Простой договор может оставить наследников ни с чем: свежий пример от Верховного суда.
Когда открывается наследство, наследники, разумеется, в первую очередь рассчитывают получить наиболее ценное имущество — недвижимость.
Но в последнее время всё чаще возникают «шоковые» ситуации такого рода: по документам наследодатель является собственником недвижимости, никаких других претендентов на наследство нет — и, тем не менее, наследники остаются ни с чем.
Причина кроется в договоре дарения, который, как выясняется, наследодатель, будучи собственником недвижимости, заключил незадолго до своей смерти.
Даже при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН суды могут признать такие договоры действительными, лишая тем самым наследников дарителя имущества.
Интересный пример рассмотрел Верховный суд в деле № 5-КГ25-32-К2:
После смерти мужчины его единственным наследником оказался отец. В наследство входила московская квартира, но получить её полностью отец так и не смог.
В суд обратилась сожительница покойного и потребовала признать её собственницей половины этой квартиры. Она представила договор, датированный мартом 2022 года, по которому наследодатель подарил ей 50% этого жилья.
Через месяц его не стало, поэтому регистрацию в ЕГРН оформить не удалось. Договор не удостоверялся нотариусом: были только две подписи — дарителя и одаряемого.
Тем не менее Верховный суд РФ встал на сторону сожительницы, следуя следующим позициям:
– договор дарения считается заключённым со дня согласования его существенных условий и подписания его сторонами (регистрация в ЕГРН вторична и не влияет на возникновение права собственности);
– сделка была исполнена: квартира передана во владение и пользование сожительницы (у неё были ключи, она проживала там и оплачивала ЖКУ);
– на момент заключения договора (2022 год) нотариальная форма дарения недвижимости не требовалась.
Даже несмотря на то, что предметом была доля в праве собственности на квартиру, этот договор действителен и без нотариального удостоверения, поскольку отчуждал долю единственный собственник объекта. Поэтому сожительница в данном случае имеет все основания зафиксировать в ЕГРН своё право на подаренную ей половину квартиры.
Напомню, что с 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости, заключённые между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Таким образом, договор без нотариальной печати уже не сможет лишить наследников жилья — но только если он заключён после 13 января 2025 года.
И никто не может гарантировать, что не появится договор дарения, датированный, условно, 12 января 2025 года и подписанный двумя гражданами (один из которых — ваш наследодатель). Как показывает пример, объяснить невозможность своевременной регистрации договора можно — и договоры без нотариальной печати по-прежнему способны оставить наследников ни с чем.
Выводы: формальная запись в ЕГРН — важный, но не единственный фактор. Наследникам стоит внимательно проверять документы и сохранять все возможные доказательства (платежи, владение, переписки). Но если в суд принесли договор, заключённый до 12 января 2025 года, то вам срочно нужна консультация у юриста — это может спасти право на имущество.
Подписывайтесь на наш канал, а хороших юристов ищите по ссылкам на нашем сайте nasledstvofond.ru
Список литературы:
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. действующая), ст. 131, 218, 223, 572–574.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Определение Верховного Суда РФ по делу № 5-КГ25-32-К2.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».