С обеда пятницы простояли в московских пробках, поэтому судный день перенесен на субботу. Да и в целом не гоже отвлекаться во время ежегодной прямой речи от новостей про высокие налоги и утиль сбор, которые ненавечно💪
Так вот, почему-то когда речь заходит о продаже квартир, у многих ИП на УСН происходит раздвоение личности. Сколько бы квартир они не продавали, они эту деятельность бизнесом не считают, якобы как физик продавал, жилье ведь. Соответственно налоги платят как физики, а не как ИП.
Конечно, ИП может продать квартиру, в которой жил, и купить новую. Это не будет считаться бизнесом, и налоговики вряд ли тут что-то скажут. Но когда ИП строит многоквартирный дом и начинает распродавать в нем квартиры и нежилые помещения, тут уж сорямба. Такое встречается регулярно и уже давно🤷♂️
Если ИП применяет упрощенку с объектом «доход», то пусть даже по 6% облагать выручку от продажи квартир не выгодно, потому что расходы нельзя учесть. А вот при обложении НДФЛ, пусть даже по 13% (дело было до введения прогрессивной шкалы), расходы учесть можно, чем и пользуются многие такие ИП.
В данном деле ИП как раз применял УСН с объектом «доходы» и за проверяемый период продал 11 квартир и 7 нежилых помещений, выручку по которым в доходах на упрощенке не отразил, чем навлек на себя праведный гнев налоговиков.
Многоквартирный дом для ИП строили подконтрольные ему организации, в которых он был учредителем. Потом они продали ему квартиры и помещения в нем по заниженной цене, а он уже продал их конечным покупателям по рынку.
Суды согласились с налоговиками, что ИП никак не мог покупать эти квартиры для личного пользования, уж очень много их было для него и для его семьи. Значит, это не что иное, как бизнес, доходы от которого надо облагать на УСН и без учета расходов, раз такой объект обложения выбрал сам ИП.
ИП пытался отбить часть начислений, ссылаясь на то, что за одну из квартир ему частично оплатили передачей права требования. Деньги по этому праву требования он еще не получил и не известно получит ли вообще. По мнению ИП, дохода в этом случае у него не возникло. Но суды и тут не пошли ИП на встречу. Ссылаясь на п. 1 ст. 346.17 НК РФ они отметили, что имущественное право получено ИП в качестве оплаты, а значит с точки зрения УСН – это доход.
ИП может это право переуступить, получив за это деньги, или ждать его погашения. ИП сам согласился на такой способ оплаты, что подтверждается договором😬
То, что ИП не предпринял каких-либо действий по реализации права требования (не переуступил его третьим лицам, не обратился в суд за взысканием), не повод для того, чтобы исключить это право требования из доходов.
Вот так. Шалость не удалась и обошлась ИП в 4,5 млн руб. доначислений. Ну, в принципе выход конечно же есть - по меньшей мере, вроде бы, достаточно продать еще одну квартиру🤷♂️
Читаем Постановление АС Волго-Вятского округа от 05.12.2025 № Ф01-4443/2025 по делу № А38-3101/2022 и не прощаемся.
P.S. И кстати, чтобы не мучиться в неведении относительно вопроса налоговых рисков, вот вам бесплатная ссылочка, которая быстро поможет понять нужно ли прямо сейчас их проверить 😘
__________
// Автор статьи Павел Пенкин: Экономист, юрист, общественный деятель, Executive coach & EMBA. Создатель налоговой IT экосистемы "Схемы больше не работают" и Радара налоговых проверок TaxRisk. Автор книги "Схемы больше не работают. Практическое руководство по снижению налоговых рисков".