2025 год для рынка недвижимости ознаменовался появлением нового популярного мема - "Схема Долиной". По этой схеме продавцы недвижимости стали массово отказываться от сделки, мотивируя свое решение - воздействием мошенников. А суды, проявив сердобольность к продавцам стали возвращать им квартиры. Число таких схем к концу года стало исчисляться тысячами.
Вся эта массовая квартирная "рокировка" началась с истории Ларисы Долиной, которая продала свою дорогую квартиру Полине Лурье.
Но, Верховный суд в итоге в встал на защиту покупателя квартиры у Долиной и рынок вторички облегченно вздохнул. Суды быстро сориентировались у начала принимать решения уже в пользу покупателей.
Москвич по имени Олег отсудил квартиру рядом с «Москвой-Сити» у 78-летней пенсионерки, которая утверждала, что стала жертвой мошенников. Она пыталась вернуть жильё, заявляя, что её обманули мошенники во время сделки. В рамках уголовного дела был пойман дроп, которому бабушка передавала 20 млн рублей. Суд признал права покупателя на квартиру.
История Полины Лурье стала живым свидетельством того, сколь коварна спешка и самоуверенность, когда речь идет о приобретении недвижимости. Ведь одно неверное решение способно привести к непоправимым последствиям.
На днях, я встретился со своим старым приятелем Павлом. Еще 30 лет назад мы с ним начинали карьеру в банковском секторе. А потом он ушел в недвижку и у теперь владеет риэлтерской конторой. Он то и рассказал о косяках и промахах самой Полины Лурье в в сделке по покупке квартиры.
Прокол первый: отказ от путеводителей-профессионалов
Не прислушавшись к мудрым советам профи, Полина решила сама искать свое жилище среди бескрайних просторов рынка недвижимости. Она отвергла помощь опытных агентов и предпочла положиться на своего приятеля Воробушкова В.В., человека далекого от тонкостей купли-продажи квартир. Итог оказался печален: заключив соглашение о задатке самостоятельно, девушка столкнулась с трудностями, которых могла бы избежать.
Павел напомнил, чем задаток отличается от аванса
Аванс — это частичная предоплата по договору. С помощью аванса можно зафиксировать договорённости по поводу условий сделки. Аванс не гарантирует исполнения обязательств и не считается доказательством заключения договора. Вернуть деньги можно в любой момент: вне зависимости от того, по чьей вине прервалась сделка.
Задаток —это также частичная предоплата по договору. Но при внесении и получении денег покупатель и продавец квартиры берут на себя обязательства: заключить и исполнить договор купли-продажи жилья. Задаток, в отличие от аванса, — гарантия соблюдения условий сделки и покупки квартиры. Возможность возврата задатка зависит от ситуации: если сделка срывается из-за покупателя (который внёс продавцу задаток за квартиру), то сумма задатка остаётся у продавца; если сделка срывается из-за продавца жилья (который принял сумму задатка от покупателя), то он обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере. При этом в договоре задатка можно указать другие условия возврата, если стороны их согласуют.
Прокол второй: легкомысленность при уплате задатка
Сумма в размере миллиона рублей была принесена в жертву жадному аппетиту сделки. Задаток, в отличие от скромного аванса, обладает мощью обязательства возврата, и Полина позабыла учесть эту важную деталь. Теперь, замораживая средства, она осознавала: отступать поздно, пути назад нет.
Павел обратили внимание, что были заключены 2 договора:
- договор задатка на 1 млн. руб.
- предварительный договор купли-продажи на 112 млн. руб.
Т.к. сделка была заключена, то задаток должен быть возвращен покупателю. Но этого не произошло. 1 млн. руб. благополучна завис в карманах Долиной.
Прокол третий: соблазн наличных расчетов
Доверчивость привела девушку к решению расплатиться за квартиру звонкими наличными купюрами. Но тут кроются подводные камни: риск мошенничества и трудности подтверждения факта платежа становятся настоящим испытанием даже для опытного покупателя. Безопаснее было бы воспользоваться банковскими ячейками или аккредитивами, обезопасив себя от неожиданных поворотов сюжета.
Прокол четвертый: пренебрежение проверкой документов
Предварительное соглашение было подписано, задаток уплачен, но Полина не удосужилась привлечь специалиста до рокового дня. Лишь спустя месяц, 20 июня 2024-го, появился индивидуальный предприниматель Медведев, которого следовало пригласить раньше. Без детального изучения всех бумаг и деталей сделка становится миной замедленного действия: ведь кому известно, какие сюрпризы хранят архивные записи?
И что самое удивительное - в подписанных документах между Лурье и Долиной нет ни слова о том, что из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные там лица дло момента совершения сделки.
Прокол пятый: небрежность в контроле за задатком
По правилам, задаток входит в общую стоимость квартиры, но хитрые обстоятельства вынудили Полину дополнительно заплатить ещё миллион сверху. Несоблюдение процедуры грозит тяжбами и потерей крупной суммы. Однако судьба распорядилась иначе: потерь удалось избежать, но эта ситуация служит тревожным звоночком для будущих покупателей.
Павел обратили внимание, что были заключены 2 договора:
- договор задатка на 1 млн. руб.
- предварительный договор купли-продажи на 112 млн. руб.
Т.к. сделка была заключена, то задаток должен быть возвращен покупателю. Но этого не произошло. 1 млн. руб. благополучна завис в карманах Долиной.
Эхо прошлого: итоги жизненного урока
Судьба сжалилась над Полиной, вернув утраченное жилище. Случайный успех, конечно, утешил сердце девушки, но никто не гарантирует повторения подобного чуда другим. История Полины учит нас бережливости и осторожности: полагаясь на знания и советы специалистов, грамотно оформляя документы, избегая наличных платежей и внимательно изучая документы, мы можем уберечь себя от многих бед.
Пусть каждый будущий владелец дома запомнит: внимательность и осмотрительность — ключи к успешной сделке, позволяющие сохранить имущество и спокойствие души.
Еще больше полезной и актуальной информации вы найдете в моем телеграм-канале ФИНАНСОВЫЕ ТОНКОСТИ
и на МАХ