Представьте: вы нашли покупателя на свою квартиру, договорились о цене, которая кажется вам справедливой, и уже строите планы, как потратите деньги. Через год после сделки приходит письмо от налоговой с требованием доплатить немалую сумму. Шок? К сожалению, для тысяч продавцов недвижимости по всей России это стало неприятной реальностью.
Почему? Потому что правила расчета налога с продажи меняются, и не в пользу продавца. Если раньше налоговая база определялась в основном по договору купли-продажи, то теперь все чаще смотрят на кадастровую стоимость. И если ваша цена в договоре ниже этой «налоговой» оценки — будьте готовы к доначислению. С 2026 года в целых 14 регионах России действует самое строгое правило: налог считают со 100% кадастровой стоимости, даже если вы продали квартиру дешевле.
Давайте разбираться по порядку, чтобы для вас это не стало сюрпризом.
Азы: когда вообще нужно платить налог с продажи квартиры?
Для начала освежим в памяти общие правила. НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13% (для резидентов) возникает при продаже недвижимости, которой вы владели менее минимального срока владения.
- Минимальный срок владения — 5 лет. В общем случае, если вы владели квартирой пять и более лет, налог с продажи не платится вообще. Это называется «освобождение от налогообложения в связи с длительным владением».
- Минимальный срок владения — 3 года. Для многих случаев срок сокращен до трех лет. Сюда попадает недвижимость, полученная по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.
Главное правило: Если вы продали квартиру до истечения этого минимального срока, ваш доход от продажи облагается НДФЛ.
Откуда взялись эти 70% и 100%? В чем суть изменений?
Раньше все было относительно просто: задекларировал цену из договора, применил вычет (1 млн рублей или расходы на покупку) и заплатил 13% с разницы. Но государство решило бороться с занижением цен в договорах для ухода от налогов. Так появилось понятие «кадастровая стоимость для целей налогообложения».
Сейчас, согласно Налоговому кодексу РФ (статья 217.1), при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3/5 лет, доход для расчета налога не может быть меньше 70% ее кадастровой стоимости.
- Пример: Вы продали квартиру за 3 млн рублей. Ее кадастровая стоимость — 5 млн рублей.
70% от кадастра = 3.5 млн рублей.
Ваш доход по договору (3 млн) меньше, чем 3.5 млн.
Налоговая будет считать налог с 3.5 млн рублей!
А теперь — главное нововведение, которое уже работает и расширяется. Регионы получили право повышать эту планку с 70% до 100%. И этим правом активно пользуются!
Осторожно, зона повышенного налогообложения: 14 регионов, где действует правило 100%
Если вы продаете недвижимость в одном из этих субъектов РФ, ваши налоговые риски максимальны. Налоговики будут сравнивать цену договора со 100% кадастровой стоимости.
Полный список регионов, где налог считают от 100% кадастровой стоимости (актуально на 2026 год):
- Архангельская область
- Астраханская область
- Воронежская область
- Калининградская область
- Краснодарский край
- Курганская область
- Курская область
- Новгородская область
- Новосибирская область
- Республика Карелия
- Республика Крым
- Республика Татарстан
- Санкт-Петербург
- Тюменская область
Почему это важно? Кадастровая стоимость в многих случаях (особенно для старых домов, где давно не проводилась оценка) может быть завышена и не соответствовать реальной рыночной цене. Но для налоговиков это теперь главный ориентир в этих регионах.
Наглядный пример: сколько вы переплатите в регионе с правилом 100%?
Давайте сравним две идентичные ситуации продажи квартиры с кадастровой стоимостью 6 млн рублей в разных регионах.
Вывод: Продавая квартиру в регионе из «красного» списка даже по нормальной рыночной цене (4 млн), но ниже кадастра (6 млн), вы заплатите на 234 тысячи рублей налога больше. Это существенная разница, о которой нужно знать заранее.
Что делать продавцу? План действий для минимизации рисков
Паниковать не стоит. Зная правила игры, вы можете подготовиться и избежать финансовых потерь.
Шаг 1: Узнайте свою кадастровую стоимость.
Это отправная точка. Посмотреть ее можно:
- Бесплатно на сайте Росреестра (нужен кадастровый номер или адрес объекта).
- В выписке из ЕГРН (можно заказать онлайн).
Шаг 2: Оцените свою ситуацию.
Задайте себе ключевые вопросы:
- Нахожусь ли я в регионе из списка выше?
- Владею ли я недвижимостью больше минимального срока (3 или 5 лет)? Если да, налога нет.
- Если срок владения меньше, какова разница между моей планируемой ценой продажи и 70% (или 100%) от кадастровой стоимости?
Шаг 3: Рассчитайте налог по худшему сценарию.
Используйте формулу:
(Кадастровая стоимость × 1.0 (или 0.7 для других регионов)) – Налоговый вычет × 13% = Предполагаемый налог.
Шаг 4: Подумайте о легальных способах оптимизации.
- Используйте право на вычет в полном объеме. Помните, вы можете выбрать: вычет в 1 млн рублей или вычет в размере документально подтвержденных расходов на покупку этой недвижимости (если сохранились чеки, договор). Часто второй вариант выгоднее.
- Проверьте кадастровую стоимость. Ее можно оспаривать, если она явно завышена. Обратитесь в комиссию при Росреестре или в суд. Снижение кадастровой стоимости автоматически снизит и потенциальный налог.
- Рассмотрите вариант увеличения срока владения. Иногда есть смысл немного подождать, чтобы переступить порог в 3 или 5 лет, если это позволяет ситуация.
- Учитывайте цену в договоре. Хотя искусственное завышение цены невыгодно покупателю, установление цены, максимально приближенной к расчетной (70% или 100% от кадастра), избавит вас от доначислений.
Частые вопросы и мифы о налоге с продажи
❌ Миф 1: «Если я продаю квартиру дороже, чем купил, но владел больше 5 лет, мне все равно нужно что-то платить».
✅ Правда: Нет. При владении более минимального срока (3 или 5 лет) вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ с продажи независимо от суммы дохода. Это полное освобождение.
❌ Миф 2: «Налог нужно платить сразу после получения денег от покупателя».
✅ Правда: Нет. Вы обязаны декларировать доход, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А уплатить сам налог — до 15 июля того же года.
❌ Миф 3: «Если я продаю квартиру за 1 рубль, налог будет копеечным».
✅ Правда: Это самый опасный миф. Налоговая просто проигнорирует цену в договоре и рассчитает налог от 70% или 100% кадастровой стоимости. Такой договор — прямая дорога к доначислению, пеням и штрафам.
Бесплатная консультация юриста
Заключение: знание — ваша финансовая защита
Налоговое законодательство в сфере недвижимости становится все сложнее, а контроль — строже. Новые правила в 14 регионах, где налоговая база приравнивается к 100% кадастровой стоимости, — это серьезный сигнал для всех продавцов. Игнорирование этих правил ведет к гарантированным доначислениям, пеням и стрессу.
Главные итоги:
- Определите ваш регион. Попадает ли он в «список 100%»?
- Узнайте кадастровую стоимость. Это теперь ключевая цифра для расчета.
- Считайте налог от наибольшей величины: договорной цены или установленного в регионе % от кадастра.
- Используйте вычеты и проверяйте кадастр. Это единственные законные способы снизить нагрузку.
- Не пытайтесь обмануть государство мнимой ценой в договоре — это не сработает.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Продажа недвижимости — крупная финансовая операция. Потратьте время на налоговое планирование до подписания договора, чтобы потом не отдавать неожиданно крупную сумму государству. Будьте осознанны, и тогда сделка принесет только радость и ожидаемую прибыль.