Кто я и с чего все началось
Итак, друзья, всем привет! Меня зовут Александр Свитеньков, мне 34 года, владелец компании "Загородная Недвижимость Урала", я с 16 лет в стройке и уже 8 лет предприниматель и занимаюсь строительством загородных домов.
За это время моя компания построила более 450 домов, а значит, сегодня в этих домах живут более 450 семей, и именно это для меня настоящее достижение и главная точка опоры, когда вокруг идеальный шторм.
Но началось всё не с больших инвестиций и не с наследства, а с идеи, когда я играл в SIMS 4 и продажи щенка-шпица за 80 тысяч рублей. На эти деньги я купил первую вагон-бытовку и вибропогружатель, остальной инструмент взял у отца, открыл ООО с уставным капиталом 10 тысяч рублей и запустил компанию. Таксовал ночами, днём решал вопросы по стройке, как и многие начинающие предприниматели.
Первого клиента я, кстати, тоже нашёл в такси. Этот договор до сих пор хранится у меня под номером 1. Мария, если вы читаете это — я вас никогда не забуду.
Путь в стройке: от рабочего до девелопера
Стройка в моей жизни началась задолго до предпринимательства.
Я занимался отделкой, учился в университете, получил два высших образования, работал на дорогах, благоустройстве территорий, прокладывал водопровод и канализации. Потом ушёл в проектирование и два года занимался проектированием улиц Екатеринбурга.
В 2015 году уехал строить Крымский мост, в 2017 вернулся, женился и… не нашел в Екатеринбурге высокооплачиваемой работы. Тогда и решился на ИЖС. В 2018 году я открываю свою фирму и официально запускаю бизнес.
Первый год — классическая история самозанятого: всё делал сам, везде ездил, закупал материалы, общался с клиентами, искал бригады. Клиенты приходили по сарафану: построил дом — порекомендовали дальше. Это было очень вовлекающе: ты физически чувствуешь структуру бизнеса, каждый гвоздь, каждый этап.
Параллельно начиналось первое обучение предпринимательству: лайк-центр, бизнес-молодость и прочие классические школы того времени.
Партнёрство и первые «имперские» планы
В 2019 году я предложил своему партнеру Сергею вместе строить компанию, нашу «империю».
Мы разделили ответственность и прибыль пополам: Сергей взял на себя стройку и ведение объектов, я — финансы, маркетинг и продажи. Никаких больших бюджетов на рекламу у нас тогда не было: первые «рекламные компании» — это таблички у садов и коттеджных поселков с надписью «кровли, фундаменты, бригады» и номером телефона.
Мы ждали эти заветные звонки, и до сих пор иногда звонят по старым объявлениям: «сделайте фундамент». Но сегодня мы уже строим дома «под чистовую» полным циклом, и входной чек давно измеряется миллионами.
Достижения, которыми по-настоящему горжусь
Есть несколько решений и этапов, которыми я горжусь, даже несмотря на то, чем всё это обернулось позже.
- Более 450 построенных домов. Это сотни семей, которые живут в комфортных и безопасных домах.
- Мы часто были первыми на рынке.
В 2017 году я получил аккредитацию Сбербанка как застройщик, на нас проводили первые ипотечные сделки по ИЖС.
Во времена коронавируса мы были среди первых по сельской ипотеке. Дом.РФ заходил на рынок ИЖС-продуктов и «тренировался» на наших сделках.
28 июня 2024 года наша компания стала одной из первых, кто провёл сделку по эскроу-счетам в ИЖС.
Отдельная история — первый инвестиционный дом, наш демо-дом.
Мы построили дом с участком под чистовую за 3,4 млн рублей, и в 2019 году он казался рынку «слишком дорогим». Его было тяжело продать, многие просто не были готовы к такой цене. Сейчас аналогичный дом с участком стоит уже 12–15 млн.
На этом доме мы впервые привлекли инвесторов и начали застраивать целые кварталы. Тогда казалось, что вот она — модель масштабирования.
Но дальше начались инфляционные качели.
Как рынок изменился: три «всадника апокалипсиса»
Рынок ИЖС последних лет — это не романтика частного домика у леса, а постоянная турбулентность. Я для себя условно называю три ключевых фактора «тремя всадниками апокалипсиса».
Всадник №1: эскроу-счета
С 28 июня 2024 года эскроу-счета официально зашли в ИЖС.
Если раньше мы получали деньги на расчётный счёт и исполняли обязательства по договору, то сейчас это кредитование со всех сторон. Банк кредитует и клиента, и застройщика, получая два источника дохода.
Вначале нам обещали финансирование под 1%, через пару месяцев ставка уже стала 6%, ну а если строительство продлится больше года, то получаешь — ставка ЦБ плюс несколько пунктов. При ключевой в 20% это превращается в 24–26%. Как в таких условиях закладывать экономику дома, особенно если строительство растягивается на 6–12 месяцев?
А теперь добавьте человеческий фактор:
- подпишет ли клиент акты выполненных работ,
- не передумает ли он под давлением «экспертов» с YouTube и юристов,
- не начнёт ли играть в потребительский экстремизм.
Клиент получает мощный инструмент давления: не подписал акт — деньги на эскроу не раскрыты, а проценты банку и издержки застройщику продолжают капать.
Потребительский экстремизм и защита прав
Закон о защите прав потребителей в теории должен защищать слабую сторону, но на практике он часто превращается в дубину против добросовестных застройщиков.
Появилась целая индустрия «нагнём любого застройщика», юридические компании и приемщики с завышенными ожиданиями и агрессивной риторикой. Клиент заключает договор на один уровень качества, а потом, насмотревшись видео, начинает требовать космических стандартов, которые изначально не были заложены в ТЗ.
Чтобы выжить в этих условиях, застройщику приходится держать юридические отделы, создавать фонды на рекламации, платить проценты банкам и одновременно выдерживать рост цен на материалы. Всё это закладывается в стоимость дома, а на выходе нас снова обвиняют в «жадности».
Всадник №2: миграционная политика и кадровый голод
Второй удар — миграционная политика и СВО.
Из-за ограничений многие бригады, которые годами работали в России, просто не могут въехать из-за старых или формальных нарушений. Это по букве закона, но по факту строительный рынок остался с острой нехваткой рабочей силы.
Что это дало:
- резкий рост стоимости работ,
- падение качества за счёт прихода случайных людей в профессию,
- постоянные срывы сроков.
Простой пример:
- в 2017 году мы платили за куб бетона 2 000 рублей,
- сейчас — примерно 15 000 рублей.
И это не «аппетиты застройщика», это голая экономика и цепочка себестоимости.
Всадник №3: налоговая реформа
Третий удар — налоговая реформа.
Контракты по ИЖС заключаются на 3–12 месяцев, а зачастую и дольше. Когда в 2023 и начале 2024 года мы подписывали договоры, налоговая реформа ещё не действовала. Потом правила игры изменились, и на уже заключённые договоры нам доначислили 5–7% НДС со всего объёма.
При норме доходности 10–15% по ИЖС половина прибыли просто испарилась. Нам говорят: «переложите налог на покупателя», но клиент уже получил кредит и не может просто так «докинуть» ещё 500–700 тысяч или 1 млн сверху.
Попробуй увеличь цену — клиент идёт в суд, подключает те самые юридические компании и снова бьёт по тебе через закон о защите прав потребителей. В итоге мы фиксируем убытки, а государство говорит: «ничего личного, просто налог».
Личные кризисы: кассовые разрывы и увольнения
В 2022 году произошёл первый серьёзный кассовый разрыв — минус 14 миллионов рублей.
Поставщики на фоне СВО остановили отгрузки и сказали:
- либо возвращаем ваши деньги и оставляем материал у себя,
- либо доплачиваете по новым ценам и забираете.
При этом у меня на руках уже были подписанные договоры с клиентами и обязательства перед ними. Пришлось лезть в долги, изыскивать любые возможности, чтобы достроить объекты и не утонуть. К концу 2022 года мы закрыли долги, но фактически ничего не заработали.
2023 год был резким контрастом: вертолётные деньги, льготные ипотеки, по 10 сделок в месяц. Казалось, всё наладилось.
Но 2024 год с эскроу и ставкой ЦБ снова ударил по бизнесу так, что к 2025 году объёмы упали примерно на 80%. Пришлось увольнять две трети штата — людей, которых мы годами растили, учили, вкладывались в них. Потеряли даже отдел продаж: продавать стало просто нечего.
Это, пожалуй, один из самых тяжёлых периодов в моей жизни.
Про обесценивание труда застройщика
Есть ещё одна боль — общественное обесценивание труда девелопера и строителей.
Когда в комментариях под статьями пишут: «да они хапуги», «мой отец построил дом за 3 миллиона» и так далее, эти люди мыслят категориями наёмных сотрудников, а не предпринимателей.
Предприниматель:
- отвечает своим имуществом и репутацией,
- живёт в состоянии постоянного риска,
- первые 3–5 лет часто не вынимает деньги из бизнеса, чтобы просто раскачать компанию.
Рабочие живут на объектах в вагончиках, охраняют материалы, выполняют тяжёлую физическую работу — и это правильно, что они получают за это деньги. Но почему-то многие считают, что предприниматель должен рисковать всем и при этом «не зарабатывать слишком много».
При этом внутри компании есть:
- фонды на рекламации (минимум 5% от стоимости объекта),
- обязательства по гарантии 5 лет,
- рост стоимости запчастей и оборудования (котёл с 30 до 80 тысяч и т.п.),
- маркетинг, реклама, налоги, юристы, проценты банку.
На выходе дом, который в сухой себестоимости (работа + материал) мог бы стоить 5–6 млн, превращается в 15–18 млн только потому, что в цену приходится закладывать все риски, фонды, инфляцию и стоимость денег во времени.
Почему многие компании демпингуют и не выживают
Сейчас многие застройщики сидят в огромных кассовых дырах, но продолжают демпинговать рынок, чтобы любым способом привлечь новые деньги.
Они дают вам самый низкий ценник, обещают «то же самое, но дешевле», а потом:
- не достраивают дом,
- ссылаются на то, что «вам эскроу всё вернёт»,
- оставляют клиента с потерянным временем и выросшими ценами.
Эскроу-счета создают иллюзию безопасности, но никто не вернёт вам год или два жизни, потраченные на ожидание «идеального дома за дешево».
С точки зрения экономики, чтобы компания в ИЖС росла и развивалась, нормальная наценка на дом должна быть в районе 30–35%. Это не «хочу жить красиво», это:
- покрыть инфляционные скачки,
- сформировать фонды на гарантию и рекламации,
- купить технику (экскаваторы, трактора, оборудование),
- инвестировать в развитие и безопасность бизнеса.
Без этой маржи — это не бизнес, а медленное самоубийство.
Будущее ИЖС: роскошь, монополисты и новые клиенты
Если говорить честно, будущее ИЖС — это не массовая доступная альтернатива квартире, как раньше.
На рынок зайдут крупные игроки с большими капиталами, которые смогут:
- демпинговать за счёт оптовых закупок материалов,
- застраивать целые кварталы и формировать инфраструктурные поселки,
- диктовать условия клиентам и рынку.
Дом всё больше становится роскошью, а не понятной заменой квартире. В ближайшие годы цена за квадрат ИЖС будет выравниваться с ценой за квадрат в МКД.
Портрет клиента ИЖС тоже меняется:
- это люди с уже имеющейся квартирой,
- с одной-двумя машинами,
- с запасом капитала и возможностью выдержать все издержки загородной жизни.
Старые дома на вторичке, построенные «абы как», расти в цене сильно не будут: рынок будет перетекать в сторону новых технологий, монолитного домостроения, качественной керамики и кирпича, современных архитектурных решений и поселков с инфраструктурой.
Каркасные дешёвые домики за 1,5–2 млн — это, по большому счёту, история про 5 лет службы, а не про дом «на всю жизнь». Настоящая ценность останется за бетоном, кирпичом, продуманной инженерией и грамотной архитектурой.
Строительство как бизнес: стоит ли сюда идти
Если вам кажется, что ИЖС — это золотая жила, возможно, вам стоит перечитать этот текст ещё раз.
За 8 лет в бизнесе:
- я не заработал себе ни на квартиру, ни на дорогую машину,
- не сделал скачка в личных доходах,
- приобрёл кучу обязательств, которые как пороховая бочка могут взорваться от одной искры.
Каждый недовольный клиент, каждый спор по качеству, каждое изменение закона или ставки ЦБ — это потенциальный удар по компании, которая и так балансирует на грани.
Поэтому, если вы думаете идти в ИЖС как предприниматель, честный ответ такой:
- без большого капитала, запаса прочности и стальных нервов — лучше не стоит,
- сюда придут монополисты и те, кто может выдержать долгую и дорогую игру.
Если бы можно было всё вернуть назад
Если бы у меня была машина времени и я вернулся на 8 лет назад, пошёл бы я снова в ИЖС?
И да, и нет.
Да — потому что кайф от того, что сотни хороших людей живут в домах, которые мы построили, — это чувство, которое невозможно купить. После меня останутся дома, локации, целые небольшие миры, в которых растут дети и проживаются жизни.
Нет — потому что сегодня, в 34 года, внутреннее спокойствие и стабильность кажутся иногда ценнее, чем бесконечные качели, кассовые разрывы и гонка за выживание. Если бы был выбор, возможно, я выбрал бы более стабильный и высокомаржинальный бизнес, где меньше нервов и больше прогнозируемости.
Что хочу сказать читателям
Если вы клиент и мечтаете о своём доме — относитесь к выбору застройщика и к цене не как к торгу на рынке, а как к сложной системе рисков, гарантий и реальных затрат. Дешёвая стройка редко бывает честной и почти никогда — долгой.
Если вы предприниматель или только собираетесь в ИЖС — не романтизируйте этот рынок. Считайте, перепроверяйте, закладывайте фонды и будьте готовы к тому, что первые годы вы будете не зарабатывать, а выживать.
И если после всего этого вы всё равно чувствуете внутри отклик и желание строить — добро пожаловать в клуб. Но это будет не сказка про лёгкие деньги, а долгий и непростой путь, где главный результат — не только прибыль, а то, что после вас останется на земле.