Как оспорить экспертизу стоимости аварийного жилья
В моей практике было и есть много дел о взыскании выкупной стоимости за аварийное жилье. Споры связаны с тем, что собственник земли, на котором расположен аварийный дом, или вообще не предпринимают никаких мер по выкупу жилья, или сильно занижают его стоимость. Стоимость определяется экспертными учреждениями, с которыми у города заключен договор, и которые «рисуют» стоимость значительно ниже рыночной. Как правило, мы обращаемся в суд со своей оценкой, и город, не соглашаясь с ней, просит назначить судебную экспертизу. Экспертизы, назначенные по ходатайству города, также часто бывают необъективные, и их приходится оспаривать, требуя назначить повторную экспертизу в другое экспертное учреждение.
На процессуальных моментах в части оформления экспертного заключения – то наличия печатей, подписей, даты и так далее - останавливаться не буду, само собой разумеется, что на это надо обратить внимание, только по сути.
На что надо обратить внимание, и какие доводы привести.
Прежде всего, каждый довод эксперта надо проверять. Заключение должно быть составлено так, что любой вывод и любая указанная им цифра могла быть проверена. Не должно быть никаких предположений и неаргументированных доводов. Если есть какой-то расчет, то должна быть ссылка на источник информации или методику, из которой этот расчет (формула) взяты.
Также обязательно надо проверять все ссылки, взятые из Интернета.
В моей практике был случай, когда была назначена экспертиза определения рыночной стоимости большого количества кинооборудования. Эксперт подобрал для оценки аналоги, указав в заключении ссылки на них, которые я все до одной проверила и описала. В результате выяснилось, что вместо роликов была указана ссылка и стоимость роликовых коньков, а вместо механической турели – турель для обороны от дронов (ПВО), и еще много всего интересного. Судя по всему, эксперт , сильно не заморачиваясь, воспользовался услугами искусственного интеллекта.
Подобранные аналоги должны быть аналогами – то есть объектами, схожими по своим свойствам и характеристикам – району расположения, площади, благоустройству, наличию коммуникаций. Если при наличии аналогов эксперт выбирает объект, в котором имеется несоответствие более чем по трем характеристикам – это неправильно.
Эксперт конечно же скажет, что в связи с этим стоимость им скорректирована, путем применения специальных корректировок (поправок), однако, однако определение рыночной стоимости происходит на основании изучения рынка именно схожих объектов.
Подбираемые объекты - аналоги должны быть пригодны для проживания, и не должны быть расположены в ветхом или старом фонде, который, хоть и не признан аварийным, однако может таковым стать.
В моем недавнем деле эксперт, подбирая аналоги для аварийного дома 1899 года постройки, подобрал аналоги из домов 1931, 1930 и 1917 годов постройки, аргументируя это тем, что дома аварийными не признаны.
Очевидно, что переселять собственника из аварийного жилья в то, которое потенциально является аварийным, по меньшей мере странно.
Эксперт сослался на то, что аналоги схожи по своим характеристикам.
Я оспорила этот вывод, указав, что в заключении отсутствует информация о наличии либо отсутствии произведенного капитального ремонта в этих домах, и степени их износа, на основании чего можно делать вывод о пригодности жилья таких годов постройки для проживания.
Также всегда необходимо проверять, производилось ли экспертом фактически исследование рынка. Например, при определении стоимости услуг по переезду часто указывается начальная стоимость услуги из объявления, которая не соответствует реальной. Обратившись к источнику, мы получим совсем другие цифры, что подтвердит недостоверность сведений в заключении эксперта.
Поскольку цель – оспорить заключение, убедив суд в его недостоверности, основная задача – проверить каждый аналог и каждый довод.
Еще одна фишка экспертов в последнее время – занижать размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт аварийного дома, исходя из времени фактического владения жильем. Обоснование опровержения привожу в примере ходатайства.
В качестве примера приведу реальное ходатайство о назначении повторной экспертизы, удалив все идентификаторы дела, которое судом было удовлетворено.
Ходатайство адресуется в суд, рассматривающий дело:
Ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
Определением --- суда г.Астрахани от --- была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:
1. Какова стоимость компенсации в праве на общее имущество собственника многоквартирного дома по адресу ---?
2. Какова рыночная стоимость доли земельного участка, пропорционально жилого помещения – квартиры - расположенной по адресу --?
3. Какова рыночная стоимость жилого помещения квартиры - расположенной по адресу --?
4. Какова стоимость материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и доли жилого помещения квартиры - расположенной по адресу --?
5. Какова стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу -- пропорционально площади квартиры -?
Проведение было поручено ООО «--».
Заключением эксперта №- (далее – Заключение) было определено:
1. Стоимость компенсации в праве на общее имущество собственника многоквартирного дома по адресу г-- с округлением составляет 81 360 рублей.
2. рыночная стоимость доли земельного участка, пропорционально жилого помещения – квартиры 8, расположенной по адресу -- с округлением составляет 52 782 рублей.
3. рыночная стоимость жилого помещения квартиры - расположенной по адресу -- составляет 2 202 676 рублей.
4. рыночная стоимость материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и доли жилого помещения квартиры - расположенной по адресу -- составляет 95 000 рублей.
5. стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу -- пропорционально площади квартиры - составляет 376 065,60 рублей.
Считаю, что данное заключение не отвечает требованиям закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не является полным, объективным и достоверным.
На основании ст.25 Закона Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в заключении должны быть отражены:
содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;
оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
- Рыночная стоимость имущества неправомерно и необоснованно занижена по сравнению со стоимостью имеющихся на рынке аналогов;
- Приведенные в заключении сведения статистики не соответствуют данным источников, из которых они взяты – сайты Авито, Restate;
По вопросу 2 вывод противоречит использованной методике, выбранные объекты исследования не являются аналогами, при наличии таковых на исследуемом рынке;
По вопросу 4 исследование не производилось, стоимость определена произвольно, без выяснения фактической стоимости услуг и источников образования цены.
В Заключении представлены объекты исследования, которые экспертом приняты в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости по поставленным судом вопросам, однако, как таковое исследование отсутствует, отсутствует содержание исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам.
Недостоверность результатов исследования по второму вопросу: Какова рыночная стоимость доли земельного участка, пропорционально жилого помещения – квартиры -, расположенной по адресу --?
На дату проведения экспертизы, и в период судебного разбирательства по делу, на сайте Авито (и других торговых площадках) имеется масса объявлений о продаже земельных участков, которые по своим характеристикам схожи с предметом оценки, то есть являются аналогами:
- указываю ссылки и стоимость найденных 6-ти аналогов:
Однако, экспертом были выбраны объекты с заниженной стоимостью, которая обусловлена отсутствием коммуникаций, проектирование и строительство которых требует значительных финансовых затрат, что не было учтено экспертом. (стр.95—108), и существенным удалением от расположения исследуемого земельного участка.
В связи с этим, подобранные аналоги таковыми не являются, и не могли быть использованы для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с применением сравнительного подхода.
По третьему вопросу: Какова рыночная стоимость жилого помещения квартиры 8 расположенной по адресу г.Астрахань, ул.Парковая, д.9?
Для расчета рыночной стоимости с применением сравнительного подхода экспертом для использования в качестве аналогов выбраны квартиры, характеристики которых не отвечают требованиям законодательства, регламентирующего требования к расчету компенсации за аварийное жилье.
На основании положений ч.7 ст.32 ЖК РФ, рыночная стоимость аварийного имущества рассчитывается без учета плохого состояния основной конструкции дома.
Это означает, что за эталон оценки принимаются аналогичные по площади квартиры или комнаты, находящиеся в состоянии, пригодном для проживания. Эксперт же в качестве аналогов выбрал квартиры в домах 1930-37 г. постройки, которые в любой момент могут быть признаны аварийными, что обусловило их стоимость намного ниже рыночной. То есть итоговая стоимость изымаемой квартиры занижена. При этом, в заключении отсутствует информация о физическом износе зданий, в которых расположенные выбранные экспертом аналоги и сведения о произведенном капитальном ремонте, на основании которых можно делать вывод об их состоянии и потенциальной аварийности.
Также, имеющийся в заключении аналог №1 - 3-х комнатная квартира по адресу --в доме 1930 года постройки не пригодна для проживания, в черновой отделке. Экспертом указано о применении коэффициента (поправки) на состояние отделки, однако соответствующий расчет отсутствует;
Аналог №2 – квартира по адресу -- цена – 2 500 000 рублей, дом 1937 года постройки (ссылка)
объявление о продаже той же самой квартиры имеется на странице другого продавца по стоимости 2 599 000 рублей (ссылка):
В заключении эксперт, без какого-либо обоснования, указал наименьшую стоимость одного и того де объекта, что свидетельствует о недостоверности определенной им цены.
Аналог №3 – квартира по адресу -- дом 1931 года постройки - ссылка:
та же : ссылка
В заключении эксперт, без какого-либо обоснования, указал наименьшую стоимость одного и того де объекта, что свидетельствует о недостоверности определенной им цены.
При этом, экспертом не исследован рынок жилья при наличии на нем квартир, являющиеся аналогами изымаемого аварийного жилья, имеющие сходные параметры, и подлежащие включению в расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода:
Указываю адреса и ссылки подобранных аналогов:--
Таким образом, подобранные экспертом аналоги таковыми не являются, стоимость подобранных экспертом квартир существенно занижена по сравнению с рыночной в связи с их расположением в старом и ветхом жилом фонде.
Подбор таких квартир не отвечает цели - предоставления компенсации за изымаемое аварийное жилье, с целью приобретения жилого помещения в доме, не отвечающем признакам ветхости или аварийности. Подобранные экспертом аналоги потенциально являются аварийным – или могут им стать в ближайшее время.
По данным сайта Restate.ru, https://realtystats.ru, средняя стоимость квадратного метра за 3-х комнатную квартиру в -- в 2025г. составляет - руб.: ссылки
произведенное экспертом исследование не соответствует этим данным, сделанным на основе исследования рынка.
Так, на стр.61-68 Заключения имеется таблица: анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений объектов, сопоставимых с объектом экспертизы.
Указанные в ней объекты НЕ СОПОСТАВИМЫ с объектом исследования, поскольку существенно отличаются по площади, количеству комнат, состоянию отделки, состоянию жилого дома.
Исследование лишь 4-х объектов, выбранных экспертом, не равноценно полноценному исследованию рынка, определенная стоимость 32 487,85 руб за кв.м. не является достоверной, сильно занижена по сравнению с реальной стоимостью, определенной компетентными источниками.
В связи с недостоверностью исследования среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилья, и некачественным подбором аналогов, ответ на вопрос 1 также не является достоверным, поскольку основан на вышеуказанном исследовании.
По 3 вопросу: Какова стоимость материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и доли жилого помещения квартиры - расположенной по адресу -?
Выводы эксперта о расходах собственника, связанные с переездом, недостоверны, не подтверждены представленными объектами исследования, не соответствуют фактическим данным об этих объектах. Исследование экспертом фактически не производилось.
Так, экспертом были подобраны варианты для аренды жилья: -- (стр.149-150).
Однако, в каждом объявлении указано, что коммунальные услуги оплачиваются отдельно, то есть являются дополнительными расходами. В расчет затрат стоимость коммунальных услуг экспертом включена не была, в связи с чем определенная стоимость является недостоверной.
Также, срок аренды временного жилья – 2 месяца – экспертом определен произвольно, в заключении отсутствует подтвержденное обоснование данного вывода
В связи с этим рыночная стоимость аренды определена неверно, без учета реальных расходов на аренду.
Расходы, связанные с поиском нового жилья
При расчете затрат по поиску и приобретению нового жилья в их величину включаются расходы на оплату услуг агентств недвижимости, которые как правило, учитывают не только поиск и подбор нового жилого помещения, но и проверку правоустанавливающих документов, и оформление договора купли-продажи иного жилого помещения, и сопровождение процедуры государственной регистрации.
Соответственно, эксперту было необходимо провести анализ рынка услуг агентств недвижимости с целью определения среднего значения стоимости услуг такого рода.
Однако, эксперт ограничился арифметическим сложением указанных в трех объявлениях о предоставлении услуг риэлтора минимальной стоимости услуг, указав, что требуются затраты для проверки чистоты сделки. При этом фактическая стоимость услуг в данных объявлениях экспертом не выяснялась, рыночная стоимость установлена не была. Рынок услуг экспертом исследован не был.
Реальная рыночная стоимость превышает указанную в заключении сумму, что подтверждается ответами риэлторов, чьи объявления указаны в заключении в качестве источников образования цены.
На стр.159 Заключения имеется распечатка объявления с сайта Авито по адресу: (ссылка) указана стоимость «от 10000 за услугу»
При переходе по ссылке на данное объявление в окне сообщения на вопрос о стоимости услуг риэлтором была указана стоимость услуг в размере 20 000 рублей.
На стр.160 Заключения имеется распечатка объявления с сайта Авито по адресу (ссылка) указана стоимость «от 10000 за услугу». При переходе по ссылке объявление не найдено, узнать реальную стоимость услуг невозможно.
На стр.161 Заключения имеется распечатка объявления с сайта Авито по адресу : (ссылка)
в объявлении указана цена «от 15000 за услугу». В окне сообщения на вопрос о стоимости услуг риэлтором была указана стоимость услуг в размере 50 000 рублей.
таким образом, определенная в Заключении Средневзвешенное значение (вместо рыночного) (стр.158) является недостоверным.
Реальная стоимость услуг по подбору жилья и сопровождения сделки по приобретению, полученная из ответов риэлтора, составляет 20 000 рублей - 50 000 рублей, зависит от объема оказанных услуг: ссылка
Также, экспертом указана недостоверная информация стоимости услуг на переезд.
Аналогично услугам на подбор жилья, экспертом для определения среднерыночной стоимости использованы минимальные, ориентировочные и недостоверные суммы, указанные в объявлениях. При этом рынок услуг экспертом не исследовался, реальная стоимость услуг не устанавливалась, противоречит указанной экспертом в Заключении, что подтверждается ответами лиц, объявления которых были использованы экспертом в качестве источников.
В качестве источника №1 на стр.151 Заключения указана ссылка на адрес:
Данная страница на сайте Авито не найдена, проверить фактическую стоимость услуг невозможно.
В качестве источника №2 на стр.151 Заключения указана ссылка на адрес:
в ходе переписки данным пользователем сообщены цены на услуги: ---, которые отличаются от цен, указанных экспертом.
на стр.151 экспертом указано, что : «для перевозки грузов по городу, время перевозки. Наличие препятствий на дороге (автомобильные пробки и др.) требуется в среднем 2 часа. Для перевозки имущества трехкомнатной квартиры площадью 67,8 кв.м. может потребоваться 3 рейса.
Данные выводы экспертом не обоснованы. Перечень и объем имущества, которое необходимо перевезти, экспертом не устанавливались, то есть исследование по данному вопросу отсутствует, в связи с чем выводы недостоверными.
Таким образом, рассчитанная экспертом стоимость грузопоревозки не соответствует ценам в указанным им источникам, занижена в 2,5-3 раза.
Таким образом, указанная экспертом стоимость услуг не соответствует фактической, недостоверна.
На стр.158 экспертом сделан вывод о том, что: для погрузки-разгрузки имущества из трехкомнатной квартиры площадью 67,8 кв.м. в среднем работают 3 грузчика в течение 6 часов. Поскольку правообладатель будет сначала переезжать в арендуемое помещение, которое он будет арендовать во время поиска нового жилого помещения для его приобретения в собственность, а затем его имущество необходимо будет перевезти из арендуемого помещения во вновь приобретенное жилое помещение, расходы на переезд необходимо увеличить в два раза.
Необходимо отметить, что во всех объявления предоставляются одновременно и грузчики, и автомобиль для переезда, деятельность по перевозке осуществляется ими совместно, в связи с чем время их работы одинаково.
По вопросу №5. Какова стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу г.Астрахань, ул.Парковая, 9 пропорционально площади квартиры 8?
На стр.195 Заключения экспертом указана величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в сумме 6 965 930 рублей, произведен расчет компенсации за квартиру, принадлежащую -- в сумме 1 117 846,36 руб.
Однако, экспертом необоснованно рассчитана компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за период с 03.09.2010г. по 01.11.2019г. (начиная с приобретения права собственности на жилое помещение до издания распоряжения о признании дома аварийным и подлежащим сносу.
В связи с этим, размер компенсации в отношении кв.- определен в сумме лишь 376 065,59 рублей.
С точки зрения действующих нормативно-правовых актов бремя капитального ремонта лежит на органе местного самоуправления.
В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее «Закон 1541-1») приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Дополнительно следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики (2007 г.) указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации многоквартирный жилой дом требовал капитального ремонта.
Год постройки дома по -- – 1894, нормативный срок службы деревянных домов – 50 лет, поэтому как минимум в 1944г. в доме должен быть произведен кап.ремонт, затем – в 1994г., который, исходя из представленных в Заключении документов и износа дома, не производился. Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления должны быть исполнены в полном объеме.
Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1992 по 2025 гг. (33 года), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился.
Учитывая то, что эксперт в качестве обосновании стоимости руководствовался справочником «Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья» Ширинкина А.Ю., Пащенко О.Б., сформулированным им выводы и расчеты были произведены неверно, противоречат строительным нормами правилам, действующему законодательству.
На основании изложенного, экспертом не был соблюден порядок проведения анализа рынка, объем доступных аналогов для применения сравнительного подхода в заключении не представлен, отбор аналогов не обоснован, а критерии отбора не определены. В частности, в качестве аналогов эксперт рассмотрел всего четыре объекта, которые не являются аналогами. Таким образом, в части описания объема доступных объектов-аналогов и порядка их отбора для проведения расчетов не были соблюдены положения подп. «в» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Корректность отбора аналогов для оценки не подтверждена, не соответствует принципу полноты и всесторонности заключения.
На основании Федерального стандарта оценки (ФСО №VI “Содержание отчета об оценке»), всоответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
11) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в том числе не отраженные в задании на оценку;
12) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
14) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:
в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);
в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.
На основании ст. 25 ФЗ № N-73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31 мая 2001г.,
В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:
время и место производства судебной экспертизы;
содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;
оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Исследовательская часть заключения не позволяет проверить достоверность полученных выводов, либо выводы недостоверны, поскольку не соответствуют информации, полученной при проверке источников, указанных в заключении эксперта.
Определенная экспертом рыночная стоимость имущества и сделок с имуществом недостоверна, не соответствует рыночной, противоречит указанным экспертом источникам, анализу рынка и сведениям статистического учета.
Учитывая изложенное, заключение ООО «--» не отвечает требованиям закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не является полным, объективным и достоверным.
В соответствии с ч.2 ст.87 ГПК РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
На основании изложенного, прошу назначить по данному делу повторную судебную оценочную экспертизу, по тем же вопросам, производство которой поручить экспертам:
Оплату за проведение судебной экспертизы гарантирую.
Приложение:
1. Распечатки информации о фактической стоимости источников, указанных в заключении эксперта, с сайта Авито.
2. Распечатки информации о наличии аналогов предметов оценки и их стоимости с сайта Авито.
3. Распечатка статистических данных о размере рыночной стоимости жилья в г.Астрахани.
4. Ответ на запрос о готовности проведения экспертизы.
5. Копия чека-ордера о внесении ден.средств для оплаты экспертизы на депозит Управления суд.департамента.
6. Копия доверенности представителя.
В этом примере приведено примерное обоснование, и основные моменты, так как каждое заключение эксперта отличается от другого.
За юридической помощью по вашему делу обращайтесь по телефону +7-908-611-86-89, и я помогу оспорить заключение эксперта, и взыскать справедливую компенсацию.