Разработана дорожная карта по защите рынка жилья от «эффекта Долиной». Для решения проблемы телефонного мошенничества с недвижимостью в Госдуме планируют привлечь всех — от риелторов до правительства.
Согласно официальной статистике, мошенничество по схеме, получившей народное название «эффект Долиной», не так распространено, как иногда кажется. Однако эти случаи вызвали значительный общественный резонанс. Речь идет о ситуациях, когда под влиянием мошенников собственник продает квартиру, но по решению суда без жилья и денег остается добросовестный покупатель.
Чтобы защитить добросовестных участников рынка и обеспечить предсказуемость сделок с вторичным жильем, в Госдуме разработали дорожную карту. Ее опубликовала в своем Telegram-канале заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Документ был создан по итогам круглого стола, в котором участвовали представители Верховного суда, МВД, Росреестра, Нотариальной палаты, риелторских сообществ и другие эксперты.
Рассказываем, какие законодательные изменения и другие меры предусматривает эта дорожная карта.
1. Изменения в Гражданском кодексе и судебной практике
Сейчас суды рассматривают дела о «эффекте Долиной» главным образом по статьям 177, 178 или 179 ГК РФ о недействительности сделок. Из-за разночтений добросовестный покупатель может лишиться и денег, и квартиры, как это произошло в деле Долиной.
Планируемые меры:
- Разъяснения от Верховного суда для унификации практики.
- Создание рабочей группы по изменению законодательства. Предлагается:
В ст. 177 ГК закрепить норму, защищающую права добросовестного покупателя.
В ст. 178 и 179 ГК четко прописать категорию «продавец под влиянием мошенника». - Разработка критериев для оценки способности лица понимать сделку, порядка назначения судебно-психиатрических экспертиз и учета их результатов.
2. Принцип «сначала деньги — потом недвижимость»
Для случаев двусторонней реституции (возврат денег покупателю и квартиры продавцу) предлагается законодательно закрепить принцип последовательного исполнения.
Одно из решений: автоматическое обременение квартиры залогом в пользу покупателя до тех пор, пока продавец не вернет ему деньги. Это исключит ситуацию одновременной потери и средств, и жилья.
3. Новый подход к судебным решениям
Пока идут законодательные работы, Верховному суду рекомендовано дать указания судам:
- Тщательнее оценивать добросовестность покупателя: был ли он осмотрителен при совершении сделки.
- Детализировать в решениях сроки и порядок исполнения, чтобы избежать ситуаций, когда решение есть, но непонятно, как его выполнить.
- Активнее применять ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств, что позволит одной из сторон приостановить сделку при наличии рисков.
4. Изменения в регистрации сделок
Чтобы родственники могли вовремя вмешаться, Росреестру предложено:
- Внедрить механизм «второй руки»: собственник сможет установить «самоблокировку» продажи своей квартиры. Снять ее можно будет только с подтверждения заранее выбранного доверенного лица (например, родственника).
- Проанализировать возможность автоматического уведомления близких родственников уязвимых категорий собственников (например, пожилых) о сделке через профиль «Близкие» на «Госуслугах».
- Расширить право на государственную компенсацию для добросовестных покупателей, лишившихся жилья из-за продавца, находившегося под влиянием мошенников.
5. Усиление контроля нотариата
Для повышения защиты сторон нотариусам предлагается:
- Проработать вопрос об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с жильем с участием физических лиц.
- Внедрить обязательную видеофиксацию нотариальных сделок и централизованное хранение записей.
- Разработать анкеты и чек-листы для оценки состояния и осознанности действий продавца и покупателя.
- Откладывать удостоверение сделки при малейших подозрениях в мошенничестве или давлении.
6. Роль риелторов и другие системные меры
- Для риелторов: предлагается создать в МВД специальных ответственных сотрудников в регионах для оперативного (в течение 24 часов) реагирования на сигналы о возможном мошенничестве. Также риелторам рекомендуют использовать унифицированные памятки для клиентов о рисках.
- Для правительства: проработать создание единой антифрод-системы на базе цифрового профиля. Она будет анализировать маркеры риска от разных ведомств для превентивного выявления угроз.
- Другие возможные меры: обязательное страхование сделок, «период охлаждения» для доступа к деньгам от продажи, обязательный депозит стоимости квартиры при оспаривании сделки и, наконец, принятие полноценного закона о риелторской деятельности.
Итог: «Эффект Долиной» стал катализатором для масштабного пересмотра защиты прав на рынке вторичного жилья. Реализация дорожной карты может значительно повысить безопасность сделок, но также повлечет за собой увеличение бюрократии, возможный рост издержек (нотариат, страхование) и более строгие проверки для всех участников. Ключевой целью остается поиск баланса между защитой от мошенников и сохранением свободы гражданского оборота.