В Краснодаре под конец 2025 года оживились рынки жилья и ипотеки
Столица Кубани стала лидером в стране по доле купленных в ипотеку квартир, опередив Москву и Подмосковье. Основная часть ипотечных заемщиков в Краснодаре — льготники, использующие для решения жилищных проблем программу «Семейная ипотека». Однако, по словам экспертов, в связи со снижением ключевой ставки растет интерес покупателей к инвестиционной недвижимости. Аналитики утверждают, что дальнейшее оживление рынка и снижение ключевой ставки приведет к росту цен на жилье, соответственно, сейчас — наиболее благоприятное время для покупки жилых «квадратов».
По итогам 2025 года Краснодар стал лидером на российском рынке жилья по доле ипотечных сделок. Как сообщил директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ.Тренды: итоги продаж новостроек 2025 и прогноз на 2026», 85% сделок в столице Кубани пришлись на ипотечные покупки. На втором месте после Краснодара — Московская область с долей ипотечных сделок 72%, на третьем — Екатеринбург (66%). В топ-5 также вошли Ленинградская область (60%) и Москва (59%). Средний срок обременения по ипотеке в Краснодаре, по словам эксперта, достиг 28,9 года.
По данным господина Лобжанидзе, в краевом центре в среднем за один месяц продавалось 85,9 тыс. кв. м жилья, а средняя стоимость квадратного метра составила 155 тыс. руб. при средней стоимости лота — 7,1 млн руб. Средний срок экспонирования жилья до заключения сделки составил 11,2 месяца.
Льгота стимулирует рынок
Как сообщили в Южном ГУ Банка России, в последние два месяца наблюдалось постепенное ускорение роста кредитования жителей Краснодарского края, где основной вклад в динамику внесла ипотека. По данным регулятора, выросли выдачи на льготных условиях, что во многом связано с ростом спроса из-за ожидаемого ужесточения параметров «Семейной ипотеки» с февраля 2026 года.
«Кредитование по рыночным программам также расширялось из-за уменьшения процентных ставок, которое произошло вслед за снижением ключевой ставки. В целом, обязательства жителей Кубани по ипотеке за год выросли на 11,3% и составили почти 896,5 млрд руб. Ипотечные кредиты по-прежнему занимают наибольшую долю в розничном портфеле региона — 57%»,— комментируют в Южном ГУ ЦБ РФ.
По данным Сбера, с января по сентябрь жителей региона оформили более 22 тыс. жилищных кредитов общей суммой свыше 90 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки», по словам управляющего Краснодарским отделением Сбербанка Татьяны Сергиенко, в общем объеме выдач составила 81,4%. Еще 1,3% выдач пришлось на ИТ-ипотеку; 1,6% — на программу для жителей новых территорий и 2,3% — на транши, выданные по завершенной в прошлом году программе «Господдержка».
По «Семейной» программе объем выдачи кредитов вырос по сравнению с прошлым годом на 42%. Как отмечает госпожа Сергиенко, программа остается одной из самых значимых мер поддержки в нынешней экономической ситуации. «При этом мы отмечаем оживление на всем рынке ипотечного кредитования. После смягчения денежно-кредитной политики Банка России мы наблюдаем рост спроса и на рыночные ипотечные программы — их доля увеличилась за квартал на 0,5 процентных пункта. Это важный сигнал, который говорит о стабилизации ситуации и восстановлении уверенности заемщиков»,— прокомментировала управляющий Краснодарского Сбера.
С тем, что снижение ключевой ставки Центрального банка РФ оказало стимулирующее воздействие на конъюнктуру рынка недвижимости, согласна и руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок. Однако, по ее словам, рост объема ипотечного кредитования обусловлен не столько этим фактором, сколько анонсированными изменениями условий программы «Семейная ипотека», которые вступят в силу в 1 февраля2026года. В связи с этим большой процент клиентов либо уже купил, либо активно рассматривает покупку квартиры на льготных условиях в самое ближайшее время.
«В Краснодарском крае доля сделок с привлечением средств по программам льготного ипотечного кредитования продолжает оставаться на высоком уровне. Текущий уровень ключевой ставки ЦБ РФ, который остается существенно выше равновесного для рынка, выполняет фактически заградительную функцию и ограничивает доступность рыночных (базовых) ипотечных продуктов. Именно поэтому льготные программы сохраняют высокую конкурентоспособность и востребованность среди целевых групп покупателей недвижимости»,— рассказывает Валерия Цыганок.
В настоящее время преобладающая доля покупателей ГК «Точно» — семейные пары, ориентированные на приобретение жилья с привлечением средств по программе «Семейная ипотека». Однако, по словам госпожи Цыганок, в четвертом квартале текущего года наблюдается рост сделок по рыночной ипотеке на 5-7%. Во многом, отмечает эксперт, это стало возможно благодаря инструменту рефинансирования, который позволяет зафиксировать текущую ставку на начальном этапе, снизить переплату и оптимизировать долговую нагрузку в среднесрочной перспективе. «Мы со своей стороны на постоянной основе проводим мониторинг новых предложений от банка, чтобы подобрать для клиента максимально выгодные условия и информировать об их изменениях»,— говорит аналитик.
«Падение ключевой ставки реанимирует инвестиционный интерес»
В настоящее время на фоне растущего спроса на объекты жилой недвижимости в Краснодаре наблюдается устойчивая тенденция к повышению среднерыночных цен на квадратные метры. Поэтому, по словам руководителя отдела аналитики ГК «Точно», увеличение спроса на семейную ипотеку и дальнейшее снижение ключевой ставки закономерно окажут влияние на повышение цены. «Уже сейчас фиксируем небольшое, но оживление рынка»,— говорит эксперт.
По данным сервиса Restate, квадратный метр на вторичном рынке жилья Краснодара с декабря прошлого года по декабрь нынешнего вырос в цене в среднем на 3,4 тыс. руб., в новостройках — на 12,1 тыс. Причем максимально высокая стоимость «квадрата» на вторичном рынке Краснодара фиксировалась в сентябре (136,5 тыс. руб.), на первичном рынке — в декабре (169,9 тыс. руб.).
Аналитики считают, что постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ и соответствующее снижение интереса к банковским вкладам стимулирует перетоку средств из депозитов в инвестиционную недвижимость. По словам директора по развитию и инвестициям компании «Амакс» Антона Красюкова, на текущем рынке, когда планомерно снижается ключевая ставка, и, соответственно, вместе с ней снижаются проценты по банковским вкладам и депозитам, рынок недвижимости ожидает увеличение объемов продаж именно за наличные. «Клиент, который покупает квартиру в ипотеку,— либо не имеет другой возможности, либо оценивает льготные ипотечные продукты с позиции, что на длинной дистанции банковские продукты будут более выгодными по сравнению с приобретением квадратных метров за наличные»,— говорит эксперт.
Как рассказал «Ъ-Кубань» инвестиционный стратег «ВТБ. Мои Инвестиции» Алексей Корнилов, снижение ключевой ставки — это всегда позитивный фактор для многих классов активов, включая и облигации, и акции, и в том числе недвижимость. «Если рассматривать инвестиционную составляющую, то важно учитывать и доход от аренды недвижимости, и потенциал роста ее стоимости — складывать это вместе и оценивать перспективы доходности. Особенно инвестиционный потенциал недвижимости актуален для Краснодарского края, где людей привлекает теплый климат и возможности для развития бизнеса. Рост численности населения самого Краснодара создает естественный фон для повышенного спроса на недвижимость»,— говорит стратег.
Валерия Цыганок рассказывает, что тенденция приобретения квартиры с целью инвестиций сохранялась в течение последних 10 лет — при среднерыночном уровне ключевой ставки ЦБРФ в диапазоне 78%. Однако, по словам эксперта, экстремальное повышение «ключа» до уровня 20% в 2022–2023 годах закономерно повлекло сокращение доли инвестиционных сделок: доходность на банковских вкладах опередила доходность от недвижимости, на которую в моменте снизился спрос.
«Сегодня же, на фоне планомерного снижения ключевой ставки ЦБРФ, мы ожидаем рост инвестиций в недвижимость как наиболее ликвидный продукт ввиду того, что доходность по банковским вкладам в ближайшее время станет значительно ниже. Это приведет к перетоку капитала в инвестиционные активы, прежде всего — в недвижимость. В результате этого усилится спрос на ипотечное кредитование. Падение значения ключевой ставки реанимирует инвестиционный интерес — наибольшую активность прогнозируем в 2027 году, когда она снизится до 7,5–8,5% согласно среднесрочному прогнозу ЦБ РФ»,— говорит госпожа Цыганок.
В то же время, по словам Антона Карасюкова, покупка инвестиционной недвижимости в самом Краснодаре составляет невысокую долю, поскольку цены на жилье в краевом центре высокие, а окупаемость вложений достаточно длительная. «Инвестиционная недвижимость более популярная на черноморском побережье Краснодарского края, где доля продаж такого вида доходит до 40–50% от общего объема продаж»,— констатирует эксперт.
«Жилье как образ жизни»
При выборе квартиры в новостройке клиенты обычно обращают внимание не на какой-то конкретный параметр, а на совокупность положительных и отрицательных моментов, констатирует Антон Красюков. Причем, по его словам, вес определенного параметра при принятии решения у каждого клиента может быть свой: для одного человека удаленность от центра может быть плюсом, а для другого минусом.
Основными параметрами, которые приняты маркетологами и продуктологами у застройщиков для клиентоориентированности, являются местоположение и окружение (имидж района, транспортная доступность, социальная обеспеченность и инфраструктура, плотность и характер первичного и вторичного окружения и т. д.), а также концепция самой новостройки (класс, этажность, квартирография и планировки, внутренняя инфраструктура, уникальные продуктовые решения и т. д.).
Валерия Цыганок отмечает, что еще десятилетие назад ключевые критерии выбора недвижимости сводились преимущественно к цене, площади и локации. Сегодня же, по ее словам, наблюдается устойчивый рост интереса к проектам с продуманной мультифункциональной инфраструктурой, высоким арендным потенциалом, а также с высокой надежностью застройщика.
«Клиенты рассматривают недвижимость не как материальную ценность или инвестицию, а как пространство для жизни, отвечающее целому комплексу функциональных, эстетических и технологических требований. Поэтому наибольшим спросом пользуются проекты комплексного освоения территорий, предусматривающие интеграцию социальной и коммерческой инфраструктуры, создание насыщенной среды для жизни, рекреации и семейного досуга. Спрос смещается к “жилью как образу жизни”»,— говорит руководитель отдела аналитики ГК «Точно».
Особенно ярко, по ее словам, эта тенденция проявляется в прибрежных муниципалитетах Краснодарского края, где высокий спрос наблюдается на курортную недвижимость с рекреационной инфраструктурой: апарт-отели и сервисные апартаменты с бассейнами, SPA-комплексами, пляжными клубами, ресторанами и прогулочными набережными.
«Данная философия активно набирает популярность: сегодня всего 6% застройщиков Краснодарского края реализуют масштабные комплексы, сочетающие в себе и жилые кварталы, и полноценную курортную инфраструктуру. В жилых комплексах в Анапе, Сочи и Новороссийске появятся целые wellness-кластеры со спа-центрами, фитнес-маркетами, салонами красоты и инфинити-бассейнами»,— говорит Валерия Цыганок.
Три стороны развития Краснодара
Сейчас в Краснодаре, по словам Антона Карасюкова, цены за квадратные метры жилья продолжают расти, а город классически развивается в трех направлениях: на запад (в сторону станицы Елизаветинской), на север (Западный обход и поселок Южный) и на восток (поселок Знаменский, хутор Ленина и станица Старокорсунская). «Крупные застройщики активно работают в этих направлениях, покупают землю, готовят документацию к выходу на реализацию»,— говорит эксперт.
По данным аналитиков «Точно», в Краснодаре — три ключевые локации с наиболее высоким покупательским спросом: Западный обход, Прикубанский округ и Восточный обход. Западный обход, по словам экспертов, демонстрирует максимальную девелоперскую активность — здесь осуществляют строительство порядка 50 компаний.
«Высокая концентрация застройщиков способствует формированию развитой инфраструктуры, что закономерно формирует повышенный спрос и объемы продаж в данном сегменте. Однако избыточное предложение, особенно в сегменте студий для инвесторов, создает существенные сложности с последующей сдачей жилья в аренду, усиливает конкурентное давление на рынке арендного жилья, создает нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру, заметно ухудшает экологическое состояние района»,— рассказывает Виктория Цыганок.
Прикубанский округ, по ее словам, также характеризуется активным жилищным строительством, в котором участвуют крупные девелоперы — это обеспечивает стабильный покупательский спрос.
Восточная же часть города пока остается менее освоенной девелоперами, однако, по словам аналитиков, обладает наиболее перспективным потенциалом. По данным департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, в настоящее время продолжается проработка решения по выбору механизма реализации проекта нового микрорайона на северо-востоке города — проекта «Новый Краснодар». Микрорайон задумывался как «город в городе» для разгрузки исторического центра и создания нового административно-делового центра региона.
«Два самых крупных проекта КРТ в Восточной части города реализует “Точно” — это микрорайон “Родные Просторы” и жилой район “Первое место”, которые образуют один из крупнейших объектов жилой застройки площадью 112 га на въезде в город. Восточный обход обладает комплексом конкурентных преимуществ. Например, на рынке арендного жилья здесь наблюдается заметно низкий уровень конкуренции. Умеренная плотность застройки способствует поддержанию благоприятной экологической обстановки. Инфраструктура испытывает относительно невысокую социальную нагрузку. Кроме того, локация характеризуется выгодным транспортно-географическим положением благодаря непосредственной близости к федеральной трассе М-4 “Дон”. Все это формирует устойчивый потенциал роста стоимости недвижимости в данном районе, делая Восточный обход перспективной локацией как для приобретения жилья с целью проживания, так и для инвестиционных вложений в арендную недвижимость»,— говорит Валерия Цыганок.
Философия комплексной застройки
По словам Антона Карасюкова, когда покупатель выбирает жилье для себя, локация это только один из критериев подбора, и далеко не для всех является определяющей. «Если еще 10–15 лет назад статистика перемещения местных жителей по разным районам города была минимальная, то сейчас отмечается тенденция активной миграции между районами города и при выборе нового жилья клиенты готовы ехать в другой район при наличии уникальных торговых предложений внутри конкретного проекта — наличия соцобъектов в шаговой доступности, паркингов, закрытых квартальных застроек с внутренней инфраструктурой и так далее»,— констатирует эксперт.
Философия современных застройщиков — не просто возведение жилых объектов, а создание кластеров для комфортной жизни, где все полезные и досуговые объекты находятся в шаговой доступности, считает руководитель отдела аналитики ГК «Точно». «Строятся школы, детские сады, поликлиники, храмы; предусматриваются пространства для торговых галерей, кафе и ресторанов — полноценная инфраструктура, доступная каждому. Один из важных ориентиров — благоустройство общественных досуговых зон: парков семейного отдыха, бульваров, спортивных школ и площадок, физкультурно-оздоровительных центров. Активно уделяется внимание и ревитализации: качественно переосмысливаются бывшие промышленные зоны городов с уважением к их истории»,— рассказывает аналитик.
В качестве примера, по словам аналитика, в работе ГК «Точно» сейчас находится около 34 детских садов, 16 школ, шесть поликлиник, пять фитнес-клубов, пять аллей и парков, а также четыре храма. Всего за 11 лет компания построила, реконструировала и передала во владение муниципалитету более 20 объектов социальной инфраструктуры.
«Строим в среднем на 15–20% дороже, чем наши коллеги по рынку, потому что применяем совершенно иные решения для комплекса: если возводим дома в новой локации — насыщаем ее инфраструктурой и зелеными зонами, если планируем собственный бульвар — договариваемся с муниципалитетом о благоустройстве и за его пределами. Девелопер формирует городскую среду, в которой человек каждый день живет, работает и отдыхает»,— говорит Виктория Цыганок.
Она напомнила, что шесть лет назад в Краснодаре ГК «Точно» начала возведение микрорайона «Родные Просторы» на 500 тыс. кв. м. Сегодня это, по словам представителя девелопера, один из самых бурно развивающихся районов, куда администрация города даже приняла решение проложить новую трамвайную ветку. «Поэтому считаем, что развитие и освоение городов зависит именно от девелоперов, которые работают по принципам КРТ»,— резюмирует Виктория Цыганок.
Выгодное время для покупки
Сегодня, по словам участников рынка, застройщики реализуют целый комплекс финансовых инструментов и маркетинговых механизмов для стимулирования спроса на объекты недвижимости. Так, в рамках кредитной политики компании выстраивают партнерские отношения с ведущими банками-кредиторами, обеспечивая клиентам доступ к дифференцированным ипотечным продуктам: программе семейной ипотеки с лимитом кредитования до 6 млн руб., специализированной программе для приобретения квартир увеличенной площади (двух- и трехкомнатных). Для заемщиков, не соответствующих критериям льготных программ, девелоперы предлагают траншевую ипотеку и различные акции со субсидированной процентной ставкой на срок до трех лет.
«Особое внимание уделяется гибкости условий — предлагаются, например, краткосрочные ипотечные решения с опцией рефинансирования, позволяющие минимизировать первоначальную переплату. Помимо ипотечных инструментов, компании предоставляют альтернативные варианты расчетов: рассрочку платежа до момента ввода объекта в эксплуатацию, а также существенные скидки при полной оплате наличными или безналичным переводом. В целях дополнительного стимулирования спроса регулярно запускаются сезонные акции со снижением стоимости объектов»,— рассказывает Валерия Цыганок.
По ее словам, застройщики стараются придерживаться принципа индивидуального подхода к каждому клиенту, детально консультируя покупателей по всем доступным финансовым инструментам, производя расчеты экономической эффективности различных схем приобретения и организовывая очные просмотры объектов, что позволяет потенциальным покупателям всесторонне оценить качество продукта и принять взвешенное решение о покупке.
«Таким образом, сегодня на рынке открыто последнее “окно возможностей” для приобретения недвижимости в Краснодаре по выгодным условиям: несмотря на то, что за последние четыре года средняя стоимость жилья выросла на 50%, в настоящее время цены сдерживаются из-за высокой ключевой ставки и ограниченной доступности рыночной ипотеки, что создает благоприятные условия для покупки. Застройщики активно стимулируют спрос, предлагая привлекательные условия и специальные программы. Прогнозируемое на середину 2026 года снижение ключевой ставки до 12–13% с высокой вероятностью спровоцирует оживление рынка и рост цен — как минимум на 8–10% в краткосрочной перспективе с дальнейшим увеличением в последующие периоды, что делает отложенную покупку менее выгодной по сравнению с приобретением недвижимости прямо сейчас»,— резюмирует руководитель отдела аналитики ГК «Точно».
Дмитрий Михеенко