Поделиться • 23 декабря 2025
Автор: Николай Матушевский, основатель экосистемы креативных бизнесов Flacon и Дизайн-завода «Флакон»
Фото: Unsplash
Феномен «третьих мест» сегодня — признанная городская практика. Мегаполисы жили идеей больших «магнитов», в которых собирались люди из разных комьюнити. Но если 5–10 лет назад люди были готовы ехать через полгорода ради большого события или модной локации, то теперь эпоха масштабных арт-пространств и гигантских кластеров сходит на нет. Зарождается тренд на коофисы — гибридные пространства, которые сочетают функциональность современного офиса, атмосферу неформального общения и одновременно инфраструктуру для работы.
Феномен «третьих мест» сегодня — признанная городская практика. Мегаполисы жили идеей больших «магнитов», в которых собирались люди из разных комьюнити. Но если 5–10 лет назад люди были готовы ехать через полгорода ради большого события или модной локации, то теперь эпоха масштабных арт-пространств и гигантских кластеров сходит на нет. Зарождается тренд на коофисы — гибридные пространства, которые сочетают функциональность современного офиса, атмосферу неформального общения и одновременно инфраструктуру для работы.
Когда мы создавали Дизайн-завод «Флакон», не было единой концепции: мы не знали, каким должен быть идеальный баланс между торговлей, офисами и зонами для мероприятий. Мы экспериментировали и меняли планы на ходу. Например, сделали сначала офисную часть, а потом поняли, что офисов много, а ведь сейчас востребованы шоурумы, — надо оставить часть площадей под них, это же мультиформатное пространство.
И хотя мне казалось, что надо в первую очередь отремонтировать офисы, сдать их в аренду и получать деньги, команда настаивала на том, чтобы начать с создания пространства для проведения мероприятий. Помню, сказал тогда: «Ребят, тут 600 кв. м. Я должен вложить свои деньги и не сдавать в аренду?» Но как только мы открыли event-площадку, она стала точкой притяжения: образовательные, развлекательные, деловые мероприятия потекли рекой. То первое пространство мы назвали «Space». Сегодня это имя носит франшиза гибких коофисов — Flacon Space.
В конечном итоге успех любого пространства определяется не архитектурой или мультифункциональностью, а людьми, которые его наполняют и оживляют.
Датский урбанист Ян Гейл, автор книги «Города для людей, отмечал: «Главное в городе не здания, не площади, не улицы, а люди. Их взаимодействие создает жизнь и смысл пространства».
Кто мы: девелоперы или архитекторы?
В процессе ремонта одного из блоков Дизайн-завода «Флакон» мы и сами чуть не попались в ловушку перфекционизма, хотели сделать все «дорого-богато». К счастью, кризис 2008 года вовремя остудил наш пыл. Стремление к идеальным откосам и вылизанным стенам создает неживые, стерильные пространства. Я называю это «праздником первой царапины»: когда все настолько безупречно, что боишься дышать. Мы поняли, что это никому не нужно.
Как-то подготовили один из офисных блоков и к нам пришел потенциальный арендатор со своим архитектором. Начался бесконечный спор: стены им казались неровными, ступеньки неподходящими. Арендаторы начали выставлять нам ТЗ на ремонт. В тот момент мы поняли: если мы пойдем на это, то превратимся из девелопера в архитектурное бюро.
Не нужно делать ремонт под запросы арендаторов, нужно искать людей, которые увидят потенциал в пространстве «как есть» и захотят развивать его сами.
Как желание сэкономить рождает креатив
Тогда же мы выработали новую тактику: скидки и арендные каникулы на первый год, а дальше — полная свобода действий для арендатора. Что из этого вышло? Во-первых, ремонт, который они делали за свой счет, часто выходил дороже и дольше, чем планировалось, но это уже была их головная боль.
А во-вторых, и это самое главное, — включилась невероятная креативность. Когда люди тратят свои деньги, они находят гениальные и нестандартные решения. Например, вместо того чтобы дорого и сложно убирать балку на потолке, одна команда просто повесила на нее качели. Неровный кирпич на стенах, который так смущал архитекторов, они просто почистили и обыграли подсветкой.
Оказалось, что когда ты даешь людям возможность реализовать то, что подходит именно их бизнес-модели, все эти «недостатки» превращаются в уникальные особенности.
Как меняется рынок коммерческой недвижимости
Опыт работы с большим форматом преподал мне важный урок: собственникам тяжело инвестировать огромные деньги в подобные проекты, тем более в нынешние времена. Сегодня объектов типа Дизайн-завода «Флакон» или Хлебозавода №9 практически не осталось. А сам процесс ревитализации — перестройки под новые нужды — стал экономически тяжелым, требует больших инвестиций и долго окупается.
Доходность таких проектов — 13–18% при окупаемости от семи до 15 лет — часто уступает классическому девелопменту. А рост CAPEX/OPEX, рост стоимости материалов — все это делает излишний метраж смертельным.
Коофисы
Собственникам недвижимости сегодня выгоднее снести старое здание, построить муравейники-«человейники» с коммерческой застройкой и сдавать их под ретейл, чем заниматься трудоемкой и неопределенной ревитализацией. Но и стилобаты в жилых комплексах не обязательно целиком отдавать под магазины.
Девелоперы всё чаще смотрят на встроенную коммерцию как на часть мастер‑плана и инструмента лояльности, а не только на «кассу здесь и сейчас». А доля коммерции в новых проектах растет — типично 3−8%, в продвинутых и элитных проектах 7–11% от жилой площади. Крупные застройщики последовательно выстраивают концепцию 15‑минутного города: житель должен закрывать основные потребности в радиусе 10–15 минут пешком.
Кризис классической аренды
В московских бизнес-центрах, которые появятся на рынке в 2025 году, для аренды доступны только 186 тыс. кв. м, так как девелоперы коммерческой недвижимости сейчас стараются не сдавать, а продавать строящиеся площади. А стоимость аренды рабочих мест в существующих проектах становится неподъемной и неэффективной для бизнеса: в Кутузовском и Ленинградском деловых коридорах аренда подорожала на 36% (до 33,6 тыс. руб./кв. м) и 32% (до 46 729 руб./кв. м), в Хамовниках — на 26% (до 41,3 тыс. руб./кв. м).
Нужно еще учитывать, что вы платите не только за рабочие метры, но и за «лишние» пространства: коридоры, туалеты, прихожие. Ваш бизнес динамичен: сегодня вам нужен маленький кабинет, завтра — большой, а послезавтра команда снова сократилась. В итоге вы постоянно несете огромные потери из-за негибкости пространства.
Про шаговую доступность и локальное комьюнити
Резиденты «новой волны» ищут гибкость, трансформируемость, возможность быстро запустить проект, получить нужную инфраструктуру, и не хотят ждать, пока формируется крупный кластер. Наоборот, востребованы маленькие, но функциональные пространства с «ДНК креативности», которые могут быстро расти под запрос арендатора.
А люди сегодня больше не готовы преодолевать путь в 40 минут, чтобы «окунуться в креатив». Они ищут пространства в шаговой доступности от дома, где можно поработать, переключиться, вдохновиться, провести встречу, выпить кофе и почувствовать себя частью небольшого, локального комьюнити.
Именно здесь, кстати, стандартные коворкинги часто дают сбой. Несмотря на свою популярность, они предлагают стандартизированный продукт: одинаковые столы, типовые переговорные и отсутствие уникальной атмосферы. Это, скорее, «офисный фастфуд» — удобно, но без души и привязки к конкретному месту. В них нет вариативности и чувства локальной идентичности.
В этом контексте коофисы — это ответ на урбанистические и экономические реалии. Они наследуют ДНК арт-кластеров, но предлагают более компактный, человеческий масштаб, гибкую инфраструктуру и реальную повседневную полезность.
Ошибки
Ловушка больших метров
Первой и главной ошибкой может стать гигантизм. Когда собственник видит перед собой тысячи квадратных метров, он тут же хочет сделать все и сразу. Мы поняли, что правильный путь — начинать с малого. Запустить небольшой участок, посмотреть, что «выстрелит» — мероприятия, офисы, магазины, — и уже от этого плясать, постепенно развивая пространство.
Типичный сценарий провала: взять 3–3,5 тыс. кв. м –> сделать красивый ремонт –> заполнить 20–30% пространства — остальное пустует –> не создает трафик, но требует расходов = проект попадает в кассовый разрыв и умирает.
Сегодня успех заключается не в том, чтобы построить нечто огромное и неизменное, а в том, чтобы создать живую, адаптивную систему, способную меняться вместе с потребностями резидентов и рынка.
Не давать арендаторам свободы творить
Мы вывели для себя золотое правило: сначала анализ best use, затем проработка функционала, потом рождается концепция, и только после этого считается экономика. В нашем проекте Flacon Space мы предлагаем резидентам 15 базовых «кубиков», из которых они сами, как из конструктора, собирают нужную им планировку.
Это не только экономит деньги на архитекторах, но и дает свободу творчества. Наш девиз: «Создавайте с нами — развивайте сами». Нам не так важно, как пространство выглядит, — нам важно, чем оно наполнено.
Представьте: в большое пространство приходят ребята, чтобы открыть маленькую кофейню, а мы им говорим — действуйте, воплощайте идеи. Именно этот подход превращает арендаторов в партнеров.
Делать сразу дорогой дизайн-проект
Опыт показал, что компоновка важнее дизайна. Надо спланировать пространство, чтобы оно работало и приносило прибыль, — есть 15 базовых модулей, из которых, как из конструктора, можно собрать нужную планировку. К ним уже добавляются функциональные зоны: переговорные, silent-комнаты (англ. silent — тихий. — Прим. ред.). Именно поэтому я удивляюсь, когда в стоимость франшиз закладывают дорогостоящий дизайн-проект. Он попросту не нужен на старте — нужна база, которая позволит запустить работу, а улучшать и насыщать пространство цветом и деталями франчайзи могут на свое усмотрение уже по ходу «жизни» бизнеса.
Из этой концепции родилась формула, которой следуют все проекты экосистемы Flacon. Квадратный метр физического пространства наполняется функцией — творческим, деловым содержанием — и превращается уже в кубический метр, то есть обретает «объем», глубину и ценность.
Чек-лист: как создать востребованное креативное пространство
1. Откажитесь от идеи освоить все и сразу
Не пытайтесь запустить проект на 3 тыс. кв. м, если у вас нет четкого понимания, как вы их заполните. Это прямой путь к кассовому разрыву. Успешные зоны станут точками притяжения и помогут постепенно развивать остальную территорию, опираясь на реальный спрос, а не на теоретические расчеты. У нас, например, есть «конструктор», помогающий собрать пространства под разные функции — кофейня, маркет, офис, йога-холл и другие.
2. Функция → Концепция → Экономика
Только после понимания, как пространство будет работать (кто ваша аудитория, какие у нее потребности), разрабатывайте концепцию и считайте финансовую модель. Не наоборот.
3. Избегайте архитектурных утопий
Дорогой дизайн не гарантирует успех. Гибкая и продуманная компоновка, отвечающая запросам арендаторов, — вот что действительно важно. Улучшать и насыщать пространство деталями можно позже, в том числе силами самих резидентов.
4. Превратите арендаторов в партнеров и создавайте комьюнити
Дайте резидентам свободу творчества и возможность влиять на пространство. Это превращает их из простых арендаторов в причастных партнеров.
5. Мыслите в кубических метрах, а не в квадратных
Ваша конечная цель не просто сдать квадратные метры, а создать объемную ценность, наполнив их смыслом, событиями, людьми и функциями.
6. Не фокусируйтесь исключительно на мегаполисах
Регионы также представляют собой перспективное направление. Здесь зачастую меньше конкуренции, что открывает уникальные возможности для создания действительно локальных проектов, глубоко интегрированных в местное сообщество.
7. Не пытайтесь изобрести велосипед
Использование уже зарекомендовавших себя концепций, бизнес-процессов, а иногда и бренда может значительно ускорить ваш выход на рынок. Вы минимизируете риски и избегаете типичных ошибок, что позволяет быстрее начать получать прибыль. А Flacon Space, например, предоставляет еще и IT-сервисы для удобного взаимодействия с резидентами пространства.