Эта статья — не призыв к панике, а повод посмотреть на самый
консервативный актив под непривычным углом. Время бездумной покупки
«квадратов» на будущее как инвестиция заканчивается. Начинается время расчёта.
Прямо сейчас рынок недвижимости кажется несокрушимым. Цены растут, квартира в новостройке — главный актив в глазах миллионов. Но за этим фасадом зреет тихая катастрофа, которую не остановить льготной ипотекой. Это — демографическая бомба замедленного действия, и таймер на ней показывает 15-20 лет. Квартира давно перестала быть просто жильём — это финансовый инструмент в руках девелоперов и крупных инвесторов. Но эта пирамида держится на одном условии: на постоянном притоке новых покупателей. А вот с этим в будущем — большая проблема.
Давайте сначала посмотри на обьемы строительства в последние годы и сравним с обьемами в советское время.
1 Обьем строительства
📌 Объём жилья, введённого в эксплуатацию
Вот ориентировочные данные по России (официальные Росстат / правительственные сообщения):
- 2023: ~110,4 млн кв. м жилья введено — максимальный показатель современной России и выше, чем в лучшие годы СССР. TASS
Итог за 2019–2024: всего около 577 млн кв. м жилья было введено за ~5 лет. TAdviser
📌 Советские годы строительства (общие данные)
Точные ежегодные данные для СССР разные в зависимости от источников, но по архивным материалам:
- Пик советского периода приходился на 1980-е: 1986–1987 гг.: около 72–75 млн кв. м жилья ввели за год в РСФСР (что эквивалентно примерно сравнимым по СССР показателям). Другие оценки показывают, что по всему СССР в лучшие годы могли достигаться и 100 + млн кв. м ежегодно.
Как мы видим за последние 15 лет обьемы строительства жилья сопоставими с лучшими годами по всему СССР.
2 Сравнение рынка недвижимости 60-ых и 2024года.
- Базовый фонд (1964): Преобладало дореволюционное и раннесоветское жилье с крайней степенью износа. Новостройка была каплей в море потребностей.
2. Базовый фонд (2024): Гигантский массив относительно "молодого" жилья (сталинки, хрущевки, брежневки, панели 70-90-х, "бобрятники" 2000-ых), которое физически простоит еще десятилетия.
Вывод: Мы строим "поверх" уже огромной горы, а не на пустом месте как это было в 50х-70х годах.
Ну а теперь давайте сопоставим обьемы построенного жилья с демографческими тенденциями.
3 Главный враг рынка: демография
Взгляните на демографическую пирамиду России. Самые обширные её слои — это поколение 40+.
Население России можно условно разделить пополам, до 40 лет и после 40 лет.
- Молодёжь и люди до 40 лет: Это около 49,4 млн человек.
- Люди старше 40 лет: Это почти 96,8 млн человек.
Проще говоря, на каждого человека младше 40 лет в стране приходится примерно два человека старше 40 лет.
Что произойдёт через 15-20 лет?
Массивное поколение начнёт уходить, оставляя после себя огромное наследство в виде квадратных метров. Часто — не по одной квартире на семью. Их дети, миллениалы и зумеры и альфы (которых и так меньше), получат в собственность сразу несколько объектов.
Простой пример:
Семья из двух взрослых 50-60-ти лет. У них есть 2ух-3ех комнатная квартира,
доставшаяся от родителей или заработанная в 90-2000х, и одна-две купленные в ипотеку. Их единственный ребёнок-зумер наследует ВСЁ. Ему нужна одна квартира для жизни. Остальные 1-2 он вынужденно выставит на продажу.
Математика краха: избыток предложения
А теперь умножим эту ситуацию на миллионы семей по всей стране, особенно в
регионах и городах-миллионниках, где строительный бум был самым
активным.
Итог: На рынок хлынет гигантский объем вторичного жилья.
А спрос со стороны молодого, но малочисленного поколения
(рожденных после 95года) будет физически неспособен его поглотить.
Базовый закон экономики: если предложение значительно превышает спрос — цена падает.
Демографический обвал — это только первый удар. Вторым, и возможно, более разрушительным, станет социальный спуск в лифте. Когда цены на целые районы из панелек рухнут, они автоматически станут «социальными лифтами» вниз.
По западному сценарию, эти районы начнут заселять мигранты. И это создаст порочный круг: дешевизна → мигранты → криминал → дурная слава → ещё большая дешевизна.
Район, где вы купили квартиру для сдачи или как «запасной аэродром»,
может за 10 лет превратиться в место, куда вы не захотите пускать даже
своих арендаторов.
Итог: ваша инвестиция может обесцениться не только в деньгах, но и в качестве жизни и безопасности. Вы рискуете получить не просто убыток, а токсичный актив, от которого будет сложно избавиться.
4 Что делать инвестору уже сейчас?
Если вы рассматриваете недвижимость только как инвестицию на срок более 10 лет — стоит серьёзно задуматься.
Считайте не квадратные метры, а ликвидность. Ценность будет не в самой квартире, а в её уникальности: лучший район(новая инфраструткура, безопасность, транспорт), современная планировка. Будет падать в цене старое жилье, особенно на окраинах городов с слабой инфраструкторой.
Диверсифицируйте. Не храните все сбережения в "старом бетоне". Рассматривайте другие инструменты: золото, акции, облигации, валюту.
Текущая доходность от сдачи квартиры в аренду составляет около 5,5% годовых, что даже не покрывает официальную инфляцию. Сравните это с
альтернативами:
- Долгосрочные облигации на 13 лет предлагают доходность ~13% годовых. Это более чем вдвое выше, и вам не придётся иметь дело с арендаторами, квитанциями ЖКХ, налогами или внезапным ремонтом.
- Инвестиции в золото с горизонтом планирования в 10 лет исторически показывали ещё более высокую реальную доходность, выступая надёжной защитой от кризисов.
Квартира — это прежде всего дом для жизни.
Как долгосрочная инвестиция в условиях демографической ямы — это крайне
рискованный актив, пик стоимости которого, возможно, уже пройден.
Будущее за умным, а не за шаблонным выбором.
P.S. В своем Telegram-канале я веду публичный дневник инвестора, где
разбираю эти шаги на практике — от выбора целей до анализа конкретных
активов и своих ошибок. С 26 года я начинаю вести публичный портфель.
Если хотите смотреть не на теорию, а на живой процесс — welcome. Мой Telegram-канал