Недвижимостью я начал заниматься с 2015 года, за это время прошло много разных объектов на территории Москвы и области. В каждой сделке были свои нюансы. Из-за многочисленных просьб знакомых – написал данный текст как памятку.
Содержание
1) Планирование жизни на 5 лет
2) Как, где искать и почему? Мониторинг рынка
3) Физический осмотр объекта. Смета
4) Проверка объекта с продавцом
5) Проверка объекта самостоятельно
6) ДКП через Банк, в МФЦ, у Нотариуса, Риелтора
7) Что делать после покупки квартиры
8) Недвижимость как инвестиция, как рассчитать
9) Ипотека бывает выгодной?
1) Планирование жизни на 5 лет
Покупка недвижимости – затратная идея, на которую уйдет большая часть средств (эквивалент вашего труда). Для планирования жизни нужно ответить на несколько вопросов:
- чем вы планируете заниматься
- где и когда будете жить
- измениться ли ваше место работы, семейное положение
- как дела со здоровьем
распланировать различные варианты, на которые могут повлиять обстоятельства. Сейчас сложно представить себе долгосрочные перспективы, но проработать вопрос стоит.
2) Как, где искать и почему? Мониторинг рынка
Определившись с планом, можно приступать к мониторингу недвижимости.
Искать нужно на известных 3-х площадках Авито, Циан, Я.Недвижимость. Все они доступны и схожи по интерфейсу. По поводу качества размещенной информации. Циан – профессиональный инструмент на рынке недвижимости, участники проходят множество проверок в том числе с подтверждением паспорта. На данной площадке предложений не много, но качество хорошее (мало фейковых объявлений, цена и параметры соответствуют), все размещения в Циан – платные, мошенников минимум.
Удобный и быстрый интерфейс у сайта Я.Недвижимость, но качество объявлений хуже, чем у Циан (больше мошенников, левых аккаунтов, не соответствий объявлению), модерация быстро реагирует, но массовость «кривых» объявлений по-прежнему в избытке.
Авито, тот сервис, через который вы в итоге выйдете на сделку. Да, мошенников на Авито больше, чем на вышеописанных площадках, как и качество объявлений, зато предложений почти всегда в 2 раза больше. Зачем тогда искать на всех 3 площадках одновременно? Это нужно, для понимания ситуации на рынке, для своевременной и объективной оценки. Часто, но не всегда, агенты и собственники размещают объект недвижимости на 1-2 площадках, редко, когда на всех 3-х.
А что мы собственно ищем? Мы ищем нижнюю и верхнюю цену по строгим параметрам в рамках одного района (или города, если он не большой меньше 50 тысяч человек).
Определившись с количеством комнат 1-2-3 исходя из бюджета и планов на жизнь, вводим в поиск комнатность и далее интересуемся только этими объектами в данном районе. Придется пересмотреть все объявления, и дешевые и самые дорогие, чтобы понять ценообразование. Почему квартиры в одном доме стоят по-разному, хотя площадь одинаковая. Готовы переплачивать за опции или хотелки продавца?
И так, вы определились с планами на жизнь, мониторите квартиры с выбранными параметрами, поняли ценообразование, нашли квартиру мечты. Давайте перейдем к не менее интересному – серия дома. Серию дома можно найти в интернете, есть множество сайтов где вы прописываете адрес, вам выдают полную информацию о доме, здесь стоит обратить внимание – класс энергоэффективности, капитальный ремонт и отчет того, что уже сделали, там же планы на будущее, износ дома в процентах, поэтажные планировки, интернет провайдеры и обслуживающая компания с телефонами и другими контактами, входит дом в программу реновации. Все это в открытом доступе в интернете. Не лишнем будет посмотреть через яндекс-гугл панорамы - состояние дома до/после капительного ремонта, посмотреть двор, подъезд, найти квартиру на этаже посмотреть на состояние окон, фасада, также оценить соседей (наличие деревянных, разбитых, неисправных окон и балконов – преждевременно, свидетельствуют о неблагополучных соседях, это повод к тому, чтобы на месте убедиться в этом или опровергнуть).
У площадок есть возможность смотреть архивные объявления, загляните, возможно, этот объект уже продавали ранее, так будет повод для торга и сравнения изменений через время. А также, узнаете за сколько дней продаются подобные объекты.
Когда закончили глубокий анализ, стоит свериться с онлайн оценкой Циан https://www.cian.ru/my-home/ в сервисе можно ввести параметры квартиры, взамен получите расчет от площадки, в том числе график изменений цены за 5 лет. Стоит отметить, что на практике расчет Циан отчасти верный, но брать нужно максимальную стоимость – это и будет объективная оценка, можете проверить сами на разных объектах.
На авито оценка работает криво, пользоваться ей нет смысла.
Выяснив серию дома, нужно найти преимущества и недостатки данной серии, там подробно распишут про 1 этаж, подвал, крышу, лифты, шумоизоляцию, балконы, энергоэффективность, подъезды, фундамент, электропроводку, водопровод и т.д. Эта информация поможет выбрать оптимальную квартиру в доме, либо отказаться от этой серии, либо при просмотре обратить внимание на недостатки.
3) Физический осмотр объекта
Не нужно быть профессиональным строителем чтобы увидеть значимые недочеты.
Можно следовать инструкции ниже, по которой я каждый раз выбираю квартиру:
- фасад дома, не должно быть трещин, плесени, черных и рыжих подтеков от водостока, желательно выбирать квартиры, где капитальный ремонт крыши был хотя-бы в пределах 5-10 лет. Текущая крыша – коснется всех.
- подъезд, должен быть домофон – любое запирающее устройство от третьих лиц. Если вы приехали смотреть квартиру, а окна в подъезде открыты, как и дверь – возможно открыли до вашего приезда, чтобы не было запаха. Равно как и в квартире, для «свежести» агенты и собственники часто проветривают. Только при закрытых окнах и двери можно оценить благоухающие ноты подвала, сырости, плесени, бытовых отходов, кошек и собак, бомжей и табака. Эти ароматы почти не устранить, так как затрагивают общедомовое имущество. Можно долго и упорно писать письма в УК (управляющую компанию), бороться с бездомными, по закону штрафовать за курение, но это долгая война, в который шанс проиграть больше, чем выиграть. Если вас реально не устраивает подъезд, то лучше отказаться от объекта, но квартиру посмотреть все равно стоит, чтобы было понимание разницы, да и реально оценить площадь можно только на месте, заметите разницу 30-33м2 или 35-40м2 – нет.
- надо понимать, что дома без лифтов - это обременение, сегодня вы молоды и спортивны, завтра подвернули ногу, ходить можете, но сложно, как вы будете ходить на работу, ездить на мед. обследования с 5 этажа? Знаете, что подъем стройматериалов на вверх начинается от 500 р за этаж и далее. Доставка техники, мебели и прочего это – расходы. С ребенком на 3-4-5 этаж тоже не весело? Надо принять за правду, тот факт, что квартиры без лифтов (по закону не более 5 этажей) не актуальны на 4-5 этажах. Здесь будет выгодно взять 1-2 этаж. Поэтому и стоит изучить серию дома заранее, так П-44 имеет тех этаж над последним этажом, серия 1-464 не имеет, и летом в квартире пекло – жить невозможно.
- входная дверь, она может быть любая, со времен постройки дома, до современной железной. Дверь это не показатель, хотя и может сэкономить 30-90 тыс. р. Показатель двери у соседей, стоит пройтись по всем этажам посмотреть, есть ли следы взломов, ножевых увечий, общее состояние. Хорошие двери в подъезде – показатель благополучия и возможно, недавнего ремонта у соседей.
- щиток. Даже если вы не разбираетесь в электрике, все равно стоит обратить внимание на состояние щитка в подъезде, хорошо, если минимум пыли, провода ясно проведены, современные автоматы и счетчики. Плохо – если есть обугленные провода, горелая обмотка, внутри щитка есть следы коротких замыканий, множество проводов бесхозны, куча пыли и грязи из-за которой сложно понять что к чему.
- квартира в целом. Можно купить квартиру с готовым ремонтом, с незаконченным или частичным ремонтом, без ремонта, под капитальный ремонт – дело ваше, на данном этапе следует рассчитать все недостатки, которые нужны для полноценной и комфортной эксплуатации, а главное понять, стоимость затрат, при аналогичных предложениях на рынке. Самое дорогое в квартире – окна, батареи, электрика, водоснабжение, сантехника, кухня, двери, напольное покрытие, отделка стен и потолка и далее по мелочам. Именно на эти моменты стоит обратить внимание, остальное (вазы, мебель, коврики, люстры) – мусор, оно не имеет никакого значения. Вам важно не терять внимание на мелочах, а заняться осмотром самых затратных вещей.
- окна. Стоит поинтересоваться в каком году была замена, окна с 1 камерным пакетом – мусор, деревянные окна – мусор. Не лишнем будет открыть все окна, проверить их работоспособность. Главный дефект старых окон – расклеившейся стеклопакет (пыл меж стекол, запотели), сломанная фурнитура и механизм, перекос рамы.
- батареи. А чем плохи старые? Чугунные радиаторы имеют три существенных недостатка – внешне не привлекательны (не популярны), малая теплоотдача, старые чугунные радиаторы через время текут. На что менять – батареи меняются 1-2 раза за время существования дома, выбирать следует из биметаллических монолитных, краны ставить известных итальянских брендов. Купить – самое простое. Тех, кто не сталкивался с заменой радиаторов, нужно понимать следующее – чтобы заменить радиаторы отопления нужно слить воду, поменять радиаторы возможно только не в отопительный сезон, в неотопительный сезон все равно придется сливать воду в стояках, к данной операции допускают только своих сантехников из УК. За слив воды в стояках берут деньги, за срез старых радиаторов, за байпас, за установку – за все берут деньги, в Москве средняя замена радиаторов отопления стоит в районе 80-100 тыс. рублей. Но есть интересная особенность, по закону, если нет запорной арматуры или нельзя перерыть радиатор для замены не прерывая работу системы отопления дома – радиаторы считаются общедомовым имуществом и подлежат замене за счет УК. (пишите заявление на начальника УК, приходит мастер приемщик, оценивает целесообразность замены (текут – рыжие разводы в меж секционных соединениях, например), пишет акт осмотра, назначают сантехника, тот меняет за счет УК все под ключ (слив стояка, срез старых радиаторов, установка краников, установка радиаторов). По желанию владельца, и за его счет, могут быть (рекомендую) установлены краники известных итальянских фирм, другие радиаторы на вкус и цвет.
Радиаторы отопления стоит заменить еще и по причине малой эффективности, в квартире прохладно, хотя все жители многоквартирного дома платят одинаково, так зачем стоит мучатся, надо один раз поменять и жить как в комфорте – мой совет оно того стоит.
- электрика. Сложно оценить электрику, не вскрывая распределительные коробки и все подразетники. У собственника стоит поинтересоваться был ли кап ремонт электрики, что меняли, когда, если проблемы по электрике (не работает розетка или выключатель), стоит обратить внимание, если по квартире разбросано куча удлинителей, при том, что часть розеток не задействована. Многие говорят, что в старом фонде алюминиевые провода надо срочно менять. Но есть нюансы. Конечно, переходить на медь – меньше сечения провода при той же нагрузке, безопасно соединить провода и т.д. Но штробить несущие стены, в бедной панельке – перебор. В большинстве случаев я сталкивался с проблемами электрики только из-за вмешательства старых хозяев, которые скручивали медь с алюминием, удлиняли что-то отрезали, изобретали что-то. Эти пережитки прошло – дают о себе знать в настоящем, когда очумелые ручки творили как умели. Как по итогу, на всех объектах вскрываю все распаячные коробки, зачищаю все наконечники, ставлю на ваги, закрываю и больше никогда об этом не вспоминаю, в подразетниках, если нужно, наращиваю провода, устанавливаю современные розетки и радость. Если нужна силовая нагрузка (СВЧ, тостер, эл. Чайник, фен и прочее) вывожу линию от эл. Плиты с панельной «землей», если в квартире газовая плита – вывожу линию прямо от автомата в щитке.
- водоснабжение. Чаще всего, водопровод уже заменен в квартирах при капитальном ремонте, пости не осталось квартир, где остались трубы водопровода металлические, все поменяли на ПВХ. Качество этих труб сомнительное, следует проверить визуально муфты – соединители, уголки, чаще всего они приварены криво и в будущем могут потечь. Если нет возможности посмотреть и все трубопровода скрыты, то стоит обратить внимание на подтеки. В хорошей ванной и туалете – всегда сухо и отсутствуют запахи.
Наличие счетчиков на ХВС и ГВС желательно, но не обязательно, если они есть, следует попросить документы на них, чтобы знать когда будет следующая поверка. Счетчики помогают сократить расходы на ЖКУ. Смесители и краники – расходный материал, который оценивать нет смысла, так как по-хорошему и для вашего спокойствия следует менять после покупки. Входные краны ГВС и ХВС (от стояков перед счетчиками) должны свободно закрываться и открываться от руки, при этом полностью перекрывая водопровод. Зона ответственности – УК, если краны полностью не перекрывают воду, вам будет сложно или не возможно производить ремонт смесителей и других элементов сантехники, в том числе сантехники могут отказать в услугах.
- сантехника. Если туалет заменить не сложно вопрос 1 дня и -10 тысяч рублей, то ванна затратно. Обычно, чугунную ванну вытащить невозможно целиком, приходится либо ее резать по полам, либо демонтировать коробку двери и т. д., заносить ванну аналогично, поэтому состояние ванны – важно. Конечно, можно монтировать вставку акриловую (6-20 тыс р), можно покрыть акрилом (5-15 тыс р), купить новую акриловую или чугунную ванну (15-40 тыс р).
- полотенцесушитель. Замена 1к1 как батареи, могут сделать только сантехники из УК, только в определенное время, только дорого. Прежде чем менять, подумайте над следующим. Заменят 1 дюймовку на ¾ , сделают байпас, соответственно мощность полотенцесушителя будет меньше, как аргумент против замены – новые полотенцесушители еще в коробке начинают ржаветь и ваш блестящий хром облезает и т.д. Как итог не менял и не планирую менять полотенцесушители в старом жилом фонде.
- кухня. Не дешевое удовольствие во все времена, техника, как правило стоит больше половины гарнитура, но тут есть нюанс, вряд ли, купив новый кухонный гарнитур вы оставите старую технику. Поэтому меняется все в комплексе. Если такая необходимость пришла (изношен, сгнил, поцарапан, оплавлен кухонный гарнитур), можно рассмотреть замену отдельных деталей – столешница, кухонные фасады, варочная панель, духовой шкаф и т д. – все включить в перечень расходов.
- двери. Сейчас купить нормальные двери – затея не бюджетная, грамотно установить – тоже, двери меняют, как правило, вместе с ремонтом. Для Москвы до сих пор действует правило – обязательной установки двери на кухне, где есть газовая плита. Убирать дверь нельзя. В подмосковье можно (верно на 2025 год)
- напольное покрытие. Оно выходит не настолько затратно, сколько грамотная подготовка основания, выравнивания, уборка всей мебели, установка плинтусов, подрезка и т. д. Важно уточнить у собственника что под напольным покрытием, есть ли гнилые доски (в зависимости от серии дома).
- отделка стен и потолка. Совсем не плохо, если стены под обоями, без всего – бетон, хуже если обклеен потолок пластиком, стены на ПВХ плиточки и других панелях посаженных на клей Титан и прочие. Вот такое демонтировать сложнее всего, под этими красотами не видно реальной картины – трещин, неровностей, перепадов, уходов.
- вентиляция. Жизненно важная мелочь, а в квартирах с газ плитой – обязанность. Многие игнорируют вентиляцию перерывая ее шкафами, заклеивая ее обоями, тряпками, закрывая ее вытяжкой для плиты, много причин этого безумства: защита от насекомых, уходит весь теплый воздух, не красиво, нет места для шкафчиков и т.д. В реальности же, от насекомых – тонкая сетка и дезинфекция и санитарный порядок, воздух теплый уходит, но и прибавляется свежий и теплый от радиаторов и форточек и т.д. Очень «умные» соседи перекрывают не только свою решетку но и общий стояк вентиляционного короба на этаже – это преступление. При осмотре квартиры важно обратить внимание на работоспособность системы вентиляции, по санитарным нормам оно должно быть и на кухне и в ванной комнате и в туалете. Проверить не сложно – поднесите салфетку, она должна прижиматься естественной вытяжкой (примечание – летом хуже, зимой мощнее). Если вытяжка не работает, устранить можно через УК – это ее обязанность, но будет это не быстро.
4) Проверка объекта с продавцом
На месте с агентом или собственником, вы запрашиваете у них правоустанавливающие документы:
- свежую не позднее 1 месяца выписку из ЕГРН (для объектов зарегистрированных до 2016 года + свидетельство о собственности)
- основание (ДКП, наследство, дарение, мена)
- паспорт собственника 3-4 страница, прописка, семейное положение, дети
- ФЛС из МФЦ и адресную справку из МВД
- справку об отсутствии задолженности из УК или Мособеирц или ЖСК (обратить внимание, что в ЕПД услуги должны быть полными, если отсутствует какая либо услуга, то у собственника прямой договор, это может быть МОЭК, Мосэнергосбыт, Мособлгаз, отдельно капитальный ремонт и другие в том числе интернет провайдер, домофон и прочее.
5) Проверка объекта самостоятельно
Уже дома, за компьютером, вы собрали все сведения, провели осмотр недвижимости, проанализировали рынок, все сходится, все устраивает. А теперь стоит уделить время на достоверность данных продавца:
Паспорт, чтобы убедиться в том, что паспорт настоящий, следует посетить сайт ФНС
https://service.nalog.ru/inn.do
Введя данные паспорта, вы получите ИНН продавца, если паспорт настоящий.
ИНН нам нужен для проверки продавца в базе данных, например, как самозанятой так же на сайте ФНС
https://npd.nalog.ru/check-status/
А еще ИНН нужен для поиска в базах ЕГРИП и ЕГРЮЛ, например в базе контур.фокус
https://focus.kontur.ru/
Здесь мы найдем, был ли когда-нибудь продавец предпринимателем, директором, учредителем, это все важно, так как ИП отвечает всем своим имуществом, учредители через суд тоже несут личные имущественные потери, и было бы плохо, если бы вашу сделку вернули бы взад. А такая возможность, а главное практика, есть, и изымают квартиры для кредиторов (действует 3 года). На это стоит обратить внимание!
Еще очень важный ресурс, который просто необходим для проверки продавца – ФСПП
Если у продавца есть исполнительные производства – они все здесь, надо изучить основание, сумма задолженности, год. Искать надо по всем пропискам из паспорта.
В качестве 100% подтверждения, можно съездить в Мособеирц вместе с продавцом, там сотрудники скажут об отсутствии задолженности (но только при собственнике). В местном МФЦ можете вместе сходить и получить выписку из ФЛС и т.д. Иными словами прогуляться по району в гос. учреждения не плохая идея.
Что еще вас должно волновать по документам – была ли квартира куплена при помощи заемных средств (ипотека, кредит), когда была получена собственность 3-5 лет? Если по наследству, есть ли родственники, подписали они отказ от наследства, сколько лет прошло с момента вступления в наследство? Есть ли сейчас процедура банкротства, есть ли действующий кредит, ипотека, займ? Есть ли временно зарегистрированные лица, например при сдаче в аренду? Состоит ли продавец в браке, если да, то согласие супруга нотариально заверенное.
На сделку требуется еще и справка из нарко и псих диспансера.
6) ДКП через Банк, в МФЦ, у Нотариуса, Риелтора
Сейчас есть множество вариантов оформления ДКП, если в какой-то из сторон задействован банк, то сделка будет проходит в рамках банка, электронная регистрация и договор – 20-40 тыс р. Банк соберет все необходимые данные, пригласит, поможет с установкой госключа, подпишите ДКП за 30 минут, банк отправит в Росреестр, 2-3 дня вы собственник.
Быстро просто безопасно, но иногда сотрудники банка ошибаются, так, известный красный банк ТОП-3 в России, ошибся и сделка растянулась на 6 месяцев! Бывают ошибки и в других банках.
Особо без затратный способ оформления сделки в МФЦ, составляете договор из интернета, там сейчас много шаблонов на все случаи жизни, несете подписанные документы в 3 экземплярах, с продавцом падаете их, 2000 р, 5-7 дней и вы собственник.
Этот способ очень сомнительный, но тоже имеет место быть, какие риски – вы сами понимаете.
А вот мой любимый вариант, это нотариус. Здесь подготовят договор (также скаченный из интернета, но без ошибок +7-8 тыс. р), сверят паспорта, подписи, адекватность, запросят необходимые справки, отправят самостоятельно при помощи электронной регистрации документы в Росреестр, и через 2-3 дня придет выписка из ЕГРН, что вы новый собственник.
Самый тупой вариант – ДКП от риелтора, достаточно безграмотные люди с подвешенным языком, умеющие впихнуть и получить комиссию, но также скачивают договора, оставляют кучу ошибок, из-за которых теряется время. К сожалению, я не встречал еще достойного риелтора, который мог бы грамотно провести сделку "от и до".
А когда деньги? Приятный вопрос для продавца. А деньги – по расписке перед нотариусом, можно, прям перед подписью в кабинете, у банка деньги в аккредитив, получает продавец при условии предоставления выписки из ЕГРН с новым собственником.
7) Что делать после покупки квартиры
Простой вопрос, часто ставит в тупик, но и здесь есть четкий алгоритм действий:
После того, как регистрация прошла, о чем вы узнали в выписке ЕГРН, которую бесплатно заказали на госуслугах
https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form
По условиям ДКП, передача квартиры осуществляется подписанием АКТа. Вы созваниваетесь с прошлым собственником, договариваетесь о дате и времени передаче ключей. В назначенное время приезжаете, просите у собственника все имеющиеся ключи, от домофона, от двери, нижний и верхний замок, от почтового ящика, от дверей и окон внутри квартиры, от шкафчиков и других запирающихся предметов. Осматриваете квартиру еще раз, если все, что было прописано в договоре осталось на месте неизменным – подписываете акт в 2 экземплярах, туда записываете показания счетчиков.
Смело идем в ближайший МФЦ, просим распечатать из личного кабинета документ, это и есть выписка из ЕГРН, которая будет заверена подписями и печатью МФЦ.
К этому моменту, вы уже должны знать, где находятся поставщики услуг, такие как УК – едем, знакомимся, если есть какие – либо недочеты по общедомовому имуществу – смело подаем заявления, спрашиваем. Важно, что при обращении во все организации необходимо иметь при себе выписку из ЕГРН, паспорт, ДКП, Акт, след. на очереди МВД – заказываем адресную справку, можно сделать так-же через госуслуги
https://www.gosuslugi.ru/600587/1/form
Но получать ее все равно на бумажном носители для организаций типа Мособлеирц.
Мособлеирц – туда несем следующие документы и их копии (так как копия там стоит 40 р лист):
- выписка из егрн (копия все страницы)
- паспорт собственника (копия 3-4 стр и прописка)
- снилс (копия)
- ИНН (можно из личного кабинета госуслуги)
- ДКП (копии всех страниц)
- АКТ (все страницы)
- выписка из ФЛС или адресная справка из МВД
- документы на счетчик (если была установка или поверка) + фото показаний
Задача в Мособлеирц создать новый лицевой счет, чтобы ЕПД приходило на ваше имя с пересчетом, так как сотрудники будут считать дату с которой начинаются начисления за услуги с момента регистрации собственности в ЕГРН или подписания АКТа приема, а не когда вы обратились. Далее ждем 1 месяц, и с первой же квитанцией на ваше имя регистрируемся в приложении Мособлеирц для удобства подачи показаний счетчиков.
В Мособеирц вам скажут, какие услуги вы оплачиваете отдельно, с какими организациями необходимо заключить договор дополнительно.
Например, это может быть мособлгаз, идем в данную организацию предоставляем выписку ЕГРН, акт, паспорт, адресную справку. Примечание – если в адресной справке 0 зарегистрированных и проживающих, то Мособлеирц так и напишет, но мособлгаз и моэнергосбыт всегда пропишет 1 человека.
Организации реально объехать за пол дня и подать все заявления.
Если нужно, в МВД подаем заявление на регистрацию себя в своей квартире.
По пути домой заезжаем в строительный магазин, покупаем нижнюю ячейку с ключами, меняем ее обязательно, каким бы прекрасным не был продавец, даже если в будущем вы захотите менять дверь целиком, все равно нужно заменить ячейку.
И так, вы в своей квартире, начните с уборки, соберите все ненужные вещи, мебель и выбросите, приберитесь, так станет яснее картина, появятся новые идеи для обустройства интерьера, во время уборки найдете недочеты по квартире, на которые стоит обратить внимание. Даже если все хорошо, я советую, поменять все гибкие подводки к сантехнике,
проверить слив, выкрутить фильтр жесткой очистки воды гор и хол, промыть их или заменить сеточку, у газовой плиты утечку по гофра-шлангу и соединениях, работу запорной арматуры в унитазе, работоспособность всех розеток, смазать и отрегулировать двери, окна. Чтобы реально освежить квартиру – надо перестирать все возможные тканевые предметы в том числе и шторы, обработать квартиру озоном 2 или 3 раза.
8) Недвижимость как инвестиция, как рассчитать
Инвестиционная недвижимость возможна тогда, когда копятся большие суммы, которые нужно архивировать на 3-10 лет. Быстрая работа и прибыль с недвижимостью не получиться, во-первых, никто не отменял НДФЛ, который надо уплатить если недвижимость продана менее чем за 3 (ед. недвижимость)-5 лет, у нас налог стал прогрессивным от 13 до 22%, занижать стоимость тоже не эффективно с коэффициентом 0,7 от кадастровой стоимости и опасно.
С учетом непредсказуемой экономической картины, нужно проводить ежемесячный анализ КС ЦБ РФ, следить за всеми новостями, это большой труд, отнимающий почти все свободное время, параллельно мониторить определенные районы, города, смотреть динамику спроса и предложений. Рассматривать пассивный доход с долгосрочной аренды «бизнес москвича» даже близко не перекрывает темпы инфляции, это не эффективное управление финансами, но такой вариант хорошо подойдет для консервативных инвесторов, риск минимальный, как и прибыль. С другой стороны уже известно, что недвижимость дорожает каждый год на протяжении последних 25 лет на 3-5% в год, это факт.
https://www.irn.ru/gd/s-2000-goda/
Аренда, как правило, добавляет от 5 до 10% годовых, в зависимости от места, стоимости аренды и покупки. Примеры – двушка в пределах МКАД – 6%, однушка в ЦАО – 7%, однушка в области в центре города -9%, таким образом в лучшей конфигурации мы получаем 9+5%=14% из них инфляция (реальная) 12%, доход на 2% в лучшем случае. В банке, сейчас мы получим вклад КС ЦБ -1-2%, это уже лучше, чем в сдаче, но стоит учесть НДФЛ на вклады и накопительные счета, когда оплатить нужно прибыль за вычетом КС ЦБ * 10 000 р., учесть прибыль со сдачи квартиры она также облагается НДФЛ, при продаже квартиры.
Если свободные средства на вкладе имеют максимальную ликвидность, то недвижимость может продаваться 1-2 месяца, 1 год и более. Рынок может требовать значительного дисконта, порой даже больше начальной покупки. За последние 3 года, покупатели новостроек не сильно разогнались в цене, многие застряли в порочном круге, где мечта покупки за дешево и продажа за дорого – рухнула, сейчас говорю не про бизнес и премиум сегмент, там все хорошо с продажами. Многие комплексы продаются по той же стоимости, что и 2-3 года назад, люди не грамотно просчитали риски, заморозив средства на проект, они потеряли все возможные проценты (упущенная выгода) по вкладам, а там она была вкусная, вернувшись с ключами на руках, рынку они стали не по карману. Зато вторичка за это время подтягивается, и в 2026 году по прогнозам добьет по стоимости инфляцию (возможно). Как инвестор вы должны понимать, что недвижимость это интересная вещь, это не просто покупка котлована, продажа квартиры, это риски, оно вам нужно? У меня в ДДУ огромная компания банкротилась на глазах, суды, иски, беготня, маски шоу в офисы, риск долгостроя. Это все заморозки средств и потеря часть прибыли.
Тем не менее, та квартира была достроена на год позже, по цене с 4,9 вышла на 7,5.
Вторичку к рассмотрению – да. Если не брать классический флиппинг, а что-то по проще, то можно покупать квартиры с обременениями, юридическими недочетами, долгами, по заниженной цене на рынке, проводить документы в порядок, сделать капитальный ремонт, сдавать в аренду. Тогда, ремонт отобьется в среднем 4-8 месяцев аренды, стоимость квартиры значительно вырастит, продать квартиру на подъеме спроса.
Как инвестиция в долгую, интересно скупать доли – стоимость не значительная, площадь большая, перспектива выкупа или продажи квартиры целиком, выкуп последней доли, интересно, что по закону, срок владения считается с покупки первой доли и распространяется на остальные доли, квартиру. Т.е. вы можете купить долю, пройдет 3-5 лет, выкупить оставшиеся доли, тогда срок владения всей квартиры будет уже 3-5 лет. Это интересно, если иметь несколько таких долей, взаимодействовать с другим собственником, средства пускать в актив, а к назначенной дате выхода из под НДФЛ – выкупить долю, продать всю квартиру, не попасть на уплату НДФЛ. За время владения доли удобно сдавать всю квартиру (с согласия собственников), получать дополнительный доход. Нужно искать такие доли, они недостойно оценены как инвестиция.
Наконец, может быть проще просто хранить средства на вкладе, под процент соответствующий КС ЦБ? Но так не интересно.
Очень точный калькулятор, в котором можно рассчитать и вклад, и ипотеку, и проценты по НДФЛ – рекомендую себя проверять каждый раз.
https://calcus.ru/
9) Ипотека бывает выгодной?
Это как казино, вы только вошли, а казино уже в выигрыше в любом исходном варианте, но как сделать так, чтобы и вам было выгодно? Ни одна моя ипотека не была дольше 2 лет. Должен быть первоначальный взнос не менее 30%, количество лет – 7 (поверьте на слово), заложите на ипотеку еще 50 тыс. р. на документы, на страховку по принуждению, на электронную сделку, на регистрацию в Росреестре. Если получается обойтись без заемных средств – обойдитесь, если при расчете у вас не получается доходами перекрывать сумму платежа в 2 раза – не берите ипотеку, не ваше. Суть аннуитетного платежа наглядна видна на графике, где банк всегда в плюсе, даже если вы досрочно погасите ипотеку. Так как первые месяцы, года – платите в основном процент, да, это шокирует, особенно новичков, которые не думают головой, платят, платят пол года-год, запрашивают баланс и в ужасе, что за столько времени они почти ничего не погасили.
Надо хорошо понимать аннуитетный платеж, и разделять процент и «тело» кредита.
Гасить ипотеку нужно ежемесячно добавляя все доходы на погашения тела кредита, при этом нужно иметь запас обязательного платежа на 2 месяца, на всякий случай. Важно понимать, что при ипотеке, все ваши покупки, каждый рубль, стоят дороже на ставку по кредиту. Вы покупаете товар или услугу и автоматически переплачиваете процент по ипотеки. Когда вы это поймете, вы сможете грамотно распределять ресурсы и нацелить большую часть средств на скорейшее погашения.
Ипотека на 5-10-20-30 лет –никогда не бывает выгодна, при любом раскладе, при любой ставке (конечно, кроме 5%). Таким образом рассчитывайте силы, планируйте.
В крайнем случае, вы теряете только проценты, при невозможности платить, недвижимость продается по рыночной стоимости или через аукцион, часть средств возвращается из «тела» кредита.
Главное из памятки:
1) Подходите к покупке недвижимости – комплексно: планируйте жизнь, выбирайте оптимальный район и количество комнат, этаж.
2) Определившись с районом, проводите мониторинг рынка на всех доступных площадках, внимательно изучайте объявления, сравнивайте, делайте выводы, найдите факторы влияющие на ценообразования
3) Определите серию дома, найдите информацию о состоянии, посмотрите панораму, почитайте отзывы по серии, узнайте о недостатках и преимуществах.
4) Возьмите на просмотр несколько объектов, чтобы объективно оценить площадь, условия и состояние.
5) Обратите внимание на общедомовое имущество, подъезд, лифты, пройдитесь по этажам, посмотрите двери, поговорите с соседями.
6) Оцените ресурсные недостатки в квартире, сделайте выводы, это и повод для обоснованного торга.
7) Посмотрите все необходимые правоустанавливающие документы на квартиру.
8) Дома изучите продавца внимательнее
9) Выходите на сделку через нотариуса, либо через банк, если с какой-то стороны он является участником сделки.
10) Составьте заранее список поставщиков услуг и государственных учреждений, чтобы посетить все одним днем и закрыть вопрос с документами.
11) Получите ключи, подпишите акт, замените замки, переоформите документы на себя, пропишитесь, приберитесь в квартире, составьте список для ремонта и улучшений.
Спасибо, что дочитали до конца, надеюсь, в наше не простое время, это поможет будущему собственнику чувствовать себя увереннее, ведь многие покупают квартиру 1-2 раза в жизни и редко сталкиваются со всеми возможными нюансами. Мне было не сложно поделиться личным опытом, я не агент, не риелтор, я просто #Вовавделе