1. Введение
Границы - главный признак любого земельного участка.
Именно они отделяют одну территорию земной поверхности от другой и делают участок "юридически определенным".
Проблемы чаще всего всплывают в момент межевания.
Собственник заказывает кадастровые работы по уточнению и узнает, что его участок частично «накладывается» на соседний.
Такие ситуации встречаются постоянно.
В земельном праве их называют межевыми спорами.
Пока в прохождении общей границы есть неопределённость, участок остается уязвимым.
Возникают риски потери части земли. Поэтому ключевой вопрос здесь не в том, кто «прав», а в том, как действовать дальше.
2. С чего начинать: попытаться договориться
Первый шаг - досудебное согласование границ со смежными землепользователями.
Закон прямо предусматривает такую процедуру.
Если соседи согласны с фактическим прохождением границы, привлекается кадастровый инженер, оформляется акт согласования в составе межевого плана, после чего документы направляются в Росреестр.
В этом случае вопрос решается без суда.
Проблемы начинаются, когда согласия нет.
Сосед может не выходить на связь, отказываться подписывать документы или направлять письменные возражения.
При таком развитии событий исправить наложение границ можно только через суд.
3. Какой иск подается в суд
Если ситуация соответствует классическому межевому спору, в суд подается иск об установлении границ земельных участков.
В рамках этого спора суд определяет, кому принадлежит спорная часть земли и в границы какого участка она должна быть включена.
Речь идет именно о прохождении общей границы, а не о "перераспределении земли" между соседями.
На практике такие иски применяются в следующих случаях:
- юридическая граница соседнего участка проходит по фактическому землепользованию истца;
- реестровые границы участков пересекаются;
- возникает спор при формировании нового участка;
- границы невозможно уточнить в административном порядке.
4. Что нужно доказать в суде
Для положительного решения необходимо подтвердить три ключевых обстоятельства.
Проиллюстрирую их примере судебной практики (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2023 по делу № 88-42339/2023):
- факт наложения/пересечения границ;
- законные основания владения земельным участком;
- возникновение права именно в тех границах и на той площади, где выявлено наложение.
Именно третий пункт обычно вызывает наибольшие сложности. Он требует анализа истории участка и поиска документов, которые могут быть оформлены десятки лет назад.
5. Какие документы имеют решающее значение
Суд оценивает не только сведения ЕГРН.
Он изучает всю историю земельного участка и, прежде всего, документы, где могли быть зафиксированы его границы на момент образования.
К таким документам относятся:
- материалы реестровых дел;
- постановления о предоставлении, приватизации или закреплении участка;
- старые планы и чертежи, включая разбивочные схемы и графические материалы учёта земель;
- землеустроительная документация, проекты и схемы землеустройства;
- ситуационные планы зданий и строений;
- иные документы, содержащие пространственные данные.
Именно по этим материалам суд определяет, кому принадлежит спорная территория в части прохождения смежной границы.
6. Где искать архивные документы
Если нужных документов нет на руках, их приходится запрашивать через суд.
Обычно ходатайства об истребовании направляются в:
- архивы Росреестра и его территориальные управления;
- архивные отделы администраций;
- территориальные подразделения ППК «Роскадастр»;
- сельскохозяйственные и землеустроительные организации;
- иные органы, в зависимости от истории участка.
Без этой работы доказать происхождение границы зачастую невозможно.
7. Что делать, если документы не сохранились
Отсутствие архивных материалов не означает "автоматический" проигрыш.
Если восстановить документы невозможно, суды могут исходить из фактически сложившихся границ, которые существовали длительное время (15 лет и более).
Юридическая компания по земле и недвижимости "Ушаков, Дегтярев и Партнеры" | Телеграмм канал | Правовой портал Zakon.ru