Граница вашего участка зашла на соседний? Или наоборот, часть земли будто бы исчезла, хотя забор стоит там же, где и двадцать лет назад?
На практике в таких ситуациях чаще всего речь идет не о споре на землю, а о реестровой ошибке.
В настоящей публикации разобрал, откуда она берется и как ее правильно исправлять, чтобы не получить отказ в суде.
1. Как возникают реестровые ошибки
Кадастровый инженер берет документы на землю (или по фактическим границам), вычисляет координаты поворотных точек и оформляет межевой план. Координаты определяются в местной системе координат по осям X и Y. После этого межевой план отправляется в Росреестр, а сведения из него попадают в ЕГРН.
Если на данном этапе допущена неточность, то она попадает в реестр. Земля при этом никуда не сдвигается. Ошибка - только в документах.
2. Самые частые причины таких ошибок
В практике чаще всего встречается следующее:
- ошибки старых землеустроительных работ;
- погрешности измерительного оборудования;
- некорректный перевод координат из одной системы в другую;
- неточные данные об опорных межевых знаках;
- определение границ без фактического выезда на участок;
- применение системы координат, не соответствующей действующим требованиям.
Общий признак один: фактические границы на местности - правильные, а их описание в ЕГРН - нет.
3. Когда ошибка действительно считается реестровой
Здесь проходит самая тонкая грань. Именно ее чаще всего не видят ни собственники, ни иногда даже суды.
Суды исходят из нескольких обязательных условий.
1. Между собственниками нет спора о том, кому принадлежит спорная часть земли.
2. Цель исправления - привести сведения ЕГРН в соответствие с реальными границами, а не "перераспределить" участок между сторонами.
3. Через реестровую ошибку решается только технический вопрос, без изменения границ по существу.
4. Новые сведения должны соответствовать правоустанавливающим документам, на основании которых участок был образован и согласован.
Если этих условий нет, то суд рассматривает ситуацию уже как спор о границах или о праве собственности.
4. Почему через реестровую ошибку часто получают отказ
Типичная ошибка заявителей выглядит так. Человек подает иск об исправлении реестровой ошибки, а по сути просит «отрезать» часть участка у соседа.
Такая ситуация квалифицируется следующим образом.
Если требования направлены на исключение площади пересечения или пересмотр принадлежности земли, это не техническая корректировка, а оспаривание права собственности.
В этом случае реестровая ошибка признается ненадлежащим способом защиты.
Суд прямо указывает, что нужно заявлять другие требования - об установлении границ, истребовании участка или признании права отсутствующим в части наложения.
Попытка «замаскировать» земельный спор под реестровую ошибку почти всегда заканчивается отказом.
5. Как действовать, если ошибка действительно реестровая
На практике есть два рабочих сценария.
Первый - договориться.
Если конфликта с соседями нет, проводится уточнение границ смежных участков. Оформляется акт согласования, который подписывают обе стороны. После этого сведения корректируются в ЕГРН без суда.
Второй - идти в суд.
Если согласовать границы не получается, подается иск об исправлении реестровой ошибки. Ответчиком будет именно собственник соседнего участка, с которым выявлено наложение. Не Росреестр и не СНТ.
К иску прикладывается межевой план, где кадастровый инженер указывает на наличие ошибки. В большинстве таких дел суд назначает землеустроительную экспертизу. Именно ее выводы обычно ложатся в основу решения.
6. Заключение автора
Реестровая ошибка - это не захват земли. Это результат документальной неточности. Межевание могли провести правильно, границы на местности определить верно, но при оформлении документов координаты указали с ошибкой. В таком виде они и попали в ЕГРН.
Исправить это можно, но только при отсутствии спора о праве. Если конфликт есть, нужен другой способ защиты. Ошибка на старте почти всегда оборачивается потерей времени, денег и нервов.
Поэтому перед обращением в суд или Росреестр важно сначала разобраться, с чем вы столкнулись на самом деле. С реестровой ошибкой или с полноценным земельным спором. От этого выбора зависит результат.
Юридическая компания по земле и недвижимости "Ушаков, Дегтярев и Партнеры" | Телеграмм канал | Правовой портал Zakon.ru