Сочетание факторов, связанных с делом певицы и изменения в условиях льготной ипотеки привели к резкому падению спроса на жилье на вторичном рынке. Возможна ли стабилизация через год? Какие перспективы у этого рынка после ожидаемого решения Верховного суда?
По данным Центробанка, в ряде российских регионов цены на квартиры в новостройках уже на 80% превышают стоимость аналогичного жилья на вторичном рынке. Такой значительный разрыв образовался из-за ожидаемого ужесточения правил льготного кредитования: с февраля одна семья сможет получить лишь одну подобную ипотеку. Это спровоцировало ажиотажный спрос на новое жилье, пока люди стараются успеть оформить по два кредита. Данная ситуация позволила девелоперам повышать цены, а их продажи резко пошли в рост еще с середины осени.
Снижение спроса на "вторичку" объясняется не только перетоком покупателей к новостройкам, но и возросшими рисками срыва уже согласованных сделок. Эти риски отпугнули многих участников рынка после громкого случая с Ларисой Долиной. Также на разницу в ценах влияет более высокое качество современных новостроек по сравнению со старым жилым фондом.
Эксперты предполагают, что положение на рынке вторичного жилья улучшится после того, как Верховный суд примет решение о защите прав покупателей, а регулятор постепенно начнет снижать ключевую ставку. Этот процесс может занять примерно год. До того момента на вторичном рынке сохранятся выгодные для покупателей предложения, поскольку ценовой разрыв с новостройками продолжает увеличиваться. Однако в будущем рост цен на новое жилье, вероятно, потеряет прежнюю динамику, как считает экономист Алексей Кричевский.
Суть "дела Долиной" в широком смысле заключается в практике отмены сделок, когда продавец квартиры, часто человек преклонного возраста, в судебном порядке признается полностью или частично недееспособным. Затем его опекун или прокурор требует аннулировать договор купли-продажи на том основании, что продавец не осознавал последствий своих действий. Добросовестные покупатели, спустя месяцы или даже годы после вселения, рискуют остаться и без жилья, и без уплаченных денег. Вопрос в том, приведет ли это к нормализации на вторичном рынке или решение Верховного суда по делу Долиной не окажет существенного влияния?
Вердикт Верховного суда — это критически важный и, возможно, определяющий шаг к прекращению кризиса доверия. Ситуация создала непредсказуемую угрозу для любой сделки на вторичном рынке. Покупатель не мог быть уверен, что даже юридически безупречная квартира не будет отобрана через суд, что фактически парализовало рынок.
Однако одного лишь решения Верховного суда "необходимо, но недостаточно" для полной нормализации. Нужно восстановить базовое доверие. Для здорового функционирования любого рынка требуются понятные и предсказуемые правила. Если Верховный суд установит четкие и неоспоримые критерии, при которых оспаривание сделки по причине недееспособности будет невозможно (например, после проведения всех необходимых проверок), это вернет людям уверенность.
Необходимо также противодействие мошенническим схемам. Четкая судебная позиция заблокирует один из основных инструментов рейдерских захватов недвижимости, когда пожилого человека постфактум "признают" недееспособным и отменяют совершенные им ранее сделки.
Выходит, даже ясное решение ВС не решит мгновенно все проблемы?
Существует также фактор ключевой ставки ЦБ, фундаментально влияющий на доступность денег. Даже при полной юридической защите высокие ставки по стандартной ипотеке будут сдерживать спрос.
Есть и конкуренция с новостройками. Государственные льготные программы, пусть и в ужесточенном виде, продолжают перетягивать спрос на первичный рынок. Хотя, говоря об элитной квартире Долиной, неуместно рассуждать о типичной "вторичке", но фактически покупательница той самой квартиры также воспользовалась кредитом.
Сохраняется определенная "инерция страха". Даже после решения Верховного суда потребуется время, чтобы информация широко распространилась, а негативные настроения среди покупателей и риелторов поутихли.