Ипотечная столица России: почему Краснодар лидирует по ипотечным сделкам — и что скрывается за рекордом.
Рынок жилой недвижимости Краснодара в 2025 году оказался в парадоксальной ситуации. С одной стороны, город уверенно вышел на первое место в России по доле ипотечных сделок — 85% всех покупок жилья совершаются с привлечением кредитов. С другой — именно здесь зафиксировано самое резкое падение продаж новостроек среди городов-миллионников. Эти два факта, на первый взгляд противоречащие друг другу, на самом деле складываются в целостную картину состояния рынка и потребительских настроений.
По данным, которые приводит РБК Краснодар со ссылкой на аналитиков bnMAP.pro, Краснодар в 2025 году стал безусловным лидером по «ипотечной зависимости». Для сравнения: в Московской области доля ипотечных сделок составила 72%, в Екатеринбурге — 66%, в Москве — 59%. Таким образом, Кубань оказалась впереди не только регионов-конкурентов, но и крупнейших финансовых центров страны.
Почему Краснодар оказался на первом месте
Эксперты называют сразу несколько причин столь высокой доли ипотеки. Первая — структура спроса. Краснодар на протяжении последнего десятилетия остается одним из главных центров внутренней миграции. Сюда переезжают жители Сибири, Урала, центральных регионов России, рассчитывая на более мягкий климат и сравнительно доступное жилье. Однако даже «южные» цены сегодня без кредита по силам немногим.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара в 2025 году достигла 155 тыс. рублей, а средняя цена квартиры — 7,1 млн рублей. Для большинства семей это означает одно: покупка возможна только при долгосрочном кредитовании. Не случайно средний срок ипотечного обременения приблизился к 29 годам — показатель, который еще несколько лет назад казался экстремальным.
Вторая причина — ограниченность альтернатив. Доля сделок без привлечения заемных средств в Краснодаре составила всего 15%. Это говорит о том, что рынок практически полностью «привязан» к банковским программам, а любые изменения условий кредитования мгновенно отражаются на спросе.
Новогодний стол дорожает, на Кубани взлетели цены на овощи: а что по другим позициям?
Рекорд на фоне падения продаж
На этом фоне особенно заметно выглядит другой показатель. По информации «РИА Недвижимость» со ссылкой на данные сервисов «Яндекс Недвижимость» и «Пульс продаж новостроек», продажи новостроек в Краснодаре за январь–ноябрь 2025 года сократились на 34% — это самое сильное падение среди всех городов-миллионников России.
Для сравнения: в целом по стране снижение составило 10,5%, в Москве — 3,8%, в Санкт-Петербурге — 22,4%. Даже города с непростой экономической динамикой показали менее резкое падение, чем кубанская столица.
Этот разрыв объясняется просто: ипотека в Краснодаре перестала быть драйвером роста и превратилась в фактор уязвимости. При высокой доле кредитных сделок любое ужесточение условий — рост ставок, сокращение льготных программ, более жесткие требования банков — приводит к мгновенному «замораживанию» спроса.
Рынок в ожидании разворота
При этом аналитики подчеркивают: говорить о полном коллапсе преждевременно. С весны 2025 года рынок новостроек в городах-миллионниках демонстрирует осторожное восстановление. Объем сделок по стране вырос с 15,7 тыс. в мае до 27,5 тыс. в ноябре. Однако Краснодар на этом фоне остается аутсайдером по динамике.
Парадокс в том, что высокая ипотечная активность не трансформируется в рост продаж, а лишь поддерживает минимально необходимый уровень сделок. В среднем в 2025 году в Краснодаре ежемесячно продавалось около 85,9 тыс. кв. метров жилья, при этом срок экспозиции лота — от выхода на рынок до сделки — растянулся до 11,2 месяца.
Это говорит о нарастающем разрыве между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.
Год после разлива мазута в Чёрном море: каким будет курортный сезон-2026?
Ипотека как социальный маркер
Экономисты отмечают еще один важный аспект: ипотека в Краснодаре становится социальным маркером. Покупка жилья все чаще означает почти пожизненное обязательство, а решение о сделке принимается не только исходя из текущих доходов, но и из ожиданий будущей стабильности.
На этом фоне данные о сокращении ипотечного кредитования в крае в ноябре 2025 года на 9% выглядят тревожным сигналом. Регион по-прежнему входит в топ-5 по объему выданных ипотек, но темпы роста исчерпаны.
Что ждать в 2026 году
Эксперты сходятся во мнении: в 2026 году рынок Краснодара будет развиваться по одному из двух сценариев. Первый — адаптационный: застройщики начнут активнее предлагать рассрочки, субсидировать ставки, снижать маржинальность, чтобы удержать объемы продаж. Второй — коррекционный, при котором часть проектов будет заморожена, а рынок пройдет через болезненную, но необходимую «очистку».
В любом случае Краснодар уже вошел в историю как ипотечная столица России. Вопрос лишь в том, станет ли этот статус фундаментом для устойчивого развития или символом перегретого рынка, слишком зависящего от кредитных денег.
Одно ясно точно: рекордные 85% ипотечных сделок — это не столько показатель благополучия, сколько индикатор глубинных изменений в модели потребления жилья. И именно от того, как рынок ответит на этот вызов в ближайшие два года, зависит будущее строительной отрасли Кубани.
Просим Вас помочь: кубанцы обратились к Путину из-за нашествия медуз в Азовском море