Современная ипотека в нашей стране появилась летом 1998 года. Однако ипотечное кредитование в целом в мире имеет долгую историю, которая началась около 2500 лет назад. В нашем материале отвечаем на вопросы, когда появилась ипотека, как она развивалась и какие были процентные ставки по ипотеке на квартиру в разные года.
Откуда взялось слово ипотека: происхождение термина
В Древней Греции возникло понятие hypotheke, что переводится как основание, подставка. Политический деятель Солон в 6 веке до нашей эры провел экономические реформы в Афинах, после которых личный залог (должники могли попасть в рабство) заменили имущественным. Залог обозначался большим камнем-столбом. Его ставили на территории земельного участка заемщика и прописывали на нем условия договора. Со временем этот термин стал обозначать залог недвижимости.
Когда появилась первая ипотека в мире?
В 594 году до н.э. римляне создали менсарии – первые кредитные заведения, в которых выдавали деньги в долг. Стал вырабатываться принцип кредитования, близкий к современному. Кредитор получал право на продажу собственности в случае невыплаты долга для покрытия своих требований.
История ипотеки в России: от царских времен до наших дней
Когда появилась ипотека в России? Первые ипотеки в России законодательно закрепило Соборное уложение в 1649 году. Залоговые земли согласно закону переходили в собственность кредитора.
Ипотека в царской России (1754–1917)
Ипотека в дореволюционной России развивалась при императрице Елизавете Петровне, которая в 1754 году выпустила указ об учреждении первых банков. Таким образом, появляются Дворянский заемный банк и Купеческий банк.
В 1861 году вырос спрос на кредитование покупки земли и активно стали строиться кредитные учреждения и первые акционерные банки. Например, крестьянский поземельный банк был создан по указу Александра III. Особенностью банка была возможность взять заем на долгий срок.
Советский период: почему не было ипотеки в СССР?
В СССР была отменена частная собственность на землю. Теперь эти и другие объекты принадлежали государству. Соответственно, ипотечного кредитования в СССР не было.
Однако в 1925 году было принято постановление «О жилищно-строительной кооперации», с помощью которого граждане объединялись для строительства жилья.
Возрождение ипотеки в 1990-е годы
Когда ввели ипотеку обратно? Возрождение ипотеки в России произошло в 1997 году с принятием важного закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» и с созданием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано для помощи в развитии ипотечного кредитования в России.
Появились два основания возникновения ипотеки – в силу договора или в силу закона. Ипотека в силу договора возникает на основании отдельного договора залога уже имеющейся недвижимости, это нецелевой займ, кредитные средства можно потратить на любые цели. А ипотека в силу закона – это целевой займ, который выдается на покупку недвижимости, которая и становится залогом для банка.
Возникновение ипотеки на основании закона должно было подтолкнуть людей к приобретению недвижимости в кредит, а банки – к активной выдаче ипотеки.
В каком году ввели ипотеку в России: ключевые законы
- ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Определяет с 1998 года обязательное проведение оценки объектов недвижимости.
- ФЗ №136 «Земельный кодекс Российской Федерации». Регулирует с 2001 года отношения по охране земли в РФ.
- ФЗ №188 «Жилищный кодекс Российской Федерации». С 2004 года рассматривает права граждан в области жилищных отношений.
- ФЗ №218 «О кредитных историях». Закон также с 2004 определяет сбор и хранение информации о кредитной истории заемщиков.
- ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Внесение данных об ипотечном кредите в ЕГРН с 2015 года.
Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке»
ФЗ «Об ипотеке» – основной закон, который основал правовой фундамент для развития жилищного кредитования. Он регулирует все действия кредитора и заемщика при оформлении кредита с залогом на недвижимость.
Основные положения закона об ипотеке
Рассмотрим, какие основные положения входят в закон:
- Ипотечный договор. В него входит: предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения, суть соглашения, права и обязанности.
- Оформление закладной. Это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на залог недвижимости и право владельца на ипотеку.
- Регистрация в Росреестре. Обязательно нужно регистрировать ипотеку для защиты сторон и гарантий юридической силы.
- Права сторон. Залогодатель оставляет за собой право пользования заложенной недвижимости. Банк имеет приоритет перед другими кредиторами заемщика в случае продажи заложенной квартиры или дома.
- Обязанности сторон. Заемщик обязан делать выплаты в срок, а банк – выдавать закладную и снимать обременение после погашения кредита.
- Защита прав заемщика. Включает право на ипотечные каникулы и возможность оспаривания в суде незаконных условий.
Развитие рынка ипотечного кредитования в России
Рассмотрим, как процентная ставка менялась на протяжении первых 15 лет после возобновления ипотеки:
- Ипотечная ставка в конце 1990-х годов достигала 40% при небольшом сроке погашения 3-5 лет.
- Активное развитие началось в 2005 году после принятия нового Жилищного кодекса. Ставки снизились до 14,5% и продолжали снижаться на протяжении 2-3 лет. Вырос срок кредитования.
- В 2007 году объемы выдачи ипотечных кредитов достигли 556,5 млрд рублей. Ставки составляли 10-12% годовых.
- В 2008 году ипотечные ставки вновь поднимаются из-за мирового кризиса.
- В 2010 рынок стабилизировался после кризиса, а в 2012 году рынок превысил докризисные показатели.
Кризисные периоды:
- Мировой финансовый кризис 2008 года. Ставки банков поднимаются до 14% и выше из-за повышения ключевой ставки ЦБ.
- В конце 2014 года ставка по ипотеке повысилась до 17-20% годовых из-за введения экономических санкций во время возвращения Крыма к России.
- В 2020 году ставки медленно снижались. Во время пандемии ключевая ставка упала до рекордного минимума – 4,25%. Банки установили ипотечные ставки в 7-8%.
- В начале 2022 года показатели резко подскочили до 20-22% из-за новых санкций и инфляционного давления. Два процентные ставки по ипотеке продолжали расти и достигли 29-30% годовых.
- С 2025 года началось снижение ключевой ставки. К декабрю ставка Центрального банка упала до 16,5%.
Государственная поддержка рынка помогла ипотеке стать доступной для широких слоев населения.
- В 2018 году была запущена «Семейная ипотека» со ставкой 6%. Она доступна для семей с одним ребенком до 6 лет или для семей с 2 детьми до 18 лет, но только в определенных регионах РФ.
- В 2019 году запустили «Дальневосточную ипотеку». Ставка составляет 2% годовых при покупке квартиры или строительства дома в ДФО.
- Для поддержки застройщиков во время пандемии запустили льготную ипотеку на новостройки под 8% для всех граждан. Но к 1 июля 2024 года действие господдержки завершилось.
Найти квартиру для ипотеки быстро и удобно можно с помощью сервиса «Акварто». Он собирает все объявления с крупных досок в одном месте.
После регистрации в личном кабинете есть возможность настроить уведомления и быть в курсе свежих предложений.
Коротко о главном
- Ипотекой в VI веке до н.э. называли столб на территории земли, которая обозначала залог.
- 1754 год – точка отсчета ипотечного кредитования в России.
- В СССР не было ипотеки, но существовали жилищно-строительные кооперативы.
- Ипотека возникает после принятия закона об ипотеке 27 лет назад.
- Высокий спрос на ипотечное кредитование произошел в середине 2000-х годов.
- Господдержка с 2018 года помогает ипотеке быть доступной для населения.
Автор: Маргарита Бятенко
Источник: https://clck.ru/3Quq48