Семейная ипотека в России лидирует среди всех льготных программ. В 2025 году она охватывала 95% сделок с ипотекой, что значительно больше, чем в прошлом году, когда этот показатель не превышал 40%.
Экономическая ситуация в стране постоянно меняется, поэтому правительство регулярно корректирует параметры программ. В 2026 году участников ждут важные нововведения.
Семейная ипотека – это государственная программа, которая помогает семьям с ребёнком, появившимся с 1 января 2018 года (родным или усыновленным), взять ипотечный кредит на покупку жилья по льготной ставке. Программа направлена на повышение рождаемости, поддержку молодых семей и развитие строительной отрасли.
Основная особенность программы – государственная субсидия, которая погашает разницу между рыночной и льготной процентной ставкой для банка. Это позволяет семье получить кредит на более выгодных условиях, снижая общую финансовую нагрузку.
Программа действует до 2030 года и распространяется на первичный рынок жилья (новостройки).
Основные условия программы:
- ставка по кредиту – 6%;
- сумма кредита зависит от региона: до 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, до 6 миллионов рублей для остальных регионов;
- минимальный первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости квартиры;
- можно использовать материнский капитал;
- в семье должен быть ребенок до 6 лет или ребенок-инвалид до 18 лет;
- заемщик должен быть гражданином России;
- максимальный срок кредита – 30 лет.
Семьи с двумя и более детьми могут взять семейную ипотеку, если живут в городах с населением до 50 тысяч человек, не считая Московскую и Ленинградскую области. Также программа доступна в регионах, где есть проблемы со строительством и действуют специальные меры поддержки.
Важно: воспользоваться семейной ипотекой могут не только официально оформленные пары, но и сожители.
- Новые правила семейной ипотеки 2026 года: четыре ключевых изменения
С 1 февраля 2026 года в России изменятся правила семейной ипотеки. Новые меры направлены на поддержку семей с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Основная задача – предотвратить использование льготной ипотеки для спекуляций. Некоторые заемщики берут кредит с целью перепродажи квартиры по завышенной цене, что приводит к быстрому исчерпанию средств программы. В результате те, кто действительно нуждается в жилье, не могут им воспользоваться.
Ранее банки уже приостанавливали программу из-за нехватки средств на субсидирование.
- Три важных изменения в программе семейной ипотеки:
✔1. Один ипотечный кредит на семью
Ранее супруги могли взять две льготные ипотеки, так как оба родителя могли воспользоваться льготой. Теперь с 1 февраля 2026 года каждый член семьи имеет право на один ипотечный кредит. Исключение – супруги-иностранцы, которые могут быть исключены из сделки по нотариальному согласию. Если доход семьи не позволяет оформить семейную ипотеку, можно привлечь созаемщиков.
✔2. Повторное оформление семейной ипотеки в двух случаях:
- Если первая ипотека была взята до 23 декабря 2023 года, повторное оформление возможно без дополнительных условий, связанных с рождением ребёнка.
- Если первая ипотека оформлена после 23 декабря 2023 года, повторный кредит доступен только после полного погашения предыдущего и рождения еще одного ребёнка.
✔3. Ужесточение условий для донорской ипотеки.
Этот пункт напрямую связан с предыдущим, который касался участия супругов в семейной ипотеке как созаемщиков.
Проблема в том, что жилье нужно не только семьям с детьми. Из-за отсутствия льгот и выгодных условий по ипотеке некоторые заемщики просят родственников и друзей, подходящих под требования программы, стать созаемщиками.
Эти люди выступают «донорами», так как их участие позволяет получить льготную ставку. Условия «донорского» кредита обычно обсуждают неофициально.
С 1 февраля 2026 года такая схема станет почти невозможной. Помимо соответствия банковским требованиям, «донор» должен будет включить своего супруга в список созаемщиков. Это лишит семью возможности оформить семейную ипотеку без дополнительных сложностей в будущем.
Рефинансирование комбинированной ипотеки
Семьи с детьми всё чаще выбирают комбинированную ипотеку. Это когда они покупают квартиру, превышающую установленный лимит. В этом случае основную часть средств дают под льготную ставку, а оставшуюся сумму – по рыночным условиям.
С 1 февраля заемщики смогут рефинансировать рыночную часть ипотеки. Это поможет снизить кредитную нагрузку на семью. При этом льготная ставка останется прежней. Раньше ставка пересчитывалась по рыночным условиям, так как рефинансирование льготной части ипотеки считалось оформлением нового кредита. Размер ставки рефинансирования будет зависеть от ключевой ставки Центрального банка РФ и условий конкретного банка.
- Возможные изменения в семейной ипотеке
Обсуждаются новые модификации семейной ипотеки, помимо уже утвержденных.
Рассматривается возможность дифференцированных ставок в зависимости от числа детей. Для семей с одним ребенком ставка может составить 10-12%, с двумя детьми – 6%, с тремя – 2–4%, а с четырьмя детьми ипотека может стать беспроцентной. Эти меры направлены на повышение рождаемости.
Также обсуждается возможность территориального ограничения. Возможно, льготная ипотека будет доступна только по месту регистрации семей. Сейчас программа действует по всей России, позволяя семьям покупать жилье в любом регионе.
Президент Владимир Путин поручил расширить программу, включив в неё семьи с детьми до 14 лет (ранее порог был 6 лет) и семьи участников СВО с детьми. Планируется увеличение лимита по ипотеке, что позволит избежать комбинированной ипотеки.
Все эти предложения пока обсуждаются, и неизвестно, будут ли они приняты.
- Будущее семейной ипотеки в 2026 году (изменения и их последствия)
В 2026 году семейную ипотеку ждут серьёзные изменения. Их цель – сделать программу более адресной, финансово устойчивой и прозрачной.
Число льготных ипотек сократят. Теперь каждая семья сможет взять только один кредит. Это усложнит процесс для заемщиков.
Раньше можно было не привлекать к сделке супруга с проблемами в финансах или плохой кредитной историей. Теперь его участие обязательно. Это может привести к отказу в льготной ипотеке для всей семьи.
Однако эксперты уверены, что семейная ипотека останется важной на рынке недвижимости. Она продолжит стимулировать рост продаж. Причина - высокие процентные ставки и отсутствие других программ, способных её заменить.
До скорых встреч!