Если вы работаете в недвижимости и до сих пор считали УСН «тихой гаванью», стоит внимательно читать дальше. С 1 января 2026 года правила игры меняются — и это напрямую затронет риэлторов, агентства недвижимости и смежный бизнес.
Речь о налоговой реформе, которая вводит НДС для бизнеса на УСН. Причём не для «гигантов рынка», а для тех, кто зарабатывает вполне рыночные, реалистичные суммы.
Что именно меняется и почему это важно
С 2026 года компании и ИП на УСН с определённым уровнем дохода будут обязаны платить НДС. Причём порог будет снижаться поэтапно, затрагивая всё больше бизнесов.
Как это будет выглядеть по годам:
- 2026 год — НДС обязателен при доходе от 20 млн ₽
- 2027 год — порог снижается до 15 млн ₽
- 2028 год — финальный уровень 10 млн ₽
Изначально планировали сразу 10 млн, но реформу решили «растянуть», чтобы бизнес успел адаптироваться.
Какие ставки НДС вводятся для УСН
Государство предлагает пониженные ставки, но с важным нюансом:
- 5% — при доходе от 20 до ~272 млн ₽
- 7% — при доходе до ~490 млн ₽
- 20% — далее уже фактически уровень ОСНО
❗️ Ключевой момент: при пониженных ставках нет права на вычет входящего НДС. Налог платится со всего оборота — без компенсации расходов.
К чему это приведёт на практике
Экономисты и практики сходятся в нескольких последствиях:
- Рост цен
Бизнес будет вынужден закладывать НДС в стоимость услуг. - Давление на маржинальность
Особенно в нишах с фиксированной комиссией, как у риэлторов. - Сжатие среднего сегмента
Компании «у порога» будут либо тормозить рост, либо дробиться. - Рост административной нагрузки
НДС — это отчётность, бухгалтерия и дополнительные издержки. - Инфляционный эффект
В первый год реформа может ускорить рост цен на рынке услуг.
Что это значит конкретно для риэлторов и агентств
- Во многих городах оборот агентств уже превышает 20 млн ₽ — особенно при работе с новостройками.
- Даже 5% НДС снижает чистую прибыль, если не пересматривать комиссию.
- Крупные агентства смогут «растворить» налог в комплексе услуг — при среднем чеке 5–6 млн ₽ клиент почти не заметит разницу.
- Небольшие агентства будут искать ниши, оптимизацию или новые модели работы.
- Уход в серые схемы — самый опасный путь, который может закончиться куда дороже любых налогов.
Что делать вместо паники
Реформа уже утверждена. Отмены не будет.
Поэтому ключевой вопрос не «почему», а «как адаптироваться».
Практичные шаги:
- пересчитать экономику сделок и комиссий;
- оптимизировать процессы и издержки;
- работать быстрее и эффективнее конкурентов;
- усиливать ценность сервиса для клиента, а не демпинговать.
Почему автоматизация становится критичной
В условиях новых налогов выигрывают не те, кто работает больше, а те, кто работает умнее:
- быстрее обрабатывает лиды,
- первым выходит на собственников,
- не теряет клиентов из-за рутины,
- контролирует воронку и цифры.
Именно поэтому риэлторы всё чаще смотрят в сторону систем вроде SmartAgent — как инструмента не «про удобство», а про выживание и рост в новой реальности.
2026 год ближе, чем кажется.
И к нему лучше подходить подготовленным.
SmartAgent — платформа для риэлторов, которые хотят работать быстрее рынка, а не догонять его.
📲 АКТИВИРОВАТЬ БЕСПЛАТНЫЙ ДОСТУП