В этой статье Вы увидите цены и расчёт доходности по лучшим готовым апарт-комплексам Сочи.
Предположим, Вы готовы инвестировать сумму от 10 до 20 млн ₽.
Главные критерии для покупки:
✔️ Чтобы объект был готов;
✔️ Чтобы был потенциал роста цены;
✔️ Чтобы была хорошая доходность.
✔️ Чтобы объект был юридически чист.
Если бы я был покупателем, я бы обратился в Агентство недвижимости, озвучил необходимые мне параметры 👆 ... и через 30 минут получил бы на WhatsApp подборку из следующих объектов 👇, которые со слов большинства риелтеров сулили бы мне миллионы и безбедную жизнь... Так это или нет мы сейчас с Вами и проверим:
🧐 - "Роман, и какой же из этих 👆 12 вариантов самый лучший? Какой апарт лучше купить?"
🧑🏫 - "Ответить на этот вопрос нам поможет Царица Наук - Математика" 👇:
👆 Выше, действующие апарт-комплексы, расположенные в самых оживленных местах Сочи (Ул. Навагинская и ул. Учительская), а так же отель Лучезарный в Лоо.
Посмотрим, сколько такие апарты приносят своим владельцам 👇:
✔️ Средняя стоимость размещения за сутки: 4 566 ₽
✔️ Средняя загрузка декабря: 55%
✔️ Декабрь генерирует 3,54% от общегодовой выручки.
👆 зная эти вводные, путем простых арифметических действий 👇 мы можем понять, какую валовую прибыль зарабатывают эти апартаменты:
Годовой доход = (Доход декабря × 100%) / Доля декабря в %:
(77 800 руб. / 3,54%) × 100% = (77 800 / 0,0354) ≈ 2 197 740 рублей.
👆 Если вычесть из валовой выручки вознаграждение Отельера, расходы на коммунальные платежи, страхование и налогообложение (6%) мы получим, что чистый доход собственников в этих апарт - комплексах составляет ~ 1 млн ₽.
👆 В таком случае рентабельность составит 👇:
900 тр (годовой доход) / 17 млн ₽ (цена входа в проект) × 100 = 5,8% годовых.
🧐 - "А на сколько может увеличиться стоимость данного апарта, скажем через год?"
🧑🏫 - "Объекты построены и функционируют, рисков никаких нет... поэтому и потенциала роста цены тоже нет 🤷🏻♂️... Стоимость будет увеличиваться только на размер инфляции...
🧐 - "Роман, а ведь появляются варианты от инвесторов (которым срочно нужны деньги) по цене гораздо ниже рынка... может есть вариант подождать и купить дешевле... тогда и рентабельность будет выше 🤗"
🧑🏫 - "Действительно, такие варианты периодически появляются... но только вот до розничного инвестора они никогда не дойдут... их выкупит либо сам Застройщик, либо риелторы... сделают наценку и будут продавать уже по рыночной стоимости... к тому же практически все перепродажи - это апарты с заниженной стоимостью в договоре и без рассрочек... Я бы не стал рисковать своими деньгами и нервами, чтобы сэкономить..."
Отвлеклись... продолжим наш обзор и поиск лучшего объекта для инвестиций 👇:
Моне и Фрегат (Free Gate) - это уже полноценные отели уровня 4 звезды с хорошей инфраструктурой и территорией.
Моне уже функционирует, Фрегат (под управлением отельера Lavikon) начнёт работу в ближайшие 3 месяца...
Посмотрим, какая доходность будет в этих проектах 👇:
👆 Сделав точно такие же математические расчёты как несколькими абзацами выше, мы придём к тому, что валовая выручка в этих отелях составит 3 082 000 ₽...
С учётом расходный части чистая годовая доходность будет в районе 1,5 млн ₽, а значит рентабельность составит 👇:
✔️ Моне: 6,8% годовых;
✔️ Free Gate: 8,8% годовых.
🧐 - "А что по росту цены в этих объектах? Подрастёт стоимость?"
🧑🏫 - "Моне уже исчерпал весь потенциал роста... а вот Фрегат после запуска отеля вырастит ~ на 30%"
🧐 - "Хмм... ну такое себе... Роман а остальные варианты такие же?"
🧑🏫 - "Давайте продолжим анализ и всё увидим 👇"
Многие риелторы предлагают своим клиентам вот эти объекты 👆.
Никакой инфраструктуры, ноунейм управляющие компании, да к тому же назначение земли не соответствует той деятельности, для которой эти апарт отели предназначены 🤦♂️:
Остался последний вариант: ГК Сан-Пик на Красной поляне, его и разберем, чтобы картина стала полной:
✔️ За 14,4 млн ₽ можно приобрести переуступку (но все деньги придётся отдать сразу);
✔️ За 16,9 млн ₽ (цена под ключ) - приобрести номер уже от Застройщика с первоначальным взносом 40% (а остаток растянуть на 14 месяцев);
✔️ За 18,5 млн ₽ - можно приобрести в рассрочку с первоначальным взносом 20%...
🧐 - "Роман, а здесь какой доход прогнозируется?"
🧑🏫 - Маркетологи Застройщика и Отельер видят годовую доходность инвесторов на уровне 2 млн ₽ (традиционно размещение на Красной поляне дороже, чем на побережье). Более подробно, со всеми математическими расчетами я сделал в следующей статье (ссылка ниже), где пришёл к таким же результатам 👇:
То есть, рентабельность данного варианта составляет:
2 млн ₽ (годовая доходность) / 16,9 млн ₽ × 100 = 11,8% годовых.
🧐 - "Роман, вот эти цифры мне нравятся уже больше... А потенциал для роста там ещё есть?"
🧑🏫 - "Отель почти готов и осталось всего 6 месяцев до того момента, как туда начнут заселяться первые гости... Осталось выложить тратуарную плитку на территории и завершить ремонтные работы в местах общего пользования... все это даст + 30% к стоимости...
... а с учётом акционного предложения Застройщика (номер за 16,9 млн ₽) еще 10%. Поэтому потенциал для роста хороший".
Кроме того, уже подписан договор с известным сочинским ресторатором London Group и ведутся активные ремонтные работы в ресторане (на 300 посадочных мест)
Да, 12% рентабельности это не 16-18% которые можно получить в комплексах, которые находятся на начальной стадии строительства... но это и не 6%, как в уже функционирующих отелях...
Какой вывод можно сделать из этой статьи 👇?
✔️ Можно довериться непрофессиональным риелторам и вляпаться в авантюру...
✔️ А можно самостоятельно всё просчитать и выбрать хороший объект...
✔️ Хорошие объекты есть... но их нужно искать...
Надеюсь, информация изложенная в данной статье поможет сделать правильный выбор.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17