Посмотрел все новые стройки Дубая у воды. Делюсь выводами.Не понимаю, как сейчас можно с холодной головой покупать недвижимость в Дубае. Мир явно разворачивается к финансовому кризису, а в такие периоды выигрывают те, у кого активы с реальной опорой, а не на эмоциях и турпотоке.Для сравнения — посмотрим на Катар.
Курс катарского риала к дирхаму ОАЭ равен один к одному.Бюджет Катара на 2025 год — 197 миллиардов риалов. Из них 154 миллиарда приходятся на нефть и газ (78%) и 43 миллиарда — несырьевые доходы.
Бюджет Дубая — доходы 97,66 млрд дирхамов при расходах 86,26 млрд. Основные источники: туризм, продажи недвижимости и сборы при регистрации сделок, налоги с туристической аренды, акцизы, НДС. Доля нефтяных доходов — менее 10%.Бюджет Дубая выглядит диверсифицированным, но вся структура строится на приезжих. Если туристический поток или покупательская активность падают, бюджет сжимается мгновенно. Такое уже было — 2008 и 2014, история повторяется. Тогда рынок недвижимости обвалился в несколько раз. Сегодняшний рост лишь вернул показатели к уровню 2014 года, без учёта инфляции. Те, кто инвестировал тогда, по сути ушли в минус.Нефти в Дубае немного, и на ней бюджет не удержишь. В кризисы стройки останавливались годами, некоторые до сих пор заморожены с 2008 года.Катар — обратная ситуация. Государство богаче, ресурсы — практически бездонные. Газ и лёгкая нефть дают десятилетия финансовой стабильности. Плюс крупнейшая военная база США в регионе, что добавляет уверенности. Кризисы для Катара не проблема. Они могут позволить себе не вводить налоги и при этом держать экономику в плюсе.Но Катар никто не пиарит. Туристов почти нет, рынка спекулянтов в недвижимости тоже нет. В YouTube или на форумах — тишина. При этом качество проектов ощутимо выше, благоустройство и уровень инфраструктуры — другого класса.Дубай у воды застроен полностью. Всё новое либо насыпное, либо реконструкция старого. Пытаются поддерживать ликвидность косметикой, но выглядят эти проекты вторично.Рынок недвижимости Дубая — классическая модель горячей картошки. Реально зарабатывают только профессионалы и спекулянты. Государство получает свой процент через сборы, остальным остаются красивые картинки и высокие риски.В Катаре местные держат рынок под собой. Иностранцев мало, рекламы почти нет. Государство не зависит от сделок по недвижимости — у него профицит. Рост рынка плавный, без перегрева. Новые проекты выглядят сильно интереснее, а цены адекватные.Общее ощущение стран противоположное. Дубай — показуха и демонстрация успеха. Катар — тишина и плотный фундамент. Без спорткаров и витрин, но с уверенностью, что денег там в десятки раз больше и экономика стоит прочно.В Дубае в плане недвижимости перспектив я не вижу. В Абу-Даби хорошее окно было 4–5 лет назад — район музейного квартала дал до 350% роста, кто успел, хорошо зашёл. Сейчас объём потенциала там закрыт.Теперь очередь Катара. Например, Qetaifan Island имеет потенциал устойчивого роста без перегрева и массовой спекуляции. Но масс-маркет об этом не узнает — брокеров, рекламы и хайпа там нет. Всё внимание по инерции идёт в Дубай, где рынок давно работает только на обороте и надеждах.Дубай выглядит системно перегретым и уязвимым к любым турбулентностям.
Катар — тихий, устойчивый, с запасом прочности на десятилетия вперёд.