Как мы спасли дом от замыканий, когда забила даже управляющая компания

Звонит мне знакомый:

Костя, у нас дом разваливается. Крыша течёт так, что у людей проводка замыкает. Током бьёт. Все стены в плесени.

Я занимаюсь кровлями 15 лет. Видел разное: и склады с дырами размером с кулак, и офисные здания, где забывали заделать швы. Но жилой дом — это особая история. Там под тобой не коробки с товаром, а десять этажей людей. Их квартиры, ремонты, мебель, техника. Любая твоя ошибка — и кто-то потом полгода судится с соседями из-за залитого потолка.

— Приеду завтра, — сказал я.

Дисклеймер: Статья написана на основе интервью с Ханановым Константином. Мы сознательно упростили описание технических моментов, чтобы статья была понятна широкой аудитории.

Что я увидел на крыше

Дом — десятиэтажка 2000-х годов постройки. Площадь кровли — 2000 квадратных метров. На первый вид — ничего серьезного.

Где-то интернет-провайдеры протянули кабели и протоптали дорожки по размягчённому на жаре покрытию. Где-то скопился мусор и листья у водостоков. Все по классике старой кровли.

Но стоит посмотреть, что творится в квартирах и сразу понимаешь, что тут не то чтобы капремонт,  даже ежегодную проверку ни разу не делали.

Некоторые квартиры выглядели примерно так. Только еще током било.

Жильцы даже ремонт не делали в квартирах. Смысла нет. Первая же гроза — и всё по новой. Струи по стенам, проводка искрит, розетки бьют током.

Ранее жильцы пытались решить вопрос через управляющую компанию. Но ничего не добились — УК просто игнорировала проблему. Тогда собралась инициативная группа, создали ТСЖ и взялись за ремонт сами: собрали деньги, нашли подрядчика и вышли на меня.

Я поднялся на крышу и посмотрел всё детально.

Крыша стоит без ремонта и ухода много лет: покрытие порвалось, ливнёвка сгнила, примыкания к шахтам развалились, бетонные крышки на вентшахтах провалились внутрь.

В итоге, вода попадала под покрытие, а оттуда — напрямую в квартиры верхних этажей и ниже. Кровля уже не защищала дом. Она просто лежала сверху для вида.

Месяц ждали погоду

Мы подписали договор, закупили материалы, вывели бригаду на объект — а с неба льёт.

Около недели мы просто ждали. Работать было невозможно: вскроешь участок крыши — его тут же зальёт. А вода под новым покрытием — это ещё одна проблема на годы. В мороз эта влага превращается в лёд и расширяется, из-за чего покрытие приподнимается. А когда лёд оттаивает, под слоем образуется пузырь воды, который может разорвать покрытие.

Как только выдалась неделька хорошей погоды — мы рванули. Работали конвеером сразу 7 человек: одни демонтируют, другие стяжку заливают, третьи уже наплавляют первый слой.

В итоге работы заняли два с половиной месяца. Из них почти месяц — простои из-за дождей. Без них справились бы за полтора.

Этап 1: убираем старое покрытие

Первым делом снимаем старое покрытие.

Покрытие вырубали топором, но оно было в таком состоянии, что местами отходило просто руками.

Снимаем большими пластами и сразу складываем в кучи.

Дальше спускаем весь мусор с десятого этажа. Для этого мы заказали кран с длинной стрелой.

Мало поднять груз на 35 метров — нужно ещё перенести его через парапет на крышу. Заказывали 40-тонник — не по грузоподъёмности, а именно по длине стрелы.

В 2018 году в Челябинске час работы такого крана стоил 2000 рублей, минимальный заказ — 8 часов. Т.е один приезд крана — 16 000 рублей. Кран приезжал 5 раз: два раза  — поднять материалы, три раза — помочь со спуском части мусора.

Сейчас стоимость подобного крана с вылетом стрелы 40 м — примерно 3000-4000 рублей за час.

Чтобы вывезти мусор, мы наняли самосвал. За семь рейсов он увёз примерно 160 тонн хлама. Тогда нам это обошлось в 45 500 рублей. Сейчас такой же объём стоил бы уже около 80 000.

Этап 2: подготавливаем основание

На плоской крыше лежит стяжка — слой бетона, который выравнивает поверхность и создаёт уклон для стока воды.

Когда сняли старое покрытие, увидели, что стяжка в ряде мест раскрошилась и просела. Около 30% площади пришлось выравнивать.

Стяжку готовили прямо на крыше. Краном подняли МКР — это большие мешки с цементом, по одной тонне каждый. Туда же — песок. Замешивали на месте и заливали проблемные участки.

Цемент мы заказываем у проверенного поставщика, с которым работаем уже много лет. Это сотрудничество началось после одной истории.

В 2014 году на другом объекте смета была сильно ужата со стороны заказчика. Поэтому мы нашли поставщика цемента подешевле. Документы в порядке, сертификаты на месте — заказали.

Начали заливать — и поняли, что что-то не так. Цемент не схватывается. Прочность не набирает. Берёшь кусок в руки — крошится.

Оказалось, поставщик разбавил цемент ферропылью — это отходы металлургического производства. Визуально она неотличима от цемента. Но бетон из такой смеси не держит нагрузку.

К счастью, мы сначала залили небольшой тестовый участок. Быстро его демонтировали, устроили поставщику скандал. Он забрал брак и вернул деньги. С тех пор работаем только с одним заводом. Да, не самый дешёвый. Зато переделывать не приходится.

Фото с этого этапа у меня не осталось. Но для понимания, как выглядит стяжка, прикрепляю фото с другого объекта.

Этап 3: наплавляем гидроизоляцию

Гидроизоляция — это водонепроницаемый слой, который не даёт воде проникать в дом. Есть несколько видов гидроизоляции, мы использовали материалы на основе битума.

Но такая же устойчивая к морозам и ультрафиолету. Мы использовали Унифлекс ТПП и ТКП от ТЕХНОНИКОЛЬ с крупнозернистой посыпкой.

Но просто так монтировать ее нельзя. Надо подготовить основание.

Пока новая стяжка сохнет, старую стяжку мы очищаем от мусора, обеспыливаем и покрываем специальным составом — битумным праймером. Это нужно, чтобы лучше приклеилась гидроизоляция.

Праймер впитывается в стяжку и связывает пыль. Он создаёт липкий слой, к которому при нагревании хорошо приклеивается рулонный материал. Без праймера сцепление будет слабым — покрытие может частично отойти и дать протечки.

Как только основание высохло — укладываем гидроизоляцию. Раскатываем по поверхности и приплавляем горелкой.

Фото с объекта у меня не осталось. Но для наглядности прикреплю другое.

Мы делали два слоя:

• Первый слой — основа, которая закрывает крышу от воды.
• Второй слой — защитный, с каменной сланцевой посыпкой сверху. Посыпка не даёт солнцу разрушать битум и продлевает срок службы крыши

Два слоя вместо одного — не перестраховка, а необходимость. Один прокол, одна ошибка на шве — и вода внутри. Два слоя перекрывают стыки друг друга и дают запас прочности. Но при локальном ремонте можно сделать однослойное покрытие.

Работали не слоями по всей крыше, а захватками — участок за участком. Так мы не оставляли крышу открытой надолго и снижали риск залить квартиры в случае внезапного дождя.

Этап 4: доделываем примыкания и вентканалы

Примыкания — это места, где кровля стыкуется с вертикальными элементами: парапетами, вентиляционными шахтами, выходами труб.

Проблема в том, что там часто скапливается мусор и снег. А они создают дополнительное давление на стык и задерживают воду.

Старые бетонные крышки вентканалов развалились в хлам. Мы их демонтировали и изготовили новые из профлиста, на заклёпках. Получились аккуратные «домики». Они легче бетонных, не боятся влаги и простоят ещё лет двадцать.

Мы усилили все узлы: каждый угол, каждый стык — с нахлёстом и дополнительной проклейкой.

Сколько стоит починить крышу

Общая стоимость в 2018 году — около 2 миллионов рублей. Сюда вошло всё: материалы, работа, аренда крана, вывоз мусора.

Для сравнения: сегодня такой же объём обошёлся бы минимум в 6–8 миллионов. Стройматериалы подорожали в разы.

Мы дали гарантию 5 лет. Крыша стоит уже 6 лет — ни одной протечки. Жильцы наконец-то сделали ремонт в тех комнатах, которые заливало годами.

Крыша требует ухода

Многие думают: починил крышу — и можно забыть о ней на двадцать лет. Это не так.

Вот так провайдер или антенщик пришёл тянуть кабель в мае. В одном месте продавил ботинками защитную посыпку, в другом — вкрутил саморез прямо в гидроизоляцию, а рядом бросил ненужные обрезки тросов. Итог — протечка.

Или осенью листья забили воронку водостока, и её так никто не почистил. Зимой всё это превратилось в ледяную пробку. Весной снег начал таять, вода по-хорошему должна была уйти через воронку, но выход перекрыт льдом. Стоит лужа, но вода ищет любую щель — и в итоге находит путь внутрь.

Поэтому, чтобы не доводить до полной замены кровли:

• Осматривайте крышу минимум 2 раза в год — весной и осенью. Трещину можно заметить и заделать за пару тысяч рублей. Но если вовремя не починить, через несколько лет получите капремонт.
• Чистите водостоки — мусор и листья забивают воронки, вода застаивается.
• Убирайте снег у примыканий. Там он скапливается выше, чем на остальной кровле. Весной тает и затекает под покрытие. Убирать нужно аккуратно, лопатой, оставляя 5–10 см снега, чтобы не повредить покрытие.

Управляющая компания должна это контролировать. Но сами видите, как бывает.

Если вам надо починить крышу — пишите нам на ROOF.RU. Приедем, посмотрим, посчитаем. Цену фиксируем в договоре и не меняем в процессе работы — это наш принцип.

Если вы уже начали ремонт крыши, пригласите независимого инженера. Он проследит, чтобы подрядчик сделал всё аккуратно и по технологии. Или воспользуйтесь нашим бесплатным приложением TN CHECK и проконтролируйте монтаж самостоятельно.

***

За помощь в написании статьи спасибо:

Хананову Константину Рафаиловичу — руководителю компании МИЦАР в Челябинске.