Нормализация вторичного рынка — процесс небыстрый. Решение Верховного Суда по вопросу необратимости сделок и недееспособности устраняет лишь самый опасный элемент. Без этого шага никакое снижение ставок ЦБ или улучшение экономической конъюнктуры не оказали бы значительного положительного влияния на рынок недвижимости, поскольку риски оставались бы неприемлемо высокими, — полагает эксперт.
Тот факт, что официальный представитель МИД России Мария Захарова публично высказалась по этой ситуации, встав на защиту пострадавшей покупательницы в своем Telegram-канале, свидетельствует об общенациональном масштабе проблемы. Частный судебный спор перерос в системный кризис, затрагивающий миллионы рядовых граждан. Если даже публичные лица, обладающие доступом к информационным и правовым ресурсам, не застрахованы от подобных рисков, то что говорить об обычных покупателях?
Четкая позиция Верховного суда должна остановить разрушительную лавину, которая хоронит рынок вторичного жилья, и дать сигнал, что правила игры окончательно установлены. После этого в полной мере начнут действовать макроэкономические факторы и конкуренция с новостройками. Тогда вторичный рынок сможет перейти к реальному восстановлению: сначала как сегмент выгодных предложений из-за большого ценового разрыва с новостройками, а впоследствии — и как полноценная альтернатива им.
Вероятно, пока мы это читаем, находятся люди, которые, осознавая риски, скупают подешевевшие квартиры на вторичном рынке. Именно так решение Верховного суда повлияет на будущую нормализацию. Без него рынок остался бы в состоянии кризиса доверия, который невозможно преодолеть одними лишь экономическими мерами. Теперь у рынка появился шанс на восстановление.
Хотя, конечно, ситуация не везде одинакова. Например, в некоторых моногородах или регионах с низкой плотностью населения разрыв в ценах между новым и вторичным жильем может достигать 80–100%. В столичных регионах эта разница не превышает 30–50%. Дело в том, что в Москве и Санкт-Петербурге работают крупные девелоперы, конкурирующие между собой, что сдерживает рост цен на новостройки.
В обеих столицах ежегодный ввод жилья составляет в сумме более десяти миллионов квадратных метров, что поддерживает баланс спроса и предложения. Уровень доходов населения здесь высок. Покупатели в столичных регионах могут себе позволить более дорогое жилье.
В некоторых же регионах объем вводимого жилья не превышает 100–200 тысяч квадратных метров в год, что недостаточно для сдерживания роста цен на новостройки. Население в таких регионах не имеет столичных зарплат, и спрос на дорогое жилье ограничен. Покупатели предпочитают дорогие новостройки менее дорогим, хотя и более рискованным, старым домам.
Согласно данным Росстата, доля граждан старше 60 лет в России составляет 28%, или около 40 миллионов человек. К 2030 году этот показатель может вырасти до 35%. В регионах с низкой рождаемостью и оттоком молодежи, например, в Псковской, Тверской или Смоленской областях, 40–50% всех продавцов на вторичном рынке — это люди старше 60–65 лет. Это повышает риски оспаривания сделок купли-продажи.
В период с 2023 по 2025 годы количество судебных разбирательств о признании сделок недействительными из-за недееспособности продавца выросло на треть. Чаще всего оспариваются сделки, где продавцу больше 70 лет. Например, в 2024 году в Москве было оспорено 120 сделок с передачей денег продавцу, а в 2025 году — уже 180. В таких регионах, как Иркутская область, количество оспоренных сделок увеличилось с 15 два года назад до 50 в 2025 году.
В ближайшей перспективе ожидается ужесточение медицинских требований. В 2025 году нотариусы планируют требовать справку о дееспособности, выданную не ранее чем за 30 дней до совершения сделки. Ранее допустимый срок составлял три месяца. В Москве и Санкт-Петербурге около 90% сделок с недвижимостью заверяются у нотариуса. В регионах этот показатель не достигает и 60%. Некоторые банки уже начали предлагать страховую защиту от потери жилья стоимостью около одного процента от цены квартиры.