К нам поступил вопрос: квартира не приватизированная. На словах сын и отец поменялись квартирами, в квартиру сына въехал отец, в не приватизированную квартиру отца - сын. Сын вселяется со своей семьей, в квартире отца делает ремонт, начинает платить коммунальные услуги, обставляет мебелью. В неприватизированной квартире отца на постоянном учете зарегистрированы младший сын и дочь от первого брака, которые не проживают в квартире и не оплачивают коммунальные услуги. Отец умирает. Вопрос: Как старшему сыну оформить на себя квартиру отца?
Отвечаю на ваш вопрос с учетом российского законодательства. Ситуация крайне сложная, и у старшего сына нет простого и гарантированного пути оформления квартиры на себя. Вот правовой анализ и возможные варианты действий.
Ключевые проблемы:
Отсутствие юридического основания. Договоренность между отцом и сыном была словесной ("на словах поменялись"). С точки зрения закона, не было ни обмена, ни договора найма. Фактически произошло самовольное вселение сына в квартиру, принадлежащую не отцу на праве собственности, а муниципалитету (государству).
Статус квартиры. Квартира является неприватизированной. Отец не был ее собственником, а был нанимателем по договору социального найма. Права на такую квартиру не входят в наследственную массу. Наследовать можно только имущество, принадлежавшее умершему на праве собственности.
Правопреемство по договору найма. После смерти нанимателя (отца) право на проживание и возможность переоформить договор социального найма переходит к членам его семьи, постоянно проживающим с ним на момент смерти. Именно это — центральный вопрос в вашей ситуации.
Кто имеет право на квартиру после смерти отца (нанимателя)?
Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ, право на заключение нового договора социального найма на эту квартиру имеют члены семьи умершего нанимателя, постоянно с ним проживавшие.
Младший сын и дочь от первого брака, которые были зарегистрированы (прописаны) в этой квартире, с высокой долей вероятности будут признаны постоянно проживающими. Даже если они фактически не жили там, выписка их без их согласия крайне затруднительна.
Старший сын вселился позже и был зарегистрирован в другом месте (в своей бывшей квартире, куда вселился отец). Юридически он не является членом семьи нанимателя этой конкретной квартиры и не проживал в ней на законных основаниях с отцом. Его вселение, ремонт и оплата коммунальных услуг могут быть расценены как самовольные действия.
Возможные варианты действий для старшего сына (от наиболее к наименее вероятному)
1. Договориться с зарегистрированными лицами (младшим сыном и дочерью).
Это самый реалистичный и наименее рискованный путь. Поскольку именно они имеют приоритетное право на перезаключение договора соцнайма, можно предложить им:
Финансовую компенсацию за их отказ от прав на квартиру.
Обмен на иную жилплощадь (например, на ту самую квартиру старшего сына, если она теперь свободна).
Оформление письменного согласия на то, что они не претендуют на вселение и дают согласие на заключение договора социального найма со старшим сыном.
Если они согласятся и официально снимутся с регистрационного учета, у старшего сына появится шанс.
2. Попытаться признать себя вселенным на законных основаниях и членом семьи отца.
Это крайне сложный и маловероятный судебный путь. Необходимо будет в суде доказывать, что:
Отец давал согласие на вселение (показания свидетелей, переписка).
Старший сын вел общее хозяйство с отцом, заботился о нем (квитанции, чеки, справки).
Целью вселения было именно совместное проживание для обеспечения отцу ухода, а не просто "обмен".
Даже при наличии доказательств суд может встать на сторону изначально зарегистрированных лиц.
3. Инициировать приватизацию.
Приватизировать квартиру после смерти нанимателя невозможно. Приватизация требует личного заявления нанимателя и всех зарегистрированных совершеннолетних лиц. После смерти отца эта возможность утрачена. Сначала нужно переоформить договор соцнайма, и только затем новый наниматель может инициировать приватизацию.
4. Обратиться к наймодателю (муниципалитету).
Муниципалитет вряд ли пойдет навстречу старшему сыну, так как действует в рамках ЖК РФ. Он будет обязан заключить новый договор с законными правопреемниками (зарегистрированными лицами). Ваши аргументы о ремонте и оплате коммуналки для них будут вторичны.
Краткий план действий
Срочно собрать все доказательства: квитанции об оплате ЖКХ, чеки на материалы и работы по ремонту, договоры с подрядчиками, свидетельские показания соседей о факте проживания и взаимоотношениях с отцом, любые письменные или электронные свидетельства договоренности с отцом об "обмене".
Получить в паспортном столе или МФЦ выписку из домовой книги, чтобы официально подтвердить, кто и когда был зарегистрирован.
Провести переговоры с младшим сыном и дочерью. Без их решения ситуация почти безнадежна.
Если договориться не удалось, обратиться за консультацией к юристу по жилищным спорам для оценки шансов в суде. Будьте готовы к долгому и дорогому процессу с низкой вероятностью успеха.
Параллельно решить вопрос с квартирой, в которую вселился отец. Если она была приватизированной и отец ее не переоформил, она войдет в наследственную массу, и старший сын будет вынужден делить ее с другими наследниками.
Важно! Пока вопрос не решен, продолжайте платить за коммунальные услуги, чтобы не накапливать долги, которые осложнят любые дальнейшие действия.
Вывод: Шансы старшего сына оформить квартиру на себя без согласия зарегистрированных младших детей отца крайне низки. Наиболее разумный путь — переговоры и поиск компромиссного решения с ними. В противном случае он рискует остаться без прав на эту квартиру, потеряв при этом вложенные в ремонт средства.
Как считаете, по вашему мнению, есть ли еще альтернативные способы решения данной проблемы?
Подпишись, чтобы ничего не пропустить!
+79316333644
edu.vsevrealt.ru
#всевриэлт #центробучения #агентствонедвижимости #недвижимость #риэлтор #кейсы #продажи #агент #статья #НеприватизированнаяКвартира #ДоговорСоциальногоНайма #ЖилищныйВопрос #НаследованиеКвартиры #ЖилищноеПраво #НаследственноеПраво #ЖилищныйКодекс #Приватизация #Суд #Юрист #ЮридическаяКонсультация #Правопреемство #СловеснаяДоговоренность #СамовольноеВселение #ОбменКвартирами #СмертьНанимателя #РемонтВЧужойКвартире #КоммунальныеПлатежи #Прописка #Регистрация #НеприватизированнаяКвартира #ЖилищноеПраво #ВопросОтвет #Наследование #ДоговорСоциальногоНайма #Юрист #ПолезноЗнать #ЖилищныйВопрос