Что такое градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и почему его стоит получить даже для ИЖС. Пошаговая инструкция по оформлению, срок действия, список документов и ответы на самые актуальные вопросы.
Предположим, вы хотите купить участок и построить дом. Или торговый центр. Чтобы вложенные в землю деньги не пропали зря, она должна соответствовать вашим целям по видам использования и не только. А как выяснить, подходит участок для них или нет? Рассказываем в статье.
- ГПЗУ: что это такое в строительстве
- Срок действия ГПЗУ: почему это важно
- Кому получать градостроительный план обязательно, а кому — желательно
- Выдача градостроительного плана земельного участка: где заказать документ
- Почему могут отказать
- Ответы на часто задаваемые вопросы
В законах не прописано, что для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) нужно получать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Поэтому главным документом в сделках с землей для физлиц считается выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Там и обременения обычно указаны, и собственник, и некоторые ограничения.
Но на самом деле это неполные сведения. И если полагаться только на них — есть риск оказаться в неприятной ситуации. Например, купить участок, а при застройке обнаружить, что он частично находится в ЗОУИТ (Зона с особыми условиями использования территорий). Потому что рядом не отмеченный в ЕГРН памятник с охранной зоной.
Объясняем, почему ГПЗУ эти риски снижает, что в него входит и как его заказать.
Еще по теме:
Как получить выписку из ЕГРН
ГПЗУ: что это такое в строительстве
Градостроительный план земельного участка — это документ, в котором собран максимум информации о конкретном ЗУ из разных источников: ЕГРН, ПЗЗ, документов территориального планирования, сведений коммунальщиков о возможностях подключения коммуникаций (за исключением электросетей) и других.
Из него понятно, что можно построить на участке и в каких рамках, от максимальной площади застройки до красных линий. А также — что и где строить нельзя. Если, например, есть ограничения по высоте или внешнему виду зданий либо по их назначению.
Состоит он из двух частей — текстовой и графической. Вторая включает в себя схему участка и его границ, план стоящих на нем капитальных зданий, обозначенных ЗОУИТ, зон сервитутов. Подготавливают ГПЗУ бесплатно органы местного самоуправления, они сами запрашивают для этого информацию в разных организациях.
Все о ГПЗУ, от его содержания до сроков выдачи и действия, есть в статье 57.3 Градостроительного кодекса РФ.Второй важный документ — приказ Министерства строительства и ЖКХ РФ «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения». Там подробно расписано, что входит в градостроительный план.
Простыми словами, ГПЗУ — это своего рода сборник выписок из разных документов со сведениями, которые касаются конкретного участка. Сам по себе документ ничего не разрешает и не запрещает. Но он нужен, чтобы получить разрешение на строительство или обнаружить, что построить не получится.
Только этот документ поможет понять, стоит ли покупать участок или на нем нельзя возвести то, что планируется, от дома до гостиницы или жилого комплекса.
Если его проигнорировать и построить то, что хочется, без оглядки на план, может оказаться, что узаконить новые постройки сложно или невозможно. Таких примеров немало.
Александр Кенсватр
коммерческий директор компании madó
Из практики: ГПЗУ — это документ, о котором вспоминают только тогда, когда что-то пошло не так. За годы работы я видел десятки ситуаций, когда люди начинали проектировать дом «по картинке», а потом оказывалось, что половина участка попадает в охранную зону или выходит за красные линии. Все приходилось переделывать.Поэтому я всегда объясняю заказчикам: градостроительный план участка — это «паспорт», карта его реальных возможностей. Это то, с чего начинается любое грамотное проектирование.Если говорить простыми словами, ГПЗУ показывает:где можно строить,
какие отступы соблюдать,
какая высота здания допустима,
где проходят скрытые коммуникации,
а где вообще трогать нельзя — ни лопатой, ни фундаментом.
Без понимания этих параметров невозможно гарантировать, что проект дома будет соответствовать нормам и его можно будет узаконить.
Срок действия ГПЗУ: почему это важно
Градостроительный план ЗУ не бессрочный. Он действует три года. На это время все сведения в нем считаются актуальными, можно отталкиваться от них и строить что-то из разрешенного на участке.
Но на практике, если в какие-то нормативы, например в ПЗЗ, внесут изменения, разрешение на строительство по старым правилам могут и не дать. Потому что «выписка» на участок ничего не регламентирует и не устанавливает. Просто констатирует факты.
А если они меняются, строительство становится неправомерным, несмотря на то, что зафиксировано в ГПЗУ. В некоторых случаях его принимают во внимание в суде, но практика разная.
Кому получать градостроительный план обязательно, а кому — желательно
В целом этот документ стоит заказывать всем, кто собирается что-то строить. Но есть случаи, когда без плана не обойтись: если вы планируете строительство, реконструкцию или капитальный ремонт любых объектов капитального строительства, кроме индивидуальных жилых домов. Это многоэтажки, торговые центры, заводы и любые другие коммерческие здания. Без него не выдадут разрешение на такие работы.
Если ничего строить или ремонтировать на земле не планируете — например, покупаете участок сельхозназначения под поле или сад, — градостроительный план не понадобится.
С ИЖС все не так однозначно. Обязательства получать ГПЗУ, чтобы построить себе дом или дачу, нет. Но есть другой аргумент — снизить риски.
Собрали тех, кому нужен и не нужен этот план, в таблицу, чтобы было понятнее.
Ситуация
Обязательно ли получать градостроительный план
Пояснение
Строительство или реконструкция (кроме ИЖС)
Обязательно
Необходимо, чтобы получить разрешение на строительство
Строительство индивидуального жилья
Необязательно, но крайне рекомендуется
Можно строить без ГПЗУ, но его наличие страхует от серьезных рисков
Покупка участков не под застройку
Не обязательно
План не нужен для земель сельхозназначения, садоводства, на которых нет плана возводить капитальные здания
Кого же из тех, кто планирует строить индивидуальное жилье, может защитить ГПЗУ? В первую очередь — покупателей земли. Во вторую — владельцев, если они не получили документ раньше, а теперь собираются что-то строить на своем участке.
Продавец также в некоторой степени заинтересован в получении. План — доказательство пригодности участка для строительства. А значит — хороший аргумент в сделке.
Ведь если ГПЗУ нет, а после перехода права выяснится, что ЗУ с серьезными ограничениями, претензий от покупателей не избежать.
Александр Романенко
главный инженер проекта (специалист по организации архитектурно-строительного проектирования), 7-й уровень квалификации
Видел разные случаи. Бывало, что из-за памятника архитектуры собственник ИЖС не мог перед своим домом пристройку сделать — действовали регламенты на расстояния от застройки до древнего городища. У коммерческого заказчика как-то на участке под предприятие оказались ценные лесные насаждения, которые на учете в лесном хозяйстве, — а ему промздания строить.Если бы они заказали ГПЗУ до покупки недвижимости, было бы больше шансов узнать об ограничениях заранее. И, возможно, найти другое место для строительства.Если очевидно близко к участку есть памятники, объекты культурного наследия, заповедники, леса, магистральные линейные сооружения или объекты инженерной инфраструктуры, заказывать план необходимо даже физлицам для ИЖС.
С учетом того, что документ выдают бесплатно, заказывать его на деле стоит каждому владельцу недвижимости.
Выдача градостроительного плана земельного участка: где заказать документ
Вы можете выбрать, как вам удобнее получить ГПЗУ — лично или дистанционно. В первом случае нужно идти с пакетом документов в многофункциональный центр или местную администрацию, а во втором — заказать электронную версию на портале госуслуг.
Важно учитывать, что получить план может только собственник недвижимости или его представитель с доверенностью. Есть такое право и у арендатора, если в договоре прописано, что он планирует застраивать землю.
На Госуслугах заполнение заявления займет несколько минут. Вот пошаговая инструкция:
- Залогиньтесь под своей учетной записью.
- Забейте в строку поиска «ГПЗУ».
- Выберите «Выдача градостроительного плана земельного участка».
- Проверьте данные заявителя, введите сведения о ЗУ.
- Прикрепите документы.
Это бесплатная услуга, за нее не нужно платить пошлину или какие-либо сборы. Результат придет в личный кабинет не позже чем через 14 рабочих дней.
Какие документы нужны для получения ГПЗУ
Обычно это заявление, паспорт, правоустанавливающие документы на землю и объекты капитального строительства на ней.
Представителям собственника также понадобится доверенность. Юридическим лицам — регистрационные документы. Электронные версии нужно подписывать усиленной квалифицированной электронной подписью.
Но бывает, что дополнительно нужно приложить другие бумаги: информацию о границах, справку об отсутствии зданий или план их размещения, сведения о коммуникациях. Точный список рекомендуем уточнять в многофункциональном центре или в органах местного самоуправления.
Виталий Хижный
основатель и руководитель строительной компании «Бастион»
Формально можно не получать ГПЗУ для временных построек, некапитальных строений без фундамента, теплиц, навесов. Но на практике даже для бытовки на участке лучше понимать ограничения по застройке, чтобы не попасть на охранную зону линии электропередачи или газопровода.Если же ГПЗУ необходим, пытаться обойтись без него — это играть в рулетку. Построили дом с нарушениями, которые выявились бы при анализе плана, — получите предписание о сносе или приведении в соответствие. Узаконить такую постройку через суд можно, но это годы разбирательств и расходы на юристов.
Почему могут отказать
Поводов для отказа в выдаче плана не много. Чаще всего причиной становятся:
- ошибки в документах;
- отсутствие права собственности;
- сведений о ЗУ нет в ЕГРН или он не отмежеван;
- ЗУ попал в программу комплексного развития территории;
- участок в долевой собственности и нет согласия от всех собственников;
- на участке обнаружился самострой.
Можно попробовать обжаловать отказ, если он кажется неправомерным. Жалобу пишите на имя главы администрации или мэра.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Несмотря на то что большая часть информации о ГПЗУ есть в Градостроительном кодексе РФ, эта тема все равно вызывает много вопросов. Собрали ответы на самые распространенные из них.
Для чего нужен план ГПЗУ?
В этом плане собрана вся информация о правилах и ограничениях, действующих в отношении вашего земельного участка, а также все сведения о нем. Его основное предназначение — помочь собственнику, инвестору или застройщику принять грамотное решение в отношении земли.
Без этого документа невозможно начать легальное строительство или капитальный ремонт никаких зданий, кроме ИЖС. Именно на его основе выдают разрешение на строительство. Он позволяет заранее увидеть «подводные камни»: например, часть участка, попадающую в охранную зону, или то, что разрешенная площадь дома меньше планируемой.
У бизнеса много требований и немало ограничений. И ему нередко нужна поддержка. Особенно финансовая. Совкомбанк предлагает кредиты для бизнеса — на развитие, новые проекты или любые другие цели на специальных условиях.
Мечтаете о своем бизнесе? Совкомбанк дает до 50 млн рублей на старт или развитие.
Для вас гибкие условия: «Легкий кредит», «Овердрафт», «Кредитная линия» и другие решения. Быстрое одобрение — минимум формальностей. Льготные программы для ИП и ООО.
Подать заявку
Для чего используется градостроительный план?
Кроме того что он нужен для получения разрешения на любое строительство, помимо ИЖС, его используют как практический ориентир и юридическое основание на всех этапах работы с землей. Прежде всего — для архитектурно-строительного проектирования.
Нужно ли получать градостроительный план участка перед его застройкой?
Да, это обязательно, если вы планируете строить или реконструировать что-то кроме индивидуального жилья. Без плана вы не сможете получить разрешение на работы, а возведенный объект будет считаться самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями.
Тем, кто собирается строить индивидуальное жилье, план поможет избежать ошибок при проектировании и строительстве.
Можно ли строить без ГПЗУ?
Загородный дом, дачу или, например, баню можно построить на своем участке без плана. Но есть риск выйти за красные линии, построиться в ЗОУИТ или нарушить другие строительные ограничения. Снизить эти риски призван градостроительный план.
Чем отличается ГПЗУ от выписки из ЕГРН?
Это два принципиально разных документа. Выписка отвечает на вопросы, кто владелец и что это за объект. Иногда в ней указаны ограничения и обременения, но нередко эти данные неполные или с ошибками.
ГПЗУ же отвечает на вопрос, что можно делать с этим участком. Он не подтверждает право собственности, а содержит градостроительные сведения: правила застройки, ограничения, параметры будущего строительства. Таким образом, ЕГРН фиксирует текущее состояние и право, а ГПЗУ — будущий потенциал и правила его реализации.
Список источников
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025), статья 57.3 (дата обращения: 23.12.2025).
- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 апреля 2017 г. N 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» (дата обращения: 23.12.2025).
- Официальный портал Мэра и Правительства Москвы: «Градостроительный план земельного участка» (дата обращения: 23.12.2025).
- «Закон.ру»: «По каким правилам строить, если изменилось градостроительное регулирование после выдачи градостроительного плана земельного участка» (дата обращения: 23.12.2025).
Дисклеймер:
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.