Введение: феномен «догоняющей недоступности»
В период с 2020 по 2025 год российский рынок жилья пережил беспрецедентный рост цен. Этот рост опережал как динамику реальных доходов населения, так и темпы накопления средств на банковских счетах, несмотря на рекордно высокие ставки по вкладам. В результате сформировалась парадоксальная ситуация: даже при росте объёмов сбережений населения, стоимость жилья делает его всё менее доступным.
Цель данной статьи — провести объективный, цифровой анализ этого феномена, используя исключительно официальные и общедоступные статистические данные. Мы рассмотрим динамику цен на жильё, уровень инфляции, монетарную политику, объёмы сбережений и государственные меры поддержки, чтобы ответить на ключевой вопрос: почему в России за пять лет стало невозможно купить квартиру даже при росте личных накоплений?
Часть 1. Динамика цен на жильё: первичный и вторичный рынки (2020–2025)
Цены на первичном рынке
По данным ДОМ.РФ, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в России демонстрировала устойчивый рост:
Год Цена за 1 м² (руб.) Годовой рост
Q1 2020 72 056
Q4 2020 85 423 +18,5%
Q4 2021 106 830 +25,1%
Q4 2022 124 193 +16,2%
Q4 2023 143 763 +15,8%
Q4 2024 164 876 +14,7% Окт. 2025 177 900
Итог за 5 лет: рост на +147%.
Годовые темпы роста по индексу ДОМ.РФ составили:
- 2021 г.: +20,5%
- 2022 г.: +17,5%
- 2023 г.: +12,0%
- 2024 г.: +9,2% [
Несмотря на замедление роста в 2024 году, совокупный эффект за пять лет оказался катастрофическим для покупательской способности.
Цены на вторичном рынке
Рост на вторичном рынке был менее выраженным, но всё же значительным:
Год Цена за 1 м² (руб.)
Q1 2020 71 317
Q4 2020 83 996
Q4 2021 101 433
Q4 2022 109 475
Q4 2023 125 402
Q4 2024 135 604
Окт. 2025 118 300
Итог за 5 лет: рост на +90%.
Разрыв между первичным и вторичным рынком достиг 57,3% к концу 2024 года — максимального значения за всю историю наблюдений. Это свидетельствует о перекосе, вызванном целенаправленной государственной поддержкой именно новостроек.
Часть 2. Инфляция и обесценивание покупательной способности
Уровень потребительской инфляции в РФ:
- 2020 г.: 4,9%
- 2021 г.: 8,4%
- 2022 г.: 11,9%
- 2023 г.: 7,4% (среднегодовая)
- 2024 г.: 9,52%
- Ноябрь 2025 г.: 6,6% (год к году)
Накопленная инфляция за 2020–2024: +42,5%
Таким образом, рост цен на первичном рынке (+147%) более чем в 3,4 раза превысил общую инфляцию (+42,5%). Это означает, что недвижимость не просто сохранила свою ценность в условиях инфляции — она стала активом, рост которого опережал даже галопирующую инфляцию.
Даже если человек сохранял деньги в рублях (например, на депозите), их реальная стоимость неуклонно снижалась. Реальные денежные доходы населения за 2014–2024 выросли лишь на 12,5%, что не покрывает даже инфляцию, не говоря уже о росте цен на жильё.
Часть 3. Сбережения населения: рост объёмов и их реальная ценность
Несмотря на высокую инфляцию, объёмы сбережений населения росли:
- 2022 г.: средний объём сбережений на домохозяйство — 115 тыс. руб.
- 2024 г.: 145 тыс. руб. (+26%)
- Общий объём депозитов населения: 61,1 трлн руб. (по состоянию на июль 2025)
Причина роста — рекордно высокие ставки по вкладам, вызванные политикой ЦБ.
Однако реальная доходность депозитов оставалась ограниченной:
- Максимальная номинальная ставка по вкладам (декабрь 2024): 22,28% [[38]]
- При инфляции 9,5%, реальная доходность — около 12–13%
Это положительный, но всё же недостаточный результат для компенсации роста цен на жильё (+147%). Даже при идеальном инвестировании, сбережения физического лица не могли «догнать» стоимость квартиры.
Часть 4. Монетарная политика ЦБ: двойной удар по ипотечному рынку
Эволюция ключевой ставки:
- Июнь 2020: 4,25% (минимум)
- Февраль 2022: 20% (резкий скачок)
- Октябрь 2023: 15%
- Декабрь 2024: 21% (максимум)
- Апрель 2025: 21%
Последствия:
1. Ставки по ипотеке:
- Рыночная ипотека: 28–33% годовых (начало 2025)
- Ставки по льготной ипотеке (до июля 2024): 6–8%
2. Доступность ипотеки:
- Доля семей, которым жильё доступно по рыночной ипотеке (собственные + заемные средства):
- 2020 г.: 54%
- 2024 г.: 22%
3. Первоначальный взнос:
- После отмены льготной ипотеки в июле 2024, средний размер первоначального взноса вырос с 20,1% до 30,1%
Таким образом, ЦБ, борясь с инфляцией, сделал ипотеку финансово недоступной для большинства, в то время как цены на жильё, выросшие под влиянием льготной ипотеки, остались на прежнем уровне.
Часть 5. Государственная жилищная политика: программа «Господдержка-2020» как катализатор кризиса
Основные параметры программы:
- Льготная ипотека: 8% (6% — для семей с детьми)
- Действовала: 2020–июль 2024
- Охватывала: до 70% всех ипотечных сделокти 96% новых строек (Q1 2023)
Последствия:
1. Искусственный спрос: программа создала ажиотаж на первичном рынке.
2. Ценовой пузырь: девелоперы повысили цены, зная, что спрос гарантирован.
3. Выбивание среднего покупателя: после отмены программы, рынок остался с завышенными ценами и высокими ставками.
4. Избыток предложения: на 1 января 2025 — 114,4 млн м² нераспроданных новостроек (максимум за 6 лет) [[29]]
Государство, вместо того чтобы субсидировать ценытили строить доступное жильё, субсидировало спрос, что привело к обратному эффекту — росту цен и ухудшению доступности.
Часть 6. Прогноз и рекомендации для государства
Текущие прогнозы (2025–2027):
- Инфляция: 6–7% в 2025, ~4% к 2026 [[34]]
- Ключевая ставка: возможное снижение до 17% к концу 2025, далее — по мере стабилизации инфляции
- Цены на жильё: вероятна стагнация или умеренное снижение на фоне низкого спроса
Однако даже при благоприятном сценарии, возврата к уровню доступности 2020 года не произойдёт без структурных реформ.
Рекомендации для государственной политики:
1.Отказ от массовой стимуляции спроса
Заменить широкие ипотечные программы на целевые меры: поддержка молодых семей, бюджетников, многодетных.
2. Стимулирование предложения доступного жилья
Ввести механизм фиксации максимальной цены за м² в рамках госпрограмм (как в Сингапуре), где цена = 3–5× годовой доход семьи.
3. Развитие арендного сектора
Создать государственные и частные фонды арендного жилья с регулируемыми ставками (по аналогии с Германией).
4. Формирование муниципального жилищного фонда
Как в Австрии, где >60% населения живёт в субсидируемом или муниципальном жилье.
5. Введение индекса доступности жилья.
Единый показатель, учитывающий доходы, цены, ставки и первоначальный взнос, для объективной оценки ситуации.
Заключение
За пять лет (2020–2025) в России сложилась ситуация, при которой **сбережения населения, даже при росте, теряют покупательную способность по отношению к жилью. Это результат сочетания:
- экспоненциального роста цен на недвижимость (+147% на первичке),
- умеренной, но стойкой инфляции (+42,5%),
- монетарной политики, делающей ипотеку недоступной,
- и ошибочной госполитики, стимулировавшей спрос, а не предложение.
Без системных изменений — отказа от рыночного фетишизма в жилищной сфере и перехода к социальному подходу — проблема доступности жилья будет усугубляться, независимо от того, сколько денег откладывают граждане.
Источники данных:
1. ДОМ.РФ — [domrf.ru](domrf.ru)
2. Росстат — [rosstat.gov.ru](rosstat.gov.ru)
3. ЦБ РФ — [cbr.ru](cbr.ru)
4. Минстрой РФ
5. Национальное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)
6. РБК, «Интерфакс», «Коммерсантъ», Ведомости (данные по рынку недвижимости и ипотеке)
Подписаться: vk.com/russia_details
MAX:
© 2025. Использование матриалов — только с указанием источника.