• Первичный рынок — массовое вымывание лотов.
• Вторичный рынок — более медленное, но неизбежное сжатие экспозиции.
Дополнительно на вторичный рынок «давит» лаг разницы между ценой с «первичкой».
То есть, если «первчика» будет дорожать исключительно от сокращения предложения, то «вторичка» и от сокращения предложения и от эффекта «низкой базы» и теперь никакая «Долина» не сможет отпугнуть людей от такого дисконта, период адаптации и вероятных рисков по сделкам, общество почти «переварило», пусть шлейф и будет продолжаться ещё 2-3 месяца, но весной 26 года «вторичка» выйдет в тот же уверенный рост, что и «первичка» уже сейчас.
Сейчас рынок входит в начальную фазу удорожания с перспективой максимальной скорости роста стоимости весной 26 года. С октября 2025 года предложение на первичном рынке резко сократилось.
По данным ЦИАН, с 4 октября 2025 года по текущий момент в Московском регионе (Москва + Новая Москва + Подмосковье) из экспозиции ушло:
В сегменте до 6 млн рублей сокращение на 49% (предложение 6 477 против 3 263 шт)
• от 6 до 15 млн сокращение на 52% (предложение 14 600 против 7 002 шт)
• от 15 до 25 млн сокращение на 26% (предложение 13 025 против 9 594 шт)
Цифры выглядят впечатляюще, но к ним есть вопросы. Мы не знаем, какая часть лотов действительно продана, а какая снята застройщиками с продаж для создания дефицита.
Поэтому 35–55% сокращения, которые «рисует» экспозиция, мы считаем завышенными.
А вот 25–35% реального сокращения предложения по первичному рынку — выглядит правдоподобно, в зависимости от ценового сегмента.
Поэтому, для более верной картины нам нужно сильно занизить данные по «первичке» от экспозиции, но конечно, они значительно выше, чем продажи «вторички», иными словами добавить примерный коэффициент 1,5 ко вторичному рынку, что будет даже более точной картиной, чем «играть в статистику» с застройщиками.
• При этом, мы должны учесть 2 фактора:
1. «эффекта Долиной» для отпугивания покупателей от «вторички»
2. Высокую ключевую ставку
Solomon, аналитик:
"В сокращение предложения на «первичке» в 25-35% мы поверить можем (в зависимости от ценового сегмента), а вот в 35-55%, как нам «рисуют» по ЦИАН застройщики-никак нет.
В любом случае, вымывание даже 30% первичного рынка за 2 месяца-это ошеломляющие цифры и тренд будет только усиливаться, по мере сокращения депозитов и снижения ключевой ставки".