Как и обещал, продолжаю раскрывать секреты выгодных инвестиций в московскую жилую недвижимость. Поговорим конкретно о том, где прячется такой желанный инвестиционный доход.
Инвестор должен понимать: пассивного дохода не бывает. Даже выбор депозита требует анализа рынка. К тому же в наступающем году, по мере снижения ключевой ставки ЦБ депозиты перестанут приносить доход. Ставки по ним не будут перекрывать реальную инфляцию. Еще хуже обстоят дела с недвижимостью. Не верьте рассуждениям финансовых аналитиков и консультантов о том, что бетон каким-то волшебным образом «впитывает инфляцию». Не важно, покупаете вы квартиру у физлица или застройщика. Эта сделка приносит покупателю только убытки. Ибо цена завышена, она уже «впитала» прибыль продавца на много лет вперед.
Для выгодных инвестиций надо учитывать, что инвестиции – это бизнес, который требует профессиональных знаний. При этом главный принцип прост и банален, но почему-то он не укладывается в голове у массового инвестора:
«Любой актив надо покупать дешево, а продавать – дорого»
Подавляющее большинство людей, наивно полагающих, что они занимаются инвестированием, делают ровно наоборот. Год назад они бросились покупать доллары по 115-120 рублей. И уже полгода фиксируют убытки в 30% от вложенного капитала. Сейчас стадный инстинкт и панические слухи об отмене семейной ипотеки толкают их в объятия застройщиков, квартирных и ипотечных брокеров, которые радостно впаривают нераспроданный ранее неликвид на московском рынке жилья. Причем по безобразно завышенным ценам. Отбить такие «инвестиции» не получится никогда. Инфляция и выплаты по ипотеке загонят горе-инвестора в вечные убытки.
Профессиональные инвесторы на рынке недвижимости прекрасно понимают: покупать надо по цене ниже рынка. А продавать с дисконтом к рынку, при этом оставаясь в солидном плюсе и обеспечивая быстрый оборот капитала. Далее я привожу конкретные примеры разницы цен на московские квартиры для всех и для бизнеса.
Московский фонд реновации жилой застройки под занавес года вышел на первое место по объемам жилищного строительства в России, при том, что строит он только в Москве. За 11 месяцев 2025 года Фонд ввел более 1,2 миллиона кв. м в 79 многоквартирных домах. На примере московского государственного девелопера прекрасно видна разница в так называемых рыночных ценах на недвижимость и в ценах для профессиональных инвесторов.
Фонд реновации един в двух лицах. Это обычный коммерческий застройщик, который напрямую продает квартиры как в строящихся (по договору долевого участия), так и в готовых (по договору купли-продажи) домах. Одновременно, это подведомственная правительству Москвы бюджетная организация, которая продает квартиры в новостройках на электронных торгах (аукционе) на основании федерального закона о приватизации госимущества. Только последний вариант подходит для инвестиционного бизнеса и генерирует стабильный доход.
Как не переплатить за квартиру 2-3 миллиона
Итак, пример номер 1:
Фонд реновации продает напрямую 1-комн. квартиру в готовой новостройке на Новочеремушинской улице (район Черемушки, Юго-Запад), 44,2 кв. м, 11 этаж. Квартира с отделкой, неудачная планировка. Цена: 23 853 338 руб., 539 668 руб. за кв. м.
Это так называемая рыночная цена. Примерно за столько же продает квартиры комфорт-класса с отделкой занимающий второе место в рейтинге крупнейших застройщиков ПИК. Вторичка дешевле. Точно такая же квартира в том же доме продается физлицом за 22 350 000 руб. Правда, продавец постоянно повышает цену, очевидно подтягиваясь к планке застройщиков.
А теперь посмотрим на аукцион. В том же доме Фонд реновации выставил на торги однушку по начальной цене в 17 451 490 руб. Многолетний опыт участия в городских торгах подсказывает мне, что конечная цена не превысит 21 500 000 руб., 486 425 руб. за квадрат. Причем планировка этой квартиры гораздо лучше.
Пример номер 2:
Лефортово, проезд Шелихова. Фонд реновации напрямую продает однушку (44,7 кв. м) за 22 153 705 руб. В ту же примерно сумму вам обойдется квартира, которую тот же Фонд продает в том же доме на аукционе. 22 миллиона с хвостиком составит конечная цена торгов.
Вот только за 2-комнатную квартиру площадью 57,7 м². Почувствуйте разницу: «рыночная» цена квадрата 495 608 руб. А вот стоимость 1 м² на приватизационном аукционе 383 000 руб. Разница 30%. Вот здесь и скрывается вожделенный инвестиционный доход.
Конкретные инвестрекомендации по самым выгодным квартирам на приватизационных торгах вы можете найти, подписавшись на мой Telegram-канал: t.me/apartmoscow_deshevle