В 2025 году рынок новостроек в России продолжает демонстрировать рост цен, несмотря на то что всеобщая льготная ипотека была отменена ещё в июле 2024 года. Однако, как отмечает глава Банка России Эльвира Набиуллина, темпы подорожания жилья заметно снизились. Это связано с изменением структуры спроса и более взвешенной денежно-кредитной политикой.
Как изменилась динамика цен на жильё в 2025 году
Рост есть, но он замедлился
По данным Центробанка, ситуация с ценами на первичное жильё существенно различается по регионам. В ряде субъектов РФ рост практически остановился, а где-то цены даже незначительно снизились. В большинстве регионов подорожание стало значительно слабее по сравнению с 2024 годом.
Показательный пример — Краснодарский край. Регион долгое время считался перегретым, однако в 2025 году цены на новостройки выросли всего на 4,3%, что ниже уровня инфляции. В целом по стране рост цен на первичное жильё замедлился, что говорит о постепенной стабилизации рынка.
Почему цены продолжают расти без всеобщей льготной ипотеки
Семейная ипотека остаётся ключевым драйвером
По словам Эльвиры Набиуллиной, спрос на жильё поддерживается ипотечным кредитованием. Несмотря на отмену безадресной льготной ипотеки, продолжают действовать адресные программы. В первую очередь — семейная ипотека, на которую в 2025 году приходится около 70% всех ипотечных выдач.
Также сохраняются дальневосточная ипотека и другие целевые программы. Они не разгоняют рынок так агрессивно, как массовая льготная ипотека, но обеспечивают стабильный спрос со стороны семей и отдельных категорий граждан.
Возвращение интереса к рыночной ипотеке
Отдельно глава ЦБ отметила рост интереса к рыночной ипотеке. По мере снижения инфляции и ключевой ставки условия кредитования постепенно улучшаются. Это делает стандартную ипотеку более доступной и позволяет части покупателей возвращаться на рынок без участия в льготных программах.
Рассрочки как скрытый источник спроса
Неипотечные сделки влияют на цены
Спрос на жильё формируется не только за счёт ипотеки. Всё большую роль играют рассрочки от застройщиков. По оценке Центробанка, общий объём задолженности по рассрочкам уже достиг 1,5 трлн рублей. Этот спрос не отражается в статистике ипотечных выдач, но фактически он уже реализован и оказывает прямое влияние на стоимость квартир в новостройках.
Почему ЦБ выступает против массовых льготных программ
Адресная поддержка вместо перегрева рынка
Эльвира Набиуллина подчеркнула, что масштабные безадресные льготные программы в прошлом быстро разгоняли спрос. Строительная отрасль физически не успевала нарастить предложение, что приводило к резкому росту цен на жильё.
Именно поэтому Банк России последовательно выступает за адресные меры поддержки, такие как семейная ипотека. При ограниченном масштабе такие программы не создают ценовых перекосов и позволяют рынку развиваться более сбалансированно.
Итог: что происходит с рынком жилья сейчас
Рынок новостроек в 2025 году находится в фазе охлаждения, но не падения. Цены продолжают расти, однако гораздо медленнее, чем в период действия всеобщей льготной ипотеки. Спрос поддерживается семейной ипотекой, рассрочками и постепенным возвращением рыночной ипотеки.
По мнению регулятора, дальнейшая динамика цен будет зависеть от производительности строительной отрасли, объёмов адресной господдержки и общей макроэкономической ситуации. Для покупателей это означает более взвешенный и предсказуемый рынок по сравнению с предыдущими годами.