В продолжение темы о границах земельного участка разбираемся с тем, что такое уточнение границ земельного участка и для чего это мероприятие нужно.
Про уточнение границ говорят много и часто, но почти всегда сложно и сухо.
Из-за этого вокруг процедуры до сих пор живет масса мифов.
Разберемся подробно и по делу: что это такое, когда без уточнения не обойтись и почему наличие координат в ЕГРН вовсе не закрывает вопрос.
I. Чтобы понять суть уточнения границ земельных участков, нужно разобраться с тем, что вообще из себя представляет земельный участок.
Прежде всего необходимо начать с базы и определить, что вообще из себя представляет земельный участок.
Каждый земельный участок - это всегда многоугольник, обладающий несколькими углами.
Каждый из этих углов именуется характерной или поворотной точкой, которые соединяясь друг с другом и образуют геометрическую форму многоугольника. Это может быть треугольник (3 угла), прямоугольник (4 угла), пятиугольник (5 углов) и т.п.
Чтобы определить, где именно находятся эти характерные/поворотные точки необходимо вычислить их координаты.
Это делается кадастровыми инженерами по принципу географических координат (широт и долгот) и выражается значениями по осям X и Y.
Эта работа требует применения специального геодезического оборудования и программного обеспечения, поэтому выполнить её могут только квалифицированные кадастровые инженеры.
Определённые координаты (X и Y) затем вносятся в единый государственный реестр недвижимости, где уже хранятся аналогичные данные о границах других земельных участков.
Теперь перейдем к уточнению границ.
II. Уточнение границ земельного участка - простыми словами
Это процедура, когда путем уточнения меняют содержащееся в ЕГРН координатное описание поворотных/характерных точек границ земельного участка.
Если говорить простыми словами, то это делается, потому что сведения о таких границах в ЕГРН:
- либо отсутствуют;
- либо неправильные (не соответствуют реальному положению на местности («фактическим границам») или правоустанавливающим (землеотводным) документам.
Важно подчеркнуть: изменение описания местоположения границ участка путем уточнения.
Уточнение не создает новый объект права. Оно уточняет сведения уже существующего земельного участка.
Фактические границы участка остаются прежними, меняются только сведения в реестре, и при этом в ЕГРН одновременно обновляется и площадь, если она должна быть пересчитана по уточненным границам.
Процедура выполняется кадастровыми инженерами. Это вид кадастровых работ. Делать это собственник может по желанию. За отказ или за отсутствие уточнения санкций не предусмотрено.
III. Когда необходимо уточнять границы земельного участка?
Законодательной обязанности проводить уточнение границ земельных участков нет. Разве что, кроме одной – без уточненных границ невозможность ни продать, ни купить земельный участок. Росреестр с 01.03.2025 г. не регистрирует переход права собственности в ЕГРН на такие земельные участки.
На практике основания для уточнения сведены к нескольким типичным ситуациям.
1. Сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, адрес и т.д.) есть в ЕГРН, но отсутствуют сведения о его границах.
Такое чаще встречается у «ранее учтенных» участков, образованных до 2001 г.
В национальной системе пространственных данных (НСПД) по поиску земельного участка по кадастровому номеру можно увидеть, что участок существует, но без привязки на местности и имеет статус: «Без определения координат».
Кроме того, это можно также увидеть в выписке из ЕГРН в разделе «описание местоположения» будет пусто, а в реквизите «особые отметки» - запись о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства»:
Увидеть можно:
Такое:
Такое:
И такое:
2. В ЕГРН включены недостоверные сведения.
Это типично для участков, включенных в ЕГРН по результатам массовой инвентаризации, а не по результатам межевания.
Границы участка могут пересекать строения или «оторваться» от реального положения на местности. А площадь - декларированная.
В выписке из ЕГРН обычно тоже стоит отметка о несоответствии границы требованиям законодательства.
3. Границы были определены с нарушением установленных законом требований.
Порядок определения и закрепления границ земельных участков всегда оставался неопределенным.
Единого нормативного документа, где требования были бы изложены ясно и последовательно, не существовало.
Пересказывать разрозненные нормы сейчас не имеет смысла, этому лучше посвятить отдельный разбор.
Ниже приведу два типичных примера, с которыми чаще всего приходится сталкиваться на практике.
1) при формировании земельного участка не приняли во внимание уже существующее ограждение, которое фактически обозначает границы другого, ранее оформленного участка, либо объект недвижимости, давно расположенный на местности и не связанный с правообладателем формируемого участка.
2) при проведении работ по уточнению границ нарушили установленную законом процедуру.
Например, проигнорировали забор соседнего участка, который стоит на местности пятнадцать лет и дольше и фактически определяет сложившуюся границу.
4. В ЕГРН в части описания характерных/поворотных точек границ земельного участка допущена реестровая или кадастровая ошибка.
Реестровая ошибка - это неверные сведения о границах участка в ЕГРН, которые попали туда из-за ошибок кадастрового инженера при подготовке межевого плана или из-за неточностей в документах, которые подали в орган регистрации прав и на основании которых данные попали в реестр.
Выявить такую ошибку «на глаз» невозможно. Нужно поднимать всю землеустроительную документацию по участку и сопоставлять реестровые сведения с тем, как границы фактически проходят на местности.
Если кадастровый инженер прямо указывает на наличие реестровой ошибки в описании границ, откладывать не стоит. В такой ситуации имеет смысл инициировать уточнение границ земельного участка.
5. Координаты характерных точек указаны с погрешностью, превышающей норматив для соответствующей категории земель.
Вы, скорее всего, уже обратили внимание, что при определении координат поворотных точек всегда указывается погрешность измерений.
Границы считаются уточненными только тогда, когда они отвечают установленным требованиям. Координаты должны быть определены с нужной точностью.
Для населённых пунктов допустимая погрешность может быть 0,1 м, для сельхозземель - примерно 2,5 м. Если точность ниже нормативной, сведения считаются недостоверными.
Если нет, то границы также считаются неуточненными.
Также встречаются случаи, когда сведения о погрешности вовсе отсутствуют. Значит ли это, что сведения недостоверны? Да.
IV. Можно ли уточнять границы, если координаты уже внесены в ЕГРН?
Да. Частый миф - «раз координаты в реестре, значит менять нельзя».
На деле закон этого не запрещает.
Пункт 1 ст. 43 218-ФЗ допускает уточнение, когда сведения в ЕГРН не соответствуют установленным требованиям.
Минэкономразвития в своем обзоре подтверждает подход: уточнение допустимо при отсутствии координат в реестре, при недостоверности координат, при несоответствии точности, при наличии нескольких значений координат для одной точки и при исправлении ошибок в ЕГРН.
Суды тоже поддерживают такую позицию.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Правовой портал Zakon.ru - https://zakon.ru/bogdanushakov-utinsky