Думаю, есть смысл посмотреть на рынок именно так. От поворотов в геополитики зависят многие вещи, влияющие на рынок недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе, а сегодня, возможно, уже и в краткосрочной. Поэтому, даже если вы не интересуетесь рынком недвижимости серьезно, есть смысл в этом разобраться. Тема не простая, но коснётся многих, поэтому заварите кофе и спокойно прочитайте все до конца.
Сначала разделаемся с главной сложностью – туманом информационной войны. Чтобы он не мешал, примем, что все СМИ, блогеры, аналитики, да и сами ньюсмейкеры сейчас в ней в той или иной мере участвуют.
Но как тогда быть? Быть нужно в любых обстоятельствах. Механика недвижимости – довольно точная наука, использовать ее можно и в тумане. Но, чтобы от нее был толк, выделим две вещи.
По факту все мы в плену. В плену акторов этих самых информационных войн. Поэтому, дабы этот текст мог принести читателю пользу не зависимо от степени его пленения и географии, примем, что Вы, уважаемый читатель – свободны. Свободны, и спокойно стоите над схваткой. У Вас единственно правильное понимание Путина, Трампа, СВО, российской власти, коммунизма, империализма, культа личности и прочих вещей.
Возможно, то понимание этих вещей, которое будет изложено в этом тексте, в чем-то будет отлично от Вашего, поэтому изложенное о геополитике ниже рассматривайте как некий абстрактный пример мировоззрения. Опираясь на который, вы, по ходу пьесы, просто подкорректируете все выводы на основе своего понимания этих процессов.
Второе, о чем нужно договориться - представление о геополитических процессах, которое я буду брать как это самый абстрактный образ. Что бы от наших совместных усилий была польза, он не должен быть уж слишком причудливым и оторванным от реальности. Поэтому возьмем за правило опираться только на знания.
Для практики это принципиально. Поэтому примем как реальный факт, что большая часть публичной информации на тему геополитики, которая на нас обрушивается – это не знания. Это - мнения. Мнения и объяснения разного рода аналитиков и политологов. У них такая работа – производить мнения. Работа, которая в основном делается для чего-то и для кого-то.
Знание - это совсем другое. Это информация, которую ты знаешь и можешь оценить ее точность.
Например, что мы знаем? Мы знаем, какие законодательные акты принимаются. Их можно найти и прочитать. Повышается НДС, утильсбор, введена дифференцированная шкала налогообложения. До этого, вроде бы ни с того, ни с всего, подняли пенсионный возраст. Это то знание, которое позволяет нам выделить из информационного шума реальные тенденции.
Что это за тенденции?
Конечно, можно предположить, что вышеизложенные действия предприняты государством для того, чтобы нас повеселить. Или от чего-то уберечь. Или обокрасть – вариантов ответа может быть много, но простая логика говорит, что перечисленные непопулярные меры направленны на увеличение мобилизационных возможностей государства. Которые раньше были не нужны.
А когда они могут быть нужны? При обострении внешнего противостояния.
Будет ли тут какая-то инсайдерская информация?
Риэлторов не приглашают на закрытые заседания совбеза и редко у кого из них появляется доступ к закрытым справочным материалам. Но у них много достоверной информации о конкретных действиях конкретных людей, причем, так сказать в прямом эфире. В том числе – людей, информированных выше среднего. А то и очень информированных, чье поведение основывается как раз на конкретном знании всех геополитических и внутриполитических ветров. И, надо сказать, это знание часто позволяет им подстелить соломку туда, куда есть вероятность упасть, а не в какое-то другое место.
Не буду пояснять примерами, но люди редко просто так в начале ковидного периода бросают недвижимость с видом на Альпы, хорошую высокооплачиваемую работу и обустроенный быт чтобы переселиться в город, где несколько месяцев в году снег и пробки. У такого решения должны быть причины. Значит они есть.
В общем, конкретной инсайдерской информацией я тут делиться, конечно, не буду, но строить конструкцию буду только на том, на том, что этой инсайдерской информацией подтверждается.
В общем, договорились, что я буду основываться на знании, которое есть у меня, а вы на своем. Поехали.
Итак, геополитика. Что с ней не так?
Начнем с того, что это, как и все в мире, процесс. Этот процесс становится заметным, и начинает влиять на нашу жизнь, когда в нем что-то меняется. В противном случае для нас это не процесс, это, так сказать, фон.
Стабильный процесс обусловлен каким-то порядком. В геополитике, как, наверное, и везде, порядок выстраивается на основе соотношения сил.
Сила - это не только военная и экономическая мощь. Это способность влиять на процессы. Влиять можно разными способами. Например, через контроль над ключевыми фигурами, политическими движениями, СМИ, торговыми путями и даже нарративами.
Конечно есть такая вещь, как международное право. Но оно тут вторично, оно просто переводит соотношение сил в какие-то юридические термины. На практике это юридическое закрепление не меняет сути, а только придает процессам некоторую инерцию.
Иными словами возникает ситуация, когда соотношение сил уже не то, а мир и распределение в нем ролей вроде бы выглядят также, как и раньше, потому что это где-то записано. В нашем рассмотрении примем как гипотезу, что последние несколько лет мы живем именно в таком мире. Это очень многое объяснит без применения какой-либо конспирологии.
Что из этого следует?
Из этого следует, что должен определиться новый баланс сил. Его формирование происходит естественным природным образом через столкновения, конфликты и войны. Более человеческих вариантов человечество пока, к сожалению, не выработало.
Войны бывают явными, сопровождающимися боевыми действиями и не явными. Через разрушение структур изнутри, навязывание не выгодных, снижающих конкурентную способность нарративов, революций, переворотов и прочих вещей.
Т.е. ресурсы государства отвлекаются не только на военные действия, а на защиту государства изнутри. Тотальный контроль и управление населением требуют отвлечения средств налогоплательщиков на сам контроль. Плюс штрафы, которые платит населения, нарушающее тотальный порядок. Все это деньги, изъятые из средств, которые могли бы пойти на поднятие уровня жизни.
Ну, и контроль – это власть, а там, где власть, там и соблазн использовать ее в своих интересах. В такой обстановке сложно задействовать экономические возможности нарождающегося постиндустриального класса, который сегодня производит основную часть добавленной стоимости. Подозреваю, потери от этого чем те, что перечислены в предыдущем абзаце.
Что это значит для рынка недвижимости в целом?
Тут довольно прямые связи. В мобилизационной экономики часть ресурсов тратиться на внеэкономические цели. И, в числе прочего отвлекаются от строительства новой недвижимости и ремонта старой.
Меняется соотношение трат населения. Доля денег в доходах, которые тратятся на самое необходимое – продукты, одежду – растет, а то, что остается на решение квартирного вопроса – падает.
Как это работает?
Посмотрим, что строится. Что покупается. Что хорошо продается? Что в дефиците?
Начиная с 90-х годов прошлого века в наших краях в дефиците были большие квартиры и большие комфортные загородные дома. Во времена СССР экономика была отчасти мобилизационной, и такого не строили. Во всяком случае для населения и на территории РСФСР. Да, квартира генерального секретаря в Гранатном переулке имела более высокие потолки, чем квартиры на других этажах того же дома, но принцип уравнивания в целом работал.
Отход от мобилизационной экономики породил класс людей, которые имели возможность жить и содержать премиальные объекты недвижимости. Риэлторы активно расселяли большие квартиры в дореволюционных доходных домах, потом этот тренд уловили девелоперы и стали реализовываться проекты типа «Дом Агаларова» и другие.
Сегодня мы отходим от либертарианских принципов построения экономики и переходим к мобилизационным. Соответственно, есть массовый спрос на совсем небольшое по меркам 90-х жилье. Трехкомнатная квартира в 60 квадратных метров это уже откат к началу 60-х годов прошлого века. А то, что эта квартира в новом доме с «двором без машин», скорее говорит о том, что мы имеем дело с более плотной застройкой и тенденцией на снижения доли частного автомобилевладения.
В загородном строительстве уже почти не строят коттеджи «на века» в стиле домов конца 19-го - начала 20-го века. Строят довольно дешевые в производстве и монтаже барнхаусы на винтовых сваях вместо монолитного бетонного фундамента.
Площади земельных участков тоже уменьшились. Если в 90-х годах прошлого века минимальная площадь новонарезанного земельного участка под строительство дома составлял около 15 соток, сейчас мы стремительно приближаемся к советским 6 соткам.
Меняется и соотношение между ценами на недвижимость и ценами на другие товары. Пока это заметно по отношению к ценам на автомобили. Со следующего года при существующей процентной ставке остальные товары будут подрастать в цене больше чем квадратные метры. Например, электроника.
Это то, как влияет геополитика на рынок недвижимости сейчас.
Как геополитика будет влиять на рынок недвижимости в ближайшем будущем?
Снова опираемся только на то, что знаем. А знаем мы достаточно много, чтобы делать довольно точные прогнозы.
Начнем с наших краев.
Чем отличается наша страна относительно других? Это страна с большой, богатой ресурсами, но малонаселенной территорией. Природные богатства провоцируют развитие экономики, основанной на природной ренте, небольшая плотность населения обуславливает тот факт, что на оборону этой территории нужно задействовать значительную часть этого населения. Все это усугубляет то, что большая часть обширной территории - это северные широты, жизнь в которых требует больших затрат на поддержание и развитие инфраструктуры.
Это в частности отличает наши края от той же близкой нам по культуре и типу населения Европы, которая на поддержание геополитического равновесия может тратить гораздо меньшую часть своих ресурсов. И от Китая, который изначально имеет в разы больший внутренний рынок. В том числе, рынок труда.
В силу этого и некоторых других вещий геополитические разборки требуют от людей в наших краях больших мобилизационных усилий. Соответственно государство принимает не популярные меры, тратит большие ресурсы на контроль и отбирает больше ресурсов у населения. В общем готовится к шторму, как умеет, закручивая гайки в традициях мобилизационной экономики.
Это – вектор движения. Если продолжить этот вектор дальше, в сторону большего обострения, на горизонте появляется вероятность рестрикции активов. Как финансовых, так и физических. Контроль над оборотом криптовалюты, стимулирования концентрации денег на вкладах, приостановка крупных переводов даже в том случае, если это перевод самому себе - все это не только борьба с мошенниками, но, как мы уже отмечали выше, формирование возможностей управления поведением населения при обострении внешнего противостояния.
А может ли что-то произойти с нашими правами собственности на недвижимость?
Тоже может. Маловероятно, что мы доживем до конфискации или национализации всех наших недвижимых активов, но та недвижимость, которую мы сдаем в аренду, может оказаться под ударом. Некоторые инициативы регулирующих и карающих органов направлены как раз в эту сторону. Ссылки на такие инициативы есть в канале Механики в телеграмме.
Скептикам напомню, что менее 100 лет назад всем, кто в раннем СССР арендовал недвижимость разрешили жить в этой недвижимости бесплатно, т.е. не оплачивая арендную плату собственникам. Во многих странах Европы уже введены близкие законодательные нормы по защите не только арендаторов, но и окупасов-сквотеров. Почему в наших краях не могут вернуться к тому же? В ситуации, когда большое количество людей надо где-то в чем-то селить, можно не тратить на это ресурсы, а конфисковать эти ресурсы у тех, кто использует для своего обогащения.
Ну, и с правами на системообразующую или просто супердорогую недвижимость может тоже произойти что-то, на что ее собственники сейчас не очень рассчитывают. Можно вспомнить, как в капиталистической Великобритании во времена мировых войн в богатых усадьбах устраивали лазареты, а какую-то недвижимость забирали для чисто военных нужд.
Какова стратегия на рынке недвижимости в свете всего этого оптимальна?
В какой недвижимости легче переживать серьезные обострения, довольно подробно описано тут. Не буду повторять, там много практических соображений, но многое зависит от горизонта планирования.
Если у вас острый квартирный вопрос, его лучше решить сейчас. Если все действительно обостриться – а многие признаки указывают на это - решить его будет сложнее, возможно, гораздо сложнее.
Если перед вами стоит выбор, жить в частном доме или в многоквартирном, первый вариант предпочтительнее. Если есть выбор между многоэтажкой-человейником и малоэтажным домом, лучше малоэтажный. Он более живуч.
А, если квартирный или домовладельческий вопрос перед вами остро не стоит, есть смысл в диверсификации недвижимости. Лучше в разных юрисдикциях, или, как минимум, хотя бы в объектах разного типа. Например, квартира в городе и домик загородом. А, если вы состоятельный человек и можете позволить себе что-то типа ранчо, прикупить такое ранчо есть большой практический смысл. Ранчо еще и неплохо кормит своего владельца.
Но обострения приходят и уходят. Чего ждать дальше?
Вообще, геополитика – это во многом анализ реальных возможностей тех или иных субъектов геополитики.
В этом смысле у нас не самые плохие перспективы. В наших краях пока относительно хороший уровень технической, технологической и компьютерной грамотности населения, природные ресурсы, армия с боевым опытом. У нас есть язык мирового уровня с развитой понятийной системой, на который все еще переводится почти все важное, что возникает в науке и технике.
Что портит эти перспективы? Относительную конкурентоспособность будет снижать тот факт, что мероприятия, которые повышают управляемость и мобилизуемость населения на решение каких-то текущих задач, снижают некоторые возможности экономического роста. Общеизвестно, что экономический рост требует либертарианских элементов в экономике. Свободы предпринимательства, низкой налоговой нагрузки, свободы выражения точек зрения, развитой судебной системы – в общем всего, что с мобилизационными мерами в экономике совместимо с трудом. Особенно, если это постиндустриальная экономика.
Соответственно в среднесрочной перспективе экономическое развитие в наших краях будет идти медленнее чем там, где мобилизационные нормы применялись меньше. Вероятно, у нас буду могучие рои боевых дронов и военные киберцентры – без них сохранить суверенитет в турбулентные времена сложно – но отрасли, направленные на повышение уровня жизни населения в целом будут отставать.
В такой ситуации те слои населения, которым будет тесно в рамках мобилизационной экономики, будут выскальзывать из нее через создание своей параллельной криптосреды. Собственно, криптовалюты и возникли в мире, как средство такого выскальзывания. Но есть обоснованное мнение, что новый миропорядок будет не только на основе равновесия структур, привязанных к территориям стран или империй. Он будет строиться на основе языковых, культурных и понятийных общностей. Отчасти экстерриториальных. В нашем случае важно, чтобы наша общность оставалась общностью или стойким к внешней агрессии симбиозом общностей.
Ну, и в долгосрочной перспективе, вполне вероятны серьезные сдвиги в сторону либертарианства. И, когда гайки будут снова откручены, будет востребована та недвижимость, которую принято считать премиальной. Собственно, она будет востребована управляющим классом и в среднесрочной перспективе, но ее разнообразие будет весьма ограниченным. В всяком случае, средний класс сократиться, как и его финансовые возможности, и та недвижимость, которая была востребована им в прошлые годы, будет востребована в заметно ограниченном виде.
Еще на стадии подъема нас ждет то, что можно назвать анклавизацией территорий. Что это за явление описано тут. Как ни парадоксально, в области загородной недвижимости вероятен интерес к той недвижимости в стиле толстостенных особняков, которая строились с избыточной прочностью в девяностых и нулевых. Конечно, востребовано будет только то, что строились согласно продуманному проекту. Причина такой востребованности сходна с той, по которой люди в 90-е покупали бывшие коммунальные квартиры в старых доходных домах. Строить такие дома в позднем СССР уже не умели и это не вписывалось в существовавшие экономические модели.
В общем монументальные недострои и пышные особняки, которые сейчас записывают в неликвиды, могут получить вторую жизнь. Конечно, не все и не везде.
Какие еще факторы могут повлиять на геополитический расклад?
Суверенитет акторов.
Тут работают две тенденции. С одной стороны, построить что-то сильное может или суверен, у которого много ресурсов, или несколько суверенов, объединившихся в коалицию - cоюз, империю или что-то такое. С другой стороны, суверенитет приобретают корпорации, которым суверенитет отдельных стран и территорий только мешает.
А с третьей стороны, экономика, как явление, имеет тенденцию к глобализации. К вовлечению всех территорий, юрисдикций и суверенитетов в единую экономическую ткань.
Все это влияет на будущее равновесие. Если судить по обрывкам планов отдельных акторов, согласно им, наши края имеют перспективу войти или вовлечь в себя страны Восточной Европы, в то время как Западная Европа создаст свою зону.
Это в каком-то смысле естественный процесс. Ведь зачем вообще создаются союзы, конфедерации, империи? Смысл таких союзов не в подчинении одних другим, а в создании благоприятных условий для торговли и купирования противоречий между руководством разных регионов.
Представьте, что в РФ начальство каждой области имеет свое правительство, свои законы и свою таможенную границу. А, может, и валюту. И, как следствие - конфликты с начальством соседней области. Возможно, вооруженные. В такой ситуации придется забыть не только об общероссийских торговых площадках и других структурах, облегчающих жизнь. Это будет конец для многих вещей в экономике.
Примерно такой принцип работает в более широких форматах при объединении относительно суверенных стран. Чем больше стран вовлечены в той или иной блок, тем это в целом обычно лучше для жителей этих стран. Да, Евросоюз тут не всегда показывает хороший пример, но, тот же блок НАТО играет для многих стран, которые в него входят, большую положительную роль. Франция не воюет с Германией за Эльзас и Лотарингию, Румыния с Венгрией и т.п. В всяком случае, пока.
А для создания блоков и союзов, нужны два полюса. Поэтому в Европу исторически пугают Россией, а Россию Европой. Это просто составляющая, на которой основан локальный порядок в регионе.
Но тут мы явно улетаем слишком далеко в будущее. Оказываемся уже не на территории фактов, а на территорию умозаключений и планов. А планы в геополитике редко реализуются в том виде, в котором задумываются. До того, как мы попадем в этот будущий мир, может произойти еще многое, в том числе и то, чего мы совсем не ожидаем. В том числе не ожидают и те, кто знает лучше нас, где нужно стелить соломку.
Ну, а нашу задачу - определить геополитические тенденции, которые влияют и будут влиять на рынок недвижимости - мы, думаю, в целом осилили. И примерно обрисовали последствия влияния этих тенденций на рынок.
Кто хочет продвинуться дальше в теме или составить представления о рынках недвижимости постиндустриального мира, может еще прочитать вот это:
Постиндустриальный мир и кризис глобального рынка недвижимости.
Дестабилизация и рынок недвижимости. Нужно ли к этому готовиться?
Мобилизационная экономика и рынок недвижимости.
Рынок недвижимости и третья мировая война.
Рынок недвижимости городов и провинций.
В общем, канал Механики в дзене может вооружить вас знаниями на век вперед. А, что нас ждет за ближайшим поворотом и вообще пульс рынка недвижимости – для этого работает канал Механики в телеграмм. Рекламу и заказуху мы не публикуем, поэтому любая поддержка приветствуется.
В общем, всем удачных сделок и решений квартирного вопроса.
До следующих встреч!