С началом 2026 года вносятся коррективы в законодательство, касающиеся владельцев квартир в многоквартирных домах. Далее представлены основные изменения и их потенциальное влияние.
Увеличение стоимости апартаментов.
Отмена льготы по НДС для девелоперов, занимающихся строительством апартаментов, распространяется на объекты, возведение которых начнется с января 2026 года. Это способно спровоцировать увеличение цен на апартаменты, в ряде ситуаций приближая их стоимость к ценам на обычные квартиры.
Следовательно, привлекательность апартаментов для покупателей снизится, особенно учитывая недостаток социальной инфраструктуры и повышенные расходы на коммунальные услуги и налоги.
Определение приоритетности капремонта и вероятность амнистии по пеням.
Региональным властям предоставлено право использовать бюджетные средства для проведения технических экспертиз жилых зданий и устанавливать очередность капитального ремонта на основе фактического состояния, а не только года постройки. Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт остаются в силе.
Вместе с тем, в некоторых регионах рассматривается возможность аннулирования начисленных пеней по этим взносам (например, предложение губернатора Ростовской области об освобождении от пеней при погашении основного долга). Предполагается, что в течение 2026 года подобные меры будут объявлены в ряде регионов, как правило, касающиеся исключительно списания пеней.
Ужесточение требований к учредителям управляющих компаний и процессу лицензирования.
При выдаче разрешений на управление многоквартирными домами усилен контроль за учредителями и их предыдущей работой. Целью является исключение ситуаций, когда фирмы формально выполняют обязательства, не производят расчеты с поставщиками, объявляют о банкротстве, а затем учредитель создает новую организацию для продолжения управления – теперь компания с таким учредителем не сможет получить лицензию.
Изменен порядок выбора управляющей организации.
Необходимый порог голосов для смены УК увеличился: ранее достаточно было 25%+1 голос, теперь требуется минимум 50%+1 голос собственников. Досрочная смена управляющей компании возможна только в исключительных случаях при решении общего собрания о смене способа управления домом (к примеру, переход к ТСЖ), либо при установлении судом факта неисполнения ею обязательств.
Часто судебные разбирательства по данным вопросам занимают год или более.
Право на доступ к информации.
За каждым владельцем закреплено право на получение информации о решениях, принятых на общем собрании. Управляющая компания и жилищная инспекция обязаны хранить протоколы и другие материалы и предоставлять их по запросу; протоколы общих собраний обязательно направляются в жилинспекцию. Фактически, это узаконивает существующую практику.
Запрет на выделение доли в натуре и обособленное отчуждение.
Запрещено выделять долю в общем имуществе в натуре (в виде конкретного помещения или его части) и продавать ее отдельно от самой недвижимости (например, квартиры). Такие сделки признаются недействительными, что предотвращает переход частей общедомового имущества в собственность третьих лиц.
Принятие решений по общему имуществу и передача его третьим лицам.
Решения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом принимаются большинством голосов всех собственников, если другие правила не установлены законом.
Например, разрешение на установку кондиционера или спутниковой антенны на фасаде может быть принято простым большинством голосов. Передача общедомового имущества сторонним лицам (не являющимся собственниками помещений) допустима только при поддержке более 2/3 голосов собственников.
Распределение расходов и персональная ответственность за ущерб общему имуществу.
Закон прямо устанавливает обязанность каждого владельца участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально его доле. Если дополнительные расходы возникли из-за действий или бездействия конкретного владельца (например, неучтенное потребление ресурсов или несвоевременная передача показаний счетчиков), с него может быть взыскана стоимость перерасхода.
Это положение направлено на справедливое распределение расходов и стимулирование ответственного поведения владельцев.