не задаёшь вопросы – за тебя всё решает маркетинг.
Многие проблемы можно предсказать – если просто спросить.
А ещё лучше – зафиксировать ответы письменно: на почту, в WhatsApp или в договоре. Потому что то, что говорят на словах — через год никто не вспомнит.
Итак, вот 10 ключевых вопросов, которые стоит задать застройщику (или менеджеру по продажам) – особенно, если ты покупаешь не для жизни, а для инвестиций.
✅ 1. На каком этапе стройка? И идёт ли она по графику?
Кажется, что это очевидный вопрос. Но ты удивишься, сколько людей смотрят только на красивые рендеры и не проверяют реальный статус проекта.
✔️ Попроси свежие фото со стройки
✔️ Посмотри отчёты в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф)
✔️ Уточни: были ли сдвиги сроков, и что стало причиной
💬 Почему важно?
Если стройка уже отставала раньше – высок шанс, что и дальше будут проблемы. А задержка сроков = потеря прибыли, невозможность сдачи в аренду, юридические риски.
✅ 2. Что именно входит в стоимость?
На презентациях часто пишут: “квартира под ключ” – но это может означать только отделку, а не мебель, технику и даже сантехнику.
✔️ Спрашивай: “входит ли мебель?”, “будет ли установлена кухня?”, “какая техника?”, “есть ли кондиционеры?”
💬 Почему важно?
Если объект покупается под аренду – ты должен понимать, готов ли он для заселения. И сколько ещё нужно вложить после покупки.
✅ 3. На чьём балансе будет инфраструктура: бассейны, рестораны, ТЦ?
Это очень тонкий момент, особенно на курортах.
У застройщика может быть блестящий проект с огромной инфраструктурой – но по факту:
• бассейн принадлежит юрлицу, не связанному с УК
• рестораны арендуют внешние компании
• ТЦ строится “по соседству” и может зависнуть на годы
💬 Почему важно?
Если инфраструктура будет незавершена – ты получаешь красивый двор, а рядом – кран и бетонный каркас на 5 лет.
Как это произошло, например, в ЖК «Аллея Парк» в Сочи (Дагомыс), где ТЦ обещали, но не достроили – и это обрушило ликвидность всего комплекса.
✅ 4. Какая управляющая компания будет работать с объектом? Какие условия аренды?
Если ты не планируешь сам заниматься сдачей – управляющая компания (УК) становится твоим бизнес-партнёром.
✔️ Запроси договор управления заранее
✔️ Узнай процент от дохода, условия расторжения, отзывы о работе УК в других ЖК
💬 Почему важно?
УК может “съесть” до 40% прибыли. А плохая УК = постоянные проблемы с обслуживанием, негатив от арендаторов, проседание в доходе.
✅ 5. Можно ли продать объект до сдачи? Какие условия переуступки?
На этапе стройки инвесторы часто выходят через переуступку, фиксируя прибыль до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Но не все застройщики это позволяют. Некоторые:
• запрещают переуступку
• берут комиссию (иногда до 5–10%!)
• требуют предварительного одобрения
💬 Почему важно?
Без возможности переуступки ты теряешь один из самых рабочих способов зафиксировать прибыль.
✅ 6. Кому принадлежит земля? И какой у неё статус?
Земля под зданием должна быть:
– в собственности застройщика
– со статусом “для многоквартирного строительства” или аналогичным
💬 Почему важно?
Иногда строят на землях ИЖС или даже в аренде, оформляют по “серым” схемам.
В случае проблем – ты не сможешь полноценно оформить право собственности, или объект не введут в эксплуатацию.
✅ 7. Какие компенсации предусмотрены в случае задержки сдачи?
По закону (ФЗ-214) застройщик обязан платить неустойку, но:
– нужно, чтобы это было прописано в ДДУ
– не все инвесторы знают, как её получить
– некоторые застройщики “прячут” сроки, указывая длинные интервалы
💬 Почему важно?
Если ты рассчитываешь, например, на сдачу летом 2026 — а по ДДУ указана “вторая половина 2027”, и при этом нет компенсаций, ты просто теряешь время и деньги.
✅ 8. Можно ли сдавать апартамент/квартиру в аренду? Есть ли ограничения?
Некоторые проекты (особенно клубные и премиум) могут:
❌ запрещать аренду вовсе
❌ ограничивать формат (только долгосрочно, только через их УК)
❌ штрафовать за самостоятельную сдачу
💬 Почему важно?
Если объект покупается как арендный бизнес, нужно убедиться, что его вообще можно сдавать — и как это будет работать.
✅ 9. Как будет развиваться коммерция в ЖК? Кто займёт первые этажи?
На рендерах всё красиво: кофейни, минимаркеты, цветочные магазины…
Но если застройщик не продаст или не сдаст эти помещения — они могут остаться пустыми или “мертвыми”, как бывает в десятках ЖК по всей стране.
💬 Почему важно?
Оживлённая коммерция = удобство для жильцов, дополнительный трафик, престиж, востребованность аренды.
Пустые помещения = снижение привлекательности ЖК и сложности с арендой.
✅ 10. Есть ли у застройщика судебные споры, долги, истории с проблемными ЖК?
Репутация застройщика — это не только красивые сайты. Это:
✔️ сданные объекты
✔️ судебные дела
✔️ отзывы дольщиков
✔️ история юридических лиц
💬 Почему важно?
Если компания переименовывается каждые 3 года, судится с дольщиками и срывает сроки – ты вкладываешься в очень токсичный актив, пусть даже на бумаге он кажется шикарным.
🧠 Главное правило инвестора:
“Спросить – не страшно. Молчать – дорого.”
Застройщик – это не Бог. Он не оскорбится, если ты задаёшь прямые и умные вопросы.
Наоборот – хороший застройщик с радостью ответит, потому что сам работает “в белую”.
Если тебе “уходят от ответа”, обещают “всё решим позже”, говорят “это неважно” – это красный флаг.
Ты не просто покупатель – ты инвестор. Ты имеешь право знать, куда идут твои деньги и на каких условиях.
За покупкой надежных объектов пиши мне лично!
ТГ: @LiliyaLevitas
ТГК: t.me
Вотсап: https://wa.me/79991880077
📲 +7 999 188-00-77