Представьте: вы наконец нашли подходящую квартиру, подписали договор, переехали — и вдруг приходят счета за ЖКХ на сотни тысяч рублей или уведомление об аресте от приставов. Всё из-за долгов предыдущего владельца. Такие истории в 2025 году не редкость: суды по России рассматривают тысячи споров о "проблемных" сделках с недвижимостью.
Но можно ли потерять жильё из-за чужих долгов? В большинстве случаев — нет, если правильно проверить объект перед покупкой. Разберём, какие риски реальны и как их минимизировать.
Какие долги продавца могут стать вашей проблемой
По закону долги по коммуналке (свет, вода, отопление) остаются за прежним собственником — они привязаны к человеку, а не к квартире. Новый владелец начинает платить только с момента регистрации права собственности.
Исключение — взносы на капитальный ремонт: они переходят к покупателю автоматически (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Опаснее личные долги продавца: кредиты, налоги, алименты. Если на квартиру наложен арест или залог, сделку не зарегистрируют в Росреестре, или обременение "перейдёт" к вам. В редких случаях приставы могут пытаться взыскать через суд, но добросовестный покупатель обычно защищён.
Реальный пример: в 2025 году женщина купила квартиру за 3,5 млн рублей. Через суд выяснилось, что у продавца долг по капремонту 200 тысяч и арест за кредиты. Долги по ЖКХ остались за продавцом, но капремонт пришлось оплатить новой владелице. Арест сняли после суда.
В регионах вроде Курска средняя цена квартиры — около 6–7 млн рублей, в Москве — 15–20 млн и выше. Рисковать такой суммой из-за чужих ошибок не стоит.
Почему возникают такие ситуации
- Продавец скрывает обременения или долги.
- Покупатель не проверяет документы тщательно.
- Эмоции от "квартиры мечты" затмевают осторожность.
- Незнание: многие думают, что все долги "прилипают" к объекту.
Как защитить себя: практические шаги перед покупкой
- Закажите выписку из ЕГРН (на Госуслугах или в МФЦ, стоит 350–500 рублей). Она покажет собственника, аресты, залоги, ипотеку.
- Проверьте продавца на сайте ФССП — введите ФИО и регион. Увидите исполнительные производства и возможные аресты имущества.
- Запросите у продавца справку об отсутствии долгов по ЖКХ от управляющей компании и фонд капремонта.
- Проверьте историю квартиры: нет ли признаков банкротства продавца или недавних подозрительных сделок.
- В договоре купли-продажи укажите, что квартира передаётся без обременений, и пропишите ответственность продавца за скрытые долги.
Если долги всплыли после сделки — обращайтесь в суд: добросовестный приобретатель обычно выигрывает.
Покупка жилья — серьёзный шаг, требующий проверки. Закон защищает осторожных покупателей, но лучше предотвратить проблемы, чем решать их потом.
А вы проверяли квартиру перед покупкой? Какие сервисы использовали? Делитесь опытом в комментариях!