Выбор между покупкой квартиры в новом доме и жильем на вторичном рынке часто сводится к вопросу: «Где ремонт обойдется дороже и займет больше времени?». На первый взгляд, кажется, что «вторичка» с готовыми стенами и коммуникациями требует меньших вложений, а новостройка без отделки — это пугающая бездна затрат.
На самом деле, бюджет и сроки в обоих случаях зависят от совершенно разных факторов. Компания «Ремпомощник» имеет большой опыт работы как с «голым» бетоном, так и с объектами, требующими полного демонтажа устаревших систем. Понимание ключевых различий поможет спланировать бюджет без неприятных сюрпризов.
Ремонт квартиры в новостройке
Новостройки чаще всего сдаются в двух состояниях: без отделки (бетонная коробка) или с базовой черновой отделкой (наличие стяжки, штукатурки). В обоих случаях ремонт — это создание инженерных систем и геометрии с нуля.
В новостройке главные расходы сосредоточены на черновой базе и инженерных коммуникациях. Это самая дорогая часть сметы, которая может достигать 30–40% от общего бюджета. Начинать приходится с полного цикла работ:
- Инженерные системы. Требуется полная, часто коллекторная, разводка электрики, сантехники и монтаж вентиляции. Часто приходится переносить или заменять радиаторы, установленные застройщиком. Так как вы работаете с нуля, вы получаете гарантию долговечности всех систем, используя современные и надежные материалы (например, трубы PEX).
- Геометрия. Даже если застройщик сдал объект с черновой отделкой, редко обеспечивается идеальная геометрия. Обязательно потребуется выравнивание стен по маяку (штукатурка) и, возможно, финишная стяжка, что влечет значительные затраты на материалы и работу.
- Планировка. Преимущество новостройки — свобода действий. Перегородки чаще всего не несущие, что позволяет легко перемещать или возводить новые, а демонтаж минимален, что снижает расходы на вывоз строительного мусора.
Сроки ремонта в новостройке длиннее, но более предсказуемы, в среднем, от 3 до 6 месяцев. Они обусловлены необходимостью соблюдения технологических пауз: стяжка должна сохнуть до 28 дней, а штукатурка — 10–14 дней. Кроме того, необходимо учитывать усадку дома в первые 2-3 года, выбирая эластичные материалы для финишной отделки.
Ремонт во вторичке
Покупка квартиры на вторичном рынке означает, что вы покупаете не только стены, но и их историю, которая часто включает старую электропроводку, ржавые трубы и кривые полы, замаскированные косметическим ремонтом.
Главные расходы на вторичном рынке — это демонтаж и полная замена устаревших инженерных систем. Часто бюджет на «вторичке» в итоге оказывается выше, чем в новостройке, из-за непредвиденных проблем.
- Демонтажные работы. Это высокая статья расходов. Полный демонтаж старых покрытий, плитки, сантехники, а главное — старых коммуникаций (чугунные трубы, алюминиевая проводка) может поглотить до 15–20% сметы, не считая затрат на вывоз многочисленных кубометров строительного мусора.
- Инженерные системы (Замена). Полная замена коммуникаций обязательна, так как старые системы не соответствуют современным нагрузкам и стандартам безопасности. Замена стояков и разводки труб часто сложнее, чем в новостройке, из-за необходимости интеграции в существующий каркас и работы со стальными или чугунными элементами.
- Геометрия и выравнивание. Полы и стены, вероятно, были выровнены без соблюдения уровня. Зачастую приходится сбивать старую, местами осыпающуюся штукатурку и заливать новую стяжку, что добавляет трудоемкости и увеличивает расход материалов.
- Перепланировка. На вторичном рынке она значительно усложнена. Стены чаще всего несущие или капитальные. Любые серьезные изменения требуют тщательного согласования и дорогостоящих проектов усиления, что увеличивает сроки и бюджет.
Сроки ремонта на вторичном рынке могут быть короче (2–4 месяца), если объем черновых работ минимален, но чаще всего они растягиваются из-за непредвиденных проблем, выявленных только после сноса старых покрытий, и необходимости согласования демонтажных работ с управляющей компанией.
Ключевое различие и инвестиционная привлекательность
Для наглядности, сравним ключевые аспекты двух типов ремонта:
В новостройке вы инвестируете в создание безупречной и современной базы. Исходная база чиста, а главные затраты идут на прокладку инженерии и выравнивание. Усадка дома — единственный технологический риск, который минимизируется правильным выбором отделочных материалов.
На вторичном рынке вы платите за устранение накопленных проблем. Главные затраты — демонтаж и полная замена изношенных коммуникаций. Риск «скрытых» аварийно-опасных проблем значительно выше.
Если ваша цель — идеальный ремонт с гарантией на 50 лет, и вы готовы ждать, новостройка — это чистая и предсказуемая инвестиция. Вы платите за качество, которое будет служить десятилетиями.
Если вы покупаете вторичное жилье, закладывайте в бюджет дополнительно 15–20% на непредвиденные расходы, связанные с заменой скрытых коммуникаций (труб и электропроводки), которые часто находятся в аварийном состоянии.
В любом случае, обращение к экспертам «Ремпомощник» позволяет получить точную смету и избежать увеличения сроков, поскольку мы изначально закладываем правильную последовательность работ и необходимый объем демонтажа, соответствующий реальному состоянию объекта.
