🪖 Доступность жилья ограничивают не стройработы, а финансовые и инфраструктурные издержки — эксперты
Менее 50% стоимости квадратного метра сегодня приходится на само строительство.
Остальное — земля, инженерные сети, логистика, заёмные средства и комиссии посредников (до 10–15%), которые застройщики вынуждены закладывать в цену жилья. На это указал глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, говоря об ограничениях ипотечной модели.
©️ Константин Кокушкин, «Уралсибпроект»:
Рост цен на стройработы — лишь часть проблемы. Основное давление на цену сегодня оказывают финансовые издержки: ставки по проектному финансированию доходят до 10,8% при рентабельности проектов 5–10%.
Существенно выросла стоимость рабочей силы (плюс 23%), аренды спецтехники (50–70%), а также подключение к сетям и цена земли, купленной в период перегрева рынка. Решение во многом лежит в оптимизации.
В зоне прямого влияния застройщика — стандартизация проектных решений, типовых узлов и инженерных подходов, а также централизованные закупки и прямые контракты с производителями.
Это позволяет жёстче управлять сроками и снижать стоимость материалов.
©️ Павел Бушков, «Мармакс»:
Сегодня на себестоимость строительства приходится около половины конечной цены жилья, остальное формируют сопутствующие расходы.
Существенно выросли затраты на привлечение клиентов — сейчас они в два раза выше, чем несколько лет назад. Ещё сильнее увеличились расходы на банковское финансирование — в два–три раза. Повышение ключевой ставки сделало дороже проектное финансирование по 214-ФЗ, а замедление продаж из-за отсутствия доступных рыночных инструментов дополнительно усилило нагрузку.
В результате до 10% цены квадратного метра девелоперы закладывают на продажи и маркетинг, а до 20% — на обслуживание банковских процентов. Снижение ключевой ставки могло бы изменить ситуацию: ускорить продажи и сократить как маркетинговые, так и финансовые издержки.
©️ Станислав Веклич, VEGO Development:
Сегодня меньше половины цены квадратного метра приходится на само строительство.
Остальное формируют земля, инфраструктура, финансирование и цепочка продаж.
В качественных локациях земля и подключение к сетям могут занимать до трети бюджета проекта, при этом девелопер часто берёт на себя функции муниципалитета, строя дороги и коммуникации.
Сокращение этих затрат — скорее про снижение рисков, чем про прямое удешевление.
Понятные градостроительные правила и прозрачные условия подключения к сетям уменьшают «страховую надбавку» в цене жилья. Дополнительные 10–15% могут формироваться за счёт комиссий посредников и сложных схем продаж — чем предсказуемее правила и короче путь от девелопера к покупателю, тем ниже итоговая цена.
Материалы не являются главным резервом экономии: серьёзное удешевление почти всегда отражается на качестве.
Реалистичный путь — стандартизация проектных решений, узлов и конструкций, чтобы сократить ошибки и переделки.
