Заголовки кричат о «воскрешении» рынка, а статистика показывает полуторный рост сделок. Прекрасная картина, которая заставляет поверить в скорое окончание кризиса. Но что, если этот всплеск — последняя судорога перед серьезным спадом? Мы разобрали, почему ноябрьские цифры — опасная иллюзия, как февральское изменение в ипотеке ударит по кошелькам и почему девелоперы не станут снижать цены, даже когда покупателей станет меньше.
Да, число сделок с новостройками в ноябре выросло в 1,5 раза. Но это рост к ноябрю 2024 года, когда ключевая ставка была на рекордных 21%. На фоне той катастрофы даже скромная активность выглядит прорывом. Сейчас ставка 16%, но ипотека по-прежнему недоступна для большинства. Это не восстановление рынка, а сравнение с абсолютным дном.
Пока одни СМИ выводят кричащие заголовки о «воскрешении» рынка, умные деньги уже считают риски. Такой инфоповод перед Новым годом — как мед для ушей. Но там, где гладко стелят, падать больно. Пора понять, что происходит на самом деле.
ЦБ и Минфин прогнозируют дальнейшее снижение ключевой ставки в 2026 году. Зачем сейчас брать ипотеку под 18-23%, если можно подождать несколько месяцев и получить кредит дешевле? Оказывается, за скорость могут дать скидку. Но не там, где вы думаете.
Февральский гвоздь в крышку спроса
В феврале вступает в силу ключевое изменение: семья не сможет получить две отдельные льготные ипотеки. Супруги станут созаемщиками по одному кредиту. Учитывая, что 75% рынка — льготные программы, это гарантированно обрушит спрос. Покупателей станет резко меньше.
История с отменой массовой льготной ипотеки в 2024-м — лучший урок. Тогда девелоперы не стали поддерживать спрос скидками. Они заморозили цены, а потом снова начали их повышать. Их логика проста: лучше ждать улучшения условий, чем продавать дешевле.
Двойной удар по себестоимости
В 2026 году вырастет НДС, подорожают стройматериалы и услуги подрядчиков из-за отмены льгот для малого бизнеса. Затраты на строительство взлетят. У девелоперов будет меньше денег на новые проекты, а значит, предложение сократится. Меньше предложения — выше цены. Парадокс, но снижение спроса не гарантирует падения стоимости квадратного метра.
Рыночная ипотека недоступна
Аргумент о снижении ставок не работает. Даже при ключевой ставке в 16% средняя ипотека — 18%, а по факту банки предлагают 20-23%. Это недоступно для большинства. Рыночная ипотека не спасет спрос, убитый изменениями в льготных программах.
Инфляционная паника скупает квартиры
Ноябрьский ажиотаж во многом вызван инфляционными ожиданиями. Покупатели и инвесторы видят, что в 2026 году предложение новых квартир упадет, а цены в России редко откатываются назад. Они бегут покупать сейчас, опасаясь, что через полгода будет дороже. Этот ажиотаж и создает красивые, но обманчивые цифры роста.
H2: Реальность 2026 года: Вечная гонка за ценой
В итоге снижение спроса из-за новых правил наверняка не приведет к падению цен из-за роста издержек и сокращения предложения.