦ на рассмотрение Департаментом труда и социальной защиты населения города Москвы, отделом по вопросам опеки и попечительства. Как правило, ответ приходит положительный в течении недели, если соблюдены условия, не выявлено нарушений, такие как: что новое жилье приобретается у не близкого родственника, если меняется регион, к примеру, город Москва на Рязанскую область, тогда жилая площадь должна быть значительно увеличена и предоставлены справки из учебного и медицинского учреждения, что ребенок учится и фактически проживает в регионе, по месту приобретения нового жилья.
После получения согласия опеки, сделка проходит по обычной схеме, в банк нужно направить приобретаемый объект на согласование покупки со всеми полученными документами. При грамотном поэтапном подходе, результат положительный.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно пройти здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov