«Это что ж теперь, нельзя продать квартиру и потом вернуть ее через суд?!» - возмущаются тысячи пенсионерок по всей стране. Специально для них (и для остальных россиян, которые были в шоке от нашумевшего «казуса Ларисы Долиной») разъясняем, что будет с рынком недвижимости после громкого решения Верховного суда.
ВОТ ТЕБЕ, БАБУШКА, И СУДНЫЙ ДЕНЬ
Итак, во вторник Верховный суд отменил все решения предыдущих судов по нашумевшему «делу Долиной». И признал покупательницу Полину Лурье законной собственницей квартиры.
Если вкратце, история выглядит так. Прошлым летом Лариса Долина продала свою пятикомнатную квартиру в центре Москвы за 112 млн рублей. А деньги отдала мошенникам. После сделки народная артистка подала в суд иск с требованием вернуть ей жилье: дескать, я его продала, будучи в заблуждении.
И судья, ко всеобщему удивлению, встал на сторону звезды. А покупательница Полина Лурье осталась и без квартиры, и без денег. Лурье жаловалась в вышестоящие суды, но каждый раз жилье оставляли за Долиной. И покатилась по стране волна: пенсионерки стали продавать квартиры, объявлять себя жертвами мошенников, и суд раз за разом возвращал им жилье… Эту практику стали называть «казусом Долиной» или «бабушкиными схемами».
Теперь же Верховный суд восстановил справедливость: недвижимость должна перейти Полине Лурье. Что же теперь поменяется? Обсуждаем с экспертами.
1. Что решение Верховного суда значит для рынка жилья?
- По сути, речь шла о правах добросовестного приобретателя жилья. Это не первый в новейшей истории России случай, когда эти права в связи с какими-то дырами в законодательстве оказывались под угрозой. И сейчас Верховный суд подтвердил, что права добросовестных покупателей у нас остаются защищены, - говорит основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Таким образом, если покупатель является добросовестным (никаких законов не нарушил, документы на жилье проверил и т. д.), то квартира должна оставаться у него. Это и дал нам понять Верховный суд в своем решении.
- Это крайне важно, поскольку атака на права добросовестного приобретателя - это по сути покушение на право частной собственности. И на основы не только рынка недвижимости, но и вообще современного гражданского общества. Поэтому не случайно из-за «дела Долиной» и участившихся судов по «бабушкиным схемам» занервничали не только покупатели жилья - эти дела в целом вызвали большой общественный резонанс, - продолжает Апрелев.
2. Что будет с теми, кто уже проиграл суды по «бабушкиной схеме»?
Решение, которое принял Верховный суд по конкретному делу, автоматом не отменяет решений судов по другим делам. Но у покупателей квартир, которые попали в то же положение, что и Полина Лурье, теперь появился шанс: к их апелляциям и повторным искам отнесутся гораздо внимательнее. И пересмотр дела - реален.
Судьи ВС в прямом эфире дали своего рода мастер-класс для судов: что именно, с помощью наводящих вопросов, надо обязательно выяснить у продавца и покупателя недвижимости. И на какие детали надо обратить особое внимание. В частности, стало понятно, что фраза «она была под влиянием и не понимала, что делает» как главный аргумент для отъема квартиры у покупателя больше не пройдет.
- Если продавец понимала, что заключает именно сделку купли-продажи, то, по закону, мотивы, почему она это делает - не проблема добросовестного покупателя, - объясняет адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко.
То есть суды теперь не должны принимать формальные решения по принципу «надо помочь бабушке, а покупатель как-нибудь перебьется». Судьям предстоит более внимательно относиться, как минимум, к двум моментам:
- Что на самом деле понимала и не понимала продавец
- Какие есть доказательства, что покупатель действовал недобросовестно и неосмотрительно
В помощь судам и гражданам в ВС обещают подготовить обзор судебной практики по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью. Над этим уже трудятся аж сразу три коллегии Верховного суда - по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам.
Это очень важно с формальной точки зрения. Ссылаться на решение по конкретному делу другого суда, пусть и Верховного, у нас суды не могут (в России не прецедентное право). А на обзор судебной практики от ВС - вполне.
- От Верховного суда участники рынка ждут еще разъяснений по такому вопросу: как защитить права покупателя жилья в тех случаях, когда суды все-таки признают сделку недействительной и применяют принцип двусторонней реституции - вернуть квартиру продавцу, а деньги покупателю, - говорит Константин Апрелев. - Сейчас происходит примерно так. Квартира возвращается. А деньги - ну сколько есть, верните. Ничего нет - значит, покупатель останется и без квартиры, и без денег.
Одно из предложений, которое было по этому поводу: прописывать в решениях судов, что квартира возвращается продавцу только после того, как он вернет покупателю уплаченные за нее деньги.
3. Правда ли продажи вторички сильно упали?
По словам Апрелева, говорить о резком снижении числа сделок на вторичном рынке жилья из-за «схемы Долиной» - это все-таки преувеличение. А еще это «реклама от застройщиков» - строительные компании стали склонять покупателей к покупки первички, запугивая тем, что вторичное жилье у них потом отберут по суду.
Однако покупатели стали активнее отказываться от сделок с продавцами из «группы риска» - одинокими пенсионерами, которые продают единственное жилье. Но таких предложений на рынке сравнительно небольшая доля - не больше 1%. И в целом участники рынка стали осмотрительнее.
Тем не менее, по мнению Константина Апрелева, решение ВС стабилизирует рынок. И, в частности, очистит его от «лишних соблазнов».
- Потому что уже появились мошеннические схемы. Они связаны с тем, что можно, оказывается, продать квартиру, а потом вернуть ее себе обратно через суд, и деньги не отдавать, - говорит эксперт. - Недобросовестные ушлые юристы и некоторые родственники пожилых людей начали этим пользоваться и пытаться «заработать на бабушках». И очень важно, что заседание Верховного суда было открытым и транслировалось на всю страну. Публичная трансляция мгновенно дала посыл: все, «схема Долиной» сворачивается.
4. Нужны ли теперь многочисленные законодательные инициативы, которые предлагались под влиянием «дела Долиной»?
Верховный суд своим решением защитил права добросовестных покупателей жилья. Но сама проблема с мошенничествами на рынке недвижимости никуда не делась. И бабушки, которые реально под влиянием мошенников продают жилье и отправляют деньги на «безопасный счет» аферистам, — тоже. И, в отличие от Ларисы Долиной, у многих из них это жилье — единственное.
Остаются и проблемы собственно с правами покупателей жилья, связанные с «дырами» в законодательстве.
- В арбитражном праве у нас достаточно четко описано понятие «разумной осмотрительности», которая требуется от добросовестного покупателя. В гражданском же праве это понятие размыто, что и привело к ситуациям, как в «схеме Долиной», когда разные суды трактуют его по-разному — зачастую требуя от покупателя невозможного, - считает Константин Апрелев.
По его словам, также необходимо задуматься о правильном развитии системы страхования титула (права собственности). Возможно, есть смысл создать государственную компанию, которая бы обеспечивала такое страхование для собственников на пожизненной основе. То есть страховка прав именно на жилье оформляется не на полгода-год (как сейчас у частных компаний), а навсегда — при посильной для среднего собственника комиссии. Это позволит защитить людей в тех случаях, когда споры о правах возникают не через месяц после покупки квартиры, а через годы (такое тоже бывает, и в том числе из-за неожиданно вскрывшихся мошенничеств).
- Депутаты на волне «дела Долиной» накидали много красивых идей, которые в основном носят характер самопиара, - утверждает Апрелев. - А проблема требует вдумчивого, комплексного подхода, а не попыток решить ее с наскоку одной звучной поправкой в законодательство.
НА ЗАМЕТКУ
Девять интересных фактов с заседания Верховного суда по «делу Долиной»
1. Покупательница Полина Лурье (в отличие от Ларисы Долиной, она явилась на заседание лично) пришла в суд в черной толстовке с большим капюшоном, в который старательно прятала лицо от многочисленных видео- и фотокамер. А адвокат Долиной Мария Пухова, напротив, оделась в белое. Чем по-своему привлекла внимание журналистов.
2. Лариса Долина отказалась предоставлять справку из психнаркодиспансера. Однако Лурье самостоятельно выяснила, что народная артистка, помимо прочего, преподаватель института. А значит, согласно приказу Минздрава, должна проходить не реже раза в год медицинское, в том числе психиатрическое освидетельствование - чтобы не навредить студентам.
3. Как следует из слов Лурье, Лариса Долина довольно подробно при встрече с потенциальной покупательницей рассказала о том, почему хочет продать квартиру. Стало «тесновато». Как сообщила Долина, ей в принципе есть, где жить — имеется загородный дом и другая квартира. Дочь и внучка сейчас живут «у дочки». Но, по словам актрисы, ей нужны деньги, чтобы купить квартиру большей площади и чтобы в ней было достаточно пространства и для нее, и для других членов семьи.
На взгляд Лурье, «в квартире тесновато» подтверждалось реальным положением дел: пятикомнатное жилье выглядело «заставленным».
4. К предварительному договору, по просьбе Долиной, было заключено дополнительное соглашение. Менялись два пункта. Первый — сдвигалась дата подписания основного договора, из-за занятости Ларисы Александровны. И второй — из предметов, которые передавались вместе с квартирой, а это была вся обстановка, включая сантехнику, - Долина попросила исключить рояль и прилагающийся к нему специальный стул. По словам адвоката Лурье, это очевидно свидетельствовало об осознанности действий певицы — заподозрить что-то иное было сложно.
5. С момента сделки Лариса Долина не звонила Полине Лурье и не пыталась каким-то еще образом выйти с ней на связь. В том числе — после того, как объявила в эфире программы «Пусть говорят», что готова вернуть Полине 112 миллионов, уплаченных за квартиру.
Единственной попыткой контакта, по словам адвоката Лурье Светланы Свириденко, был звонок ее коллеги Марии Пуховой с предложением заключить мировое соглашение на достаточно невыгодных для Полины условиях — уже после того, как дело поступило в Верховный суд.
6. Риелторское агентство, которое занималось продажей квартиры Ларисы Долиной, вернуло ей большую часть денег за свои услуги - 3 146 000 рублей из 4 800 000. Было заключено соглашение об урегулировании убытков.
7. По утверждению Полины Лурье, квартира требует капитального ремонта, в который нужно вложить не менее 40 млн рублей. Об этом Полина говорила своему риелтору еще при подготовке сделки.
8. Как следует из проведенной в рамках уголовного дела экспертизы, Лариса Долина «не была осведомлена о современных формах мошенничества», а кроме того, «рядом не оказалось людей», которые могли бы заметить, что она действует под влиянием мошенников.
Интересно, что, судя по приобщенным к делу свидетельским показаниям помощника Долиной, при этом весь ее дом знал, что объявление о продаже квартиры выставлено на сайт объявлений.
9. Согласно еще одной экспертизе, тоже в рамках уголовного дела, у Долиной под воздействием мошенников «на фоне имеющихся личностных особенностей отмечалось изменение психического состояния с формированием расстройства приспособительных реакций», она «не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий и оказывать сопротивление».
Это доказывает, что Лариса Александровна действительно была жертвой мошенников. Но, как разъясняет Верховный суд, еще не доказывает, что она не осознавала, что продает квартиру.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Когда на выезд?
Верховный суд принял решение только по главному вопросу: сделку по продаже квартиры - признать, Полина Лурье - ее законная собственница.
Однако Долина продолжает жить в этой квартире. Поэтому вопрос о ее выселении должен решать Мосгорсуд. Заседание по этому делу назначено на 25 декабря. До этого времени Долина имеет право занимать свою бывшую жилплощадь.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как защититься от «схемы Долиной» при покупке жилья: важные советы для участников сделки
Какие нарушения были в «деле Долиной» и почему ее все-таки выселяют: Верховный суд дал разъяснения
«Казус Долиной» наоборот: В каких случаях суд становится на сторону добросовестных покупателей
Комсомолка на MAXималках - читайте наши новости раньше других в канале @truekpru