Перераспределение земельных участков - одна из немногих легальных возможностей увеличить площадь земли без участия в торгах.
На практике перераспределение часто воспринимают как «прирезку» земли.
И в целом это так и есть: речь идет о присоединении к своему участку небольшой части смежной муниципальной земли.
Но важно понимать, что работает этот механизм далеко не всегда и не так просто, как кажется на первый взгляд.
Разберемся, когда перераспределение действительно возможно и где чаще всего возникают проблемы.
1. Что такое перераспределение простыми словами
Перераспределение - это юридическая процедура, при которой ваш земельный участок объединяется с прилегающей свободной землей, находящейся в муниципальной собственности.
В отличие от выкупа или аренды, здесь не проводится аукцион. Но взамен закон жестко ограничивает основания, требования и условия перераспределения.
2. Когда закон допускает перераспределение
Чаще всего применяются два варианта.
Первый - устранение дефектов границ.
Если участок имеет изломанные границы, вклинивания, вкрапления или чересполосицу, перераспределение допускается для приведения его в нормальное, "удобное" состояние.
Второй - увеличение участков для личных нужд.
Речь идет о землях, предназначенных для:
- индивидуального жилищного строительства,
- личного подсобного хозяйства,
- садоводства,
- огородничества.
Ключевое ограничение здесь одно, но принципиальное: итоговая площадь участка после перераспределения не должна превышать максимальный размер, установленный местными правилами землепользования и застройки.
3. Каким должен быть участок после перераспределения
Закон оценивает не только основания, но и результат.
После перераспределения участок должен:
- обеспечивать нормальное использование всех зданий и сооружений;
- не иметь вкраплений и вклиниваний;
- не образовывать чересполосицу;
- иметь "целостные" границы без изломов.
Если перераспределение создает новые "проблемы" вместо устранения "старых", муниципалитет откажет в согласовании.
4. Важные условия
Даже при наличии оснований и формальном соблюдении требований есть обязательные условия. В частности:
- из муниципальной земли нельзя сформировать самостоятельный участок;
- присоединяемая территория должна быть свободна от чужих объектов недвижимости;
- земля не должна быть зарезервирована под государственные или муниципальные нужды;
5. Как проходит процедура
Проходит все следующим образом (упрощенно и обобщенно):
1. Готовится схема расположения участков;
2. Подается заявление в администрацию муниципального образования;
3. При положительном решении заключается соглашение о перераспределении;
4. Изменения регистрируются в Росреестре.
6. Что делать при отказе администрации
Если администрация отказывает в утверждении схемы или заключении соглашения, единственный способ продолжить процедуру - суд.
Отказ оспаривается через административный иск о признании решения органа местного самоуправления незаконным.
Дело рассматривается по правилам административного судопроизводства.
Судебная практика показывает, что чаще всего отказы признаются законными по следующим причинам:
- превышение максимального размера участка после перераспределения;
- возможность сформировать из муниципальной земли отдельный надел;
- создание препятствий для развития территории, проездов, инженерных сетей и городской инфраструктуры.
Именно поэтому суды нередко поддерживают администрацию, даже если собственнику кажется, что «земля никому не нужна».
Заключение.
Перераспределение выглядит как удобный и быстрый способ увеличить участок. Конечно, имеющий свои нюансы.
Юридическая компания по земле и недвижимости "Ушаков, Дегтярев и Партнеры" | Телеграмм канал | Правовой портал Zakon.ru